Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 18АП-3008/12

г. Челябинск

24 апреля 2012 г.

Дело N А76-20244/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2012 по делу N А76-20244/2011 (судья Костылев И.В.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Аликина Л.В. лично, её представитель Аликин А.Ю. (доверенность от 01.04.2012).

представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - Смирнов А.И. (доверенность от 10.01.2012).

Индивидуальный предприниматель Аликина Людмила Владимировна (далее - ИП Аликина Л.В., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества в Челябинской области, заинтересованное лицо), к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации о признании незаконными действий Управление Росимущества в Челябинской области, выразившихся в отказе от заключения договора купли-продажи принадлежащего Российской Федерации земельного участка площадью 3782 кв.м., кадастровый номер 74:36:0307001:122, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова. Заявитель просит обязать Управление Росимущества в Челябинской области в установленном законом порядке произвести отчуждение по договору купли-продажи земельного участка площадью 3782 кв.м., кадастровый номер 74:36:0307001:122, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, ИП Аликиной Л.В. на условиях, установленных п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Решением суда от 24.02.2012 (резолютивная часть от 17.02.2012) заявленные требования удовлетворены частично. Отказ Управления Росимущества в Челябинской области в выкупе ИП Аликиной Л.В. земельного участка, кадастровый номер 74:36:0307001:122, площадью 3782 кв.м., расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, изложенный в письме от 03.11.2011 г. N 16562, признан недействительным; на Управление Росимущества в Челябинской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Аликиной Л.В.: в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении земельного участка кадастровый номер 74:36:0307001:122, площадью 3782 кв.м., расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, в собственность предпринимателя; осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 74:36:0307001:122, площадью 3782 кв.м., расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, и направить его предпринимателю с предложением о заключении соответствующего договора в порядке и сроки, установленные ч.6 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении требований к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации отказано.

В апелляционной жалобе Управление Росимущества в Челябинской области (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно применил к рассматриваемым отношениям нормы ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", так как в соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является особым объектом, который не относится к зданию, строению или сооружению. Приватизация земельного участка под объектом незавершённого строительства не допускается, так как данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Таким образом, исключительное право на приватизацию у заявителя возникает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации не явился.

С учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие названного лица.

В судебном заседании представитель Управления Росимущества в Челябинской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель предпринимателя возразил по доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель приобрела в собственность незавершенный строительством объект недвижимости, площадью 1407,4 кв.м., расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п (далее - объект), по договору купли-продажи от 09.09.2010 N 1, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат-2" (л.д. 13-15).

Объект изначально был приобретен открытым акционерным обществом "Деревообрабатывающий комбинат-2" в порядке приватизации, что подтверждается протоколом N 257 от 10.10.2001 заседания комиссии по приватизации (л.д. 25-26), актом оценки стоимости имущества (л.д. 27-29), планом приватизации (л.д. 30-39), решением Челябинского областного Комитета по управлению государственным имуществом от 12.11.1992 N 290 (л.д. 40).

Право собственности заявителя на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 15).

Заявитель арендует земельный участок площадью 3782 кв.м., кадастровый номер 74:36:0307001:122, расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Нахимова, по договору аренды от 08.05.2008 N 1155-08 для эксплуатации территории предприятия в границах, указанном в кадастровом плане земельного участка (с учётом дополнительного соглашения N 1 от 19.08.2011, л.д. 16-21).

Предпринимателем была подана в Управление Росимущества в Челябинской области заявка на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:122 (л.д. 23), с приложением необходимых документов.

Управление Росимущества в Челябинской области в письме от 03.10.2011 N 16562 отказало в выкупе земельного участка на том основании, что ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает право на выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства (л.д. 29).

Ссылаясь на незаконность отказа в приватизации спорного земельного участка, заявитель обратилась в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования к Управлению Росимущества в Челябинской области, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель имеет право на приватизацию земельного участка в силу п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ввиду приобретения объекта незавершенного строительства его продавцом в порядке приватизации.

Выводы суда нельзя признать верными в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства площадью 1407,4 кв.м. по адресу г. Челябинск, Ленинский район, ул. Нахимова, д. 20-п (т. 1 л.д. 15, 23)

Из заявления предпринимателя (л.д. 2-4) усматривается, что исключительное право на приватизацию земельного участка под данным объектом предприниматель мотивирует нормой п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), полагая, что вправе приобрести в собственность земельный участок ввиду приобретения объекта незавершённого строительства его предыдущим правообладателем (обществом с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат-2") в порядке приватизации.

Между тем указанные нормы неприменимы к рассматриваемым отношениям в силу следующего.

В ч. 3 ст. 28 Закона о приватизации предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако указанное положение закона, распространяющееся и на объекты незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с правилами пункта 1 этой же статьи, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией объектов недвижимости на них расположенных.

Как указано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу статьи 28 Закона о приватизации, приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования (часть 6), что в рассматриваемом случае отсутствовало.

Между тем приобретение предпринимателем Аликиной Л.В. расположенного на земельном участке объекта недвижимости приватизацией государственного имущества не являлось, поскольку такая приватизация была осуществлена предыдущим правообладателем имущества - обществом с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат-2".

Кроме того, из дела усматривается, что названным обществом имущество было приватизировано не в порядке, предусмотренном действующим Законом о приватизации, с использованием предусмотренных законом способов приватизации (ст. 13 Закона о приватизации), и до вступления в силу названного федерального закона (план приватизации, решение от 12.11.1992 N 290 об утверждении плана приватизации, протокол от 10.10.2001 N 267 по вопросу согласования актов оценки стоимости государственного имущества ДОК-2 по состоянию на 01.07.1992, л.д. 30, 40, 25).

Таким образом, анализируемые правоотношения не подлежат регулированию действующим законодательством о приватизации, ввиду чего приватизация земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности, не допускается на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Ссылки суда первой инстанции в обоснование сделанных в решении выводов на правовую позицию, изложенную определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2012 N ВАС-15874/11. суд апелляционной инстанции признаёт необоснованными ввиду различных фактических обстоятельств рассматриваемых дел (в частности, наличие обстоятельств приобретения имущества в порядке, установленном действующим Законом о приватизации, чего не усматривается из материалов настоящего дела).

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для применения норм ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10 следует, что ещё одним исключением, в силу которого допускается приватизация земельного участка под объектом незавершённого строительства, является его приобретение в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на основании п. 2 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем заявителем в материалы настоящего дела не представлено доказательств наличия у неё права на приватизацию в силу указанного основания.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 18195/10, в отсутствие доказательств государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования, возникшего после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", лицо не может считаться приобретателем земельного участка в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Суд также отмечает следующее.

Как следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 09.11.2010 N 7454/10 невозможность приватизации земельного участка под объектами незавершённого строительства обусловлена тем обстоятельством, что данные объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Согласно ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы и размеры подлежащего выкупу земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно ч. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с ч. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Поскольку расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства предпринимателя не может быть использован в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, определение вышеназванных параметров невозможно.

При таких обстоятельствах определение площади испрашиваемого земельного участка на основании разрешённого использования земельного участка "для эксплуатации территории предприятия", как это следует из представленного предпринимателем кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:122 (л.д. 42), не основано на нормах ч. 3 ст. 33 ЗК РФ, поскольку определение площади, необходимой для эксплуатации объекта незавершённого строительства, по правилам названной нормы невозможно ввиду невозможности определить назначение объекта и в силу этого - соответствующие нормы отвода.

Фактическое использование объектов незавершенного строительства заявителем, не может служить основанием для определения таких норм отвода.

Таким образом, требования заявителя также не соответствуют ч. 7 ст. 36 и ч. 3 ст. 33 ЗК РФ.

С учётом вышеизложенного оснований для предоставления земельного участка в собственность заявителя не имеется, соответствующий отказ Управления Росимущества в Челябинской области является законным, оснований для удовлетворения требований предпринимателя не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2012 по делу N А76-20244/2011 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Аликиной Людмилы Владимировны отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева