Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 15АП-3201/12

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2012 г.

дело N А53-19458/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.

при участии:

от ответчика - представитель Калина В.Н. по доверенности N 74-ЮР от 24.10.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Башева Д.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2012 по делу N А53-19458/2011

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Башеву Д.В.

о взыскании задолженности и пени

принятое в составе судьи Губенко М.И.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Башеву Дмитрию Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 239919 рублей и пени в размере 12485 руб. 73 коп., о расторжении договора аренды от 01.11.2007 N 3308, выселении ответчика из спорного помещения.

Определением от 25.01.2012 производство по делу в части требования истца о расторжении договора от 01.11.2007 N 3308, выселении ответчика из спорного помещения прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 02.02.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 239984 руб. 31 коп. задолженности, 5805 руб. 22 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что арендные платежи ответчиком не вносились. Сумма задолженности, подлежащая взысканию в пользу истца, определена с учетом передачи 10.11.2011 спорного объекта в оперативное управление МУП ЖКХ "Центральное". В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендуемое помещение фактически не использовалось, так как разрушилось. При взыскании задолженности не учтено, что в аренду передано помещение, требующее капитального ремонта, разрешение на проведение ремонта истец не выдавал. Вывод о том, что арендатор обязался провести капитальный ремонт за свой счет необоснован. Поскольку помещение передано в ненадлежащем состоянии одностороннее уменьшение размера арендной платы арендатором правомерно и являлось вынужденной мерой. По мнению заявителя жалобы, иск заявлен ненадлежащим истцом, так как спорный объект передан в оперативное управление МУП ЖКХ "Центральное".

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в заседание не явился, отзыв не представил. Комитет извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.11.2007 между сторонами заключен договор N 3308 (т. 1 л.д. 23-24), согласно которому Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) обязался передать во временное пользование на правах аренды имущество, находящееся по адресу: г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48, для использования под производство и склад хранения продукции. Данное имущество является муниципальной собственностью, о чем сделана запись в ЕГРП от 23.06.2006 N 61-61-42/035/2006-550, кадастровый номер 61-61-42/035/2006-550, общей площадью 484,0 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1.1 арендная плата определяется согласно приложению к договору аренды, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

К договору стороны согласовали расчет арендной платы (т. 1 л.д. 25).

По акту приема-передачи от 01.11.2007 помещение: литер Б, 1 этаж, комнаты 1-4, 1а, 1б, 1в, площадью 417,7 кв.м.; литер Б, 2 этаж, комната, 6а, литер Б7, 1 этаж, комнаты 3-7, площадью 66,3 кв.м передано арендатору (т. 1 л.д. 26).

Договор аренды зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе России 06.12.2008.

К договору аренды стороны заключили дополнительные соглашения от 01.01.2011 (т. 1 л.д. 20), от 01.10.2009 (т. 1 л.д. 21), от 01.01.2008 (т. 1 л.д. 22).

В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате, Комитет по управлению имуществом г. Таганрог обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Приказом Комитета по управлению имуществом г. Таганрога N 389 от 15.09.2011 имущество, являющееся объектом договора аренды от 01.11.2007 N 3308, закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП ЖКХ "Центральное", имущество передано по акту от 30.09.2011.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АЖ N 535725 от 10.11.2011.

Между индивидуальным предпринимателем Башевым Д.В. и МУП ЖКХ "Центральное" 22.12.2011 заключен договор купли-продажи, по которому МУП ЖКХ "Центральное" (продавец) продает, а индивидуальный предприниматель Башев Д.В. (покупатель) приобрел склад литер Б, 1 этаж, комнаты 1-4, 1а, 1б, 1в; литер Б, 2 этаж, комната, 6а, литер Б7, 1 этаж, комнаты 3-7; литер Б7, 2 этаж, комнаты 4-6, площадью. 569,9 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48. Переход права собственности по указанные помещения удостоверен государственной регистрацией 20.01.2012.

Поскольку с 10.11.2011 спорное помещение находилось в оперативном управлении МУП ЖКХ "Центральное", в апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что Комитет по управлению имуществом не является надлежащим истцом.

Однако, задолженность по уплате арендных платежей взыскана судом первой инстанции за период до 10.11.2011, в связи с чем ссылка заявителя жалобы на отсутствие полномочий у Комитета на взыскание арендной платы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Истец решение в части отказа во взыскании задолженности за период после 10.11.2011 не обжалует.

Довод заявителя жалобы на правомерное уменьшение размера арендной платы в связи с ненадлежащим состоянием спорного помещения, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В акте приема-передачи помещения в аренду от 01.11.2007 указано на то, что помещение требует капитального ремонта.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 2.2.18 спорного договора аренды арендатор обязан по согласованию с арендодателем безвозмездно за счет собственных средств произвести капитальный ремонт переданного в аренду помещений, а также ремонт фасада здания, при этом все неотделимые улучшения, проведенные в арендуемом помещении, будут являться собственностью муниципального образования. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения данного условия арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, по договору аренды арендатор обязался провести за свой счет капитальный ремонт здания.

В материалах дела имеются письма КУИ г. Таганрога о необходимости проведения ремонтных работ (исх. N 6548 от 16.08.2010 - т. 1 л.д. 52, исх. N исх. N 409 от 26.01.2011 - т. 1 л.д. 54, исх. N 2830 от 23.09.2010 - т. 1 л.д. 55-56).

В договоре аренды отсутствует условие об обязательном согласовании с арендодателем сметы на проведение капитального ремонта.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 2.2.14 договора аренды как обязывающий получить письменное разрешение арендодателя на проведение капитального ремонта, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В пункте 2.2.14 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

В данном условии договора отсутствует указание на необходимость согласовать смету на проведение капитального ремонта арендодателем. Как отмечено выше, в письмах Комитет по управлению имуществом г. Таганрога неоднократно указывал арендатору на необходимость проведения ремонтных работ в отношении спорного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае арендатор при заключении договора был уведомлен о состоянии спорного объекта и по условиям договора аренды обязался провести капитальный ремонт здания, данная обязанность арендатором не была исполнена, в связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неправомерном уменьшении размера арендной платы арендатором в одностороннем порядке.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 15861 руб. 17 коп. за нарушение сроков оплаты.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, вытекающие из договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.1 спорного договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании пени частично в размере 5802 руб. 22 коп. с учетом подлежащего взысканию размера задолженности и частичной уплаты пени.

Возражений на решение в данной части в апелляционной жалобе не заявлено.

При таких условиях суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности и пени, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2012 по делу N А53-19458/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Кузнецов С.А. Чотчаев Б.Т.