Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 04АП-1166/12

г. Чита

23 апреля 2012 г.

А78-5821/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2012.

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2012.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Клочковой Н.В., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петелиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "РЖД", индивидуального предпринимателя Максимовой Виктории Викторовны

на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 февраля 2012 года

по делу N А78-5821/2011

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727 107174, г.Москва, ул.Басманная, 2)

к индивидуальному предпринимателю Максимовой Виктории Викторовне (ОГРН 304751213300095, ИНН 751200020102 Забайкальский край г.Могоча, ул.Малая, 22-1)

о взыскании задолженности в размере 185 831,24 рублей,, (суд первой инстанции: Гениатулина И.А.)

при участии в судебном заседании:

от истца - Кирзан Р.Ю., представитель по доверенности N 585 от 13.12.2011,

от ответчика - Перевалова Л.А., представитель по доверенности от 24.10.2009.

установил:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Максимовой Виктории Викторовне о взыскании задолженности в размере 176 969,61 рублей, в том числе: задолженность по арендной плате - 108 068,14 рублей, пени - 8824,90 рублей, задолженность по эксплуатационным расходам- 60 076,57 рублей.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 февраля 2012 года исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Максимовой Виктории Викторовны в пользу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" взыскано: задолженность по арендной плате в размере 99 933,88 рублей, пени за просрочку платежа в сумме 390,46 рублей, задолженность по эксплуатационным расходам - 60 076,57 рублей, государственная пошлина в размере 5 812,03 рублей, всего 166 212,94 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец в апелляционной жалобе на него просит изменить обжалуемый судебный акт, взыскать с Максимовой В.В. задолженность по арендной плате в размере 108 068, 14 руб., пени за просрочку платежа в сумме 390, 46 руб., задолженности по эксплуатационным расходам в сумме 60 076, 57 рублей. Указывает, что при вынесении решения судом ошибочно принято в качестве доказательства прекращения договорных отношений уведомление Максимовой В.В. о закрытии арендуемого помещения с 23.05.2011, подписанное неуполномоченным лицом. Соответственно, предъявленная сумма в размере 108 068, 14 руб. подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Ответчик в апелляционной жалобе на принятый судебный акт указывает на то, что иск предъявлен ненадлежащим истцом - отсутствуют документы, подтверждающие правомочность дирекции социальной сферы на предъявление иска от имени ОАО "РЖД", кроме того, требования заявлены с нарушением п.8.1 договора аренды, предусматривающего необходимость досудебного порядка разрешения спора, ИП Максимова В.В. претензии о нарушении условий договора и необходимости урегулирования спора не получала, истец доказательств тому не представил. Фактически уведомление о закрытии арендуемого помещения с 23.05.2011 арендатору не вручалось. Также полагает необоснованным взыскание с ответчика эксплуатационных расходов в сумме 60 076,57 руб., пени. Просит решение изменить.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснив, что фактически спорное помещение арендатор освободил в июле 2011 года, без подписания акта приема-передачи арендуемого имущества. Тем не менее, задолженность по арендной плате предъявляется к взысканию только по май включительно. Предъявляемые к взысканию эксплуатационные расходы для истца представляют собой ни что иное, как расходы по оплате услуг, связанных с содержанием арендуемого имущества, которыми воспользовался ответчик и которые в соответствии с договором аренды должны быть оплачены последним.

Представитель ответчика в судебном заседании также ссылалась на доводы, приведенные в апелляционной жалобе, дополнительно пояснив, что услугами по содержанию имущества не пользовалась. В помещении было холодно, вода не подавалась, уборка не осуществлялась.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобах, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что истцу - ОАО "РЖД" принадлежит на праве собственности сооружение - комплекс N 3 Могочинская дистанция гражданских сооружений, находящийся по адресу: Читинская область, г. Могоча, ул. Клубная, д.1, 1-а (свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2004).

По акту приема передачи в аренду нежилых помещений, ОАО "РЖД"(арендодатель) передало ИП Максимовой (арендатор) во временное владение и пользование с 1 февраля 2011 года часть помещения, расположенного по адресу: ст.Могоча, ул. Клубная, 1, общей площадью 87,6 кв.м. под магазин.

Из акта также следует, что помещение передано в удовлетворительном техническом состоянии. В акте стороны также предусмотрели внесение арендной платы с момента подписания настоящего акта.

08.04.2011 года между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Максимовой Викторией Викторовной (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 87,6 кв.м. под магазин готовой продукции, по адресу: Забайкальский край, г. Могоча, ул. Клубная, 1.

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с 1 февраля 2011 года.

На основании пункта 3.3.3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату в установленный договором срок.

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата в полном объеме перечисляется на счет арендодателя, внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца. Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды.

На основании п.5.1 договора годовая арендная плата составляет 432 272,51 рублей. Приложением к данному договору является двусторонне подписанный расчет арендной платы.

Разделом 4 договора предусмотрен порядок возврата арендодателю арендуемого недвижимого имущества. В т.ч. стороны договорились, что в случае фактического неиспользования недвижимого имущества без оформления соответствующего соглашения о расторжении настоящего договора арендатор не освобождается от внесения арендной платы до фактического возврата недвижимого имущества арендодателю по акту приема-сдачи.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.3.3 договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

Согласно п.3.3.1 договора в пятидневный срок с даты вступления в силу настоящего договора арендатор обязуется заключить с арендодателем договор на возмещение затрат на содержание недвижимого имущества либо заключить договоры на оказание услуг по содержанию помещения с соответствующими специализированными организациями и уведомить об их заключении арендодателя.

Истец в исковом заявлении указывает, что учитывая частичную оплату, сумма задолженности ответчика по арендной плате с учетом частичной оплаты (в сумме 36022,70 рублей), составила 108 068,14 рублей, по эксплуатационным расходам - 60076,57 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате - 108 068,14 рублей, пени 8 824,90 рублей, задолженности по эксплуатационным расходам в сумме 60 076,57 рублей.

Арбитражный суд Забайкальского края, частично удовлетворяя иск, исходил из прекращения арендных отношений сторон с даты вручения уведомления об освобождении помещения от 23.05.2011 года, наличия правовых оснований для взыскания долга по арендной плате в сумме 99 933, 88 руб., пени в размере 390, 46 руб. с учетом заключения и действия договора с 08.04.2011 г.., эксплуатационных расходов в сумме 60 076 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом сдачи в аренду имущества обладают собственники этого имущества. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьями 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом, фактически арендуемое помещение было передано во владение и пользование ответчика 1 февраля 2011 года. Стоимость пользования помещением составила 36 022,70 рублей в месяц.

При исследовании вопроса о дате прекращения отношений сторон по аренде помещения под магазин, апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о прекращении арендных отношений с даты вручения уведомления 24.05.2011 г..

Как истец, так и ответчик, заявили, что уведомление об имеющейся задолженности за аренду, закрытии помещения и расторжении договора, врученное ответчику 24.05.2011 г.., исходило от лица, неуполномоченного на совершение таких действий и является недействительным.

Вместе с тем, арендные отношения были прекращены фактическим освобождением ответчиком арендуемого помещения: -по пояснениям истца в июле 2011 года; - по пояснениям ответчика, сразу же после получения названного уведомления.

С учетом того, что при прекращении арендных отношений помещение по акту приема-передачи от арендатора арендодателю не передавалось, как того требовали условия раздела 4 договора аренды и статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и точную дату передачи имущества установить не представляется возможным, апелляционный суд считает, что период пользования ответчиком арендованным помещением составил в общей сложности 4 месяца. Следовательно, арендная плата должна быть начислена с 01.02.2011 г.. по 31.05. 2011 года включительно, как требует истец.

Поскольку ответчиком арендная плата была внесена только за один месяц в апреле 2011 года в сумме 36 022,70 рублей, размер задолженности по арендной плате составляет 108 068 рублей 14 копеек (432 272,51 : 12 х 4 - 36 022,70 = 108 068,14).

Поскольку договор аренды заключен 08.04.2011 г.., апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что за период просрочки оплаты платы за пользование имуществом во внедоговорной период, начисление пени за февраль, март 2011 г.. является необоснованным, а размер пени за май 2011 года составил 390,46 рублей.

Подлежат отклонению судом апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы о необоснованном начислении и взыскании судом с ответчика эксплуатационных расходов истца на содержание сданного в аренду имущества. В обоснование данного довода ответчик ссылается на то, что возмещение арендодателю данных затрат условиями договора аренды не предусмотрено, отдельного договора не заключено, фактически коммунальные услуги и услуги по уборке помещения не оказывались.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что письменный договор о возмещении понесенных истцом издержек на содержание имущества между истцом и ответчиком не заключен.

Между тем, положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что бремя содержания и обслуживания имущества на время действия договора аренды несет арендатор, если договором или законом не предусмотрено иное.

Заключенный ответчиком договор аренды, исключения из этого правила не предусматривает. Так, в пункте п.3.3.1 договора аренды имеется условие о том, что арендатор обязуется заключить с арендодателем договор на возмещение затрат на содержание недвижимого имущества либо заключить договоры на оказание услуг по содержанию помещения с соответствующими специализированными организациями и уведомить об их заключении арендодателя.

В связи с чем, доводы заявителя судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Вопреки доводам заявителя, факт оказания коммунальных услуг, их наименование и объем, а также их оплата истцом, подтверждены в размере 60 076,57 рублей представленными в материалы дела счетами-фактурами, платежными документами за услуги водоснабжения и водоотведения, охране объекта, теплоснабжению, вывозу и размещению ТБО, дезинсекции и уборке помещения.

Расчет задолженности по эксплуатационным расходам судом проверен и признан правильным.

Заявителем жалобы расчет не опровергнут и не доказано, что в спорный период эксплуатационные услуги в арендуемом помещении ему не оказывались.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства и обоснованно пришел к выводу о том, что истцом оплачены за ответчика (арендатора) коммунальные услуги и услуги по содержанию нежилого помещения. Поскольку правовые основания для сбережения денежных средств за счет истца у ответчика отсутствуют, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Ввиду изложенного выше доводы апелляционной жалобы ответчика судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Расходы по оплате государственной пошлины, в т.ч. и за апелляционное обжалование, подлежат распределению в порядке, предусмотренном статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в сумме подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьёй 330.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 февраля 2012 года по делу N А78-5821/2011 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Максимовой Виктории Викторовны в пользу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" задолженность по арендной плате в размере 108 068 рублей 14 копеек, задолженность по эксплуатационным расходам в размере 60 076 рублей 57 копеек, пени за просрочку платежа в размере 390 рублей 46 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8056 рублей 05 копеек, итого 176 591 рублей 22 копеек.

В остальной части иска отказать.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Максимовой Виктории Викторовны оставить без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу Российские железные дороги из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 689 рублей 81 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Н.В. Клочкова А.В. Макарцев