Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 11АП-776/12

г. Самара

24 апреля 2012 г.

Дело N А55-21898/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Кувшинова В.Е., Юдкина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания Финогентовой А.С., с участием:

от индивидуального предпринимателя Куликовой С.Р. - представителя Баринова С.В. (доверенность от 15 октября 2011 года),

от мэрии городского округа Тольятти - представителя Микель О.Ю. (доверенность от 07 декабря 2011 года N 11502/1),

от третьего лица: муниципального эксплуатационного предприятия "Недвижимость" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 апреля 2012 года апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликовой Светланы Рудольфовны

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2011 года по делу N А55-21898/2011, судья Бойко С.А., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Куликовой Светланы Рудольфовны, ИНН 632100548953, ОГРН 304632025900194, Самарская область, г.Тольятти, к мэрии городского округа Тольятти, ИНН 6320001741, Самарская область, г.Тольятти, третье лицо: муниципальное эксплуатационное предприятие "Недвижимость", ИНН 6321111698, Самарская область, г.Тольятти,

о признании незаконным бездействия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Куликова Светлана Рудольфовна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным бездействия мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия) в части непринятия решения об отчуждении арендуемого имущества, необходимого для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.25, позиции N 90 площадью 3,1 кв.м и N 91 площадью 12,7 кв.м и об обязании заключить договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное эксплуатационное предприятие "Недвижимость" (далее - МЭП "Недвижимость").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2011 года в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Куликова С.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, признать незаконным бездействие мэрии городского округа Тольятти в части непринятия решения об отчуждении арендуемого имущества, необходимого для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.25, позиции N 90 площадью 3,1 кв.м и N 91 площадью 12,7 кв.м, обязать мэрию городского округа Тольятти заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.25, общей площадью 15,8 кв.м (1 этаж, комнаты N 90 и N 91) по преимущественному праву с ИП Куликовой С.Р. на условиях, согласно прилагаемому проекту договора по цене 292 203 руб. 39 коп. без учета НДС.

На основании ч.5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14 марта 2012 года рассмотрение дела было отложено на 11 час 30 мин 09 апреля 2012 года в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств по делу.

На основании ч.5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09 апреля 2012 года рассмотрение дела было отложено на 12 час 45 мин 18 апреля 2012 года, поскольку в судебное заседание представитель мэрии городского округа Тольятти не явился. Документы, указанные в определении суда от 14 марта 2012 года, мэрия в судебное заседание не представила.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя МЭП "Недвижимость".

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, заявление удовлетворить.

Представитель мэрии возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между мэрией и предпринимателем Куликовой Светланой Рудольфовной был заключен договор N 6927/а от 06 декабря 2002 года, по условиям которого Куликова С.Р. арендует нежилые помещения отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: ул. Юбилейная, 25, общей площадью 15,8 кв.м, в том числе основная площадь - 12,7 кв.м, вспомогательная площадь - 3,1 кв.м, сроком с 01 октября 2002 года по 31 декабря 2002 года (т.1, л.д.19-20).

По истечении срока аренды заявитель продолжал пользоваться названными помещениями, в связи с чем в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В дальнейшем между сторонами вышеназванного договора и МЭП "Недвижимость" было заключено соглашение (т.1, л.д.18), по которому мэрия передала вышеназванному предприятию права и обязанности арендодателя по договору N 6927/а от 06 декабря 2002 года. Изменением N 1 от 15 августа 2011 года к договору N6927/а от 06 декабря 2002 года (т.1, л.д.15) в аренду заявителю дополнительно переданы помещения площадью 76,20 кв.м.

Предприниматель Куликова С.Р. 06 сентября 2011 года обратилась в мэрию с заявлением (т.1, л.д.14) о предоставлении ей права выкупа арендуемого помещения площадью 92 кв.м по адресу: г.Тольятти, ул.Юбилейная, 25, 1 этаж в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 14 сентября 2011 года N 2642/2.5 (т.1, л.д.9) в реализации преимущественного права Куликовой С.Р. было отказано. Отказ мотивирован тем, что МЭП "Недвижимость" ликвидировано, а, следовательно, в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 6927/а от 06 декабря 2002 года утратил силу.

Согласно ст.419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

В то же время частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из объяснений представителя мэрии следует, что после ликвидации МЭП "Недвижимость" нежилые помещения площадью 92 кв.м по адресу: г.Тольятти, ул.Юбилейная, 25, 1 этаж, перешли в казну городского округа Тольятти. Следовательно, мэрия, как уполномоченный орган местного самоуправления, вновь является лицом, уполномоченным распоряжаться этими помещениями (в том числе сдавать и в аренду). При этом в силу специальной нормы, предусмотренной частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 6927/а от 06 декабря 2002 года, заключенный с Куликовой С.Р. продолжает действовать.

Кроме того, согласно ч.8 ст.63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ.

Однако в ЕГРЮЛ сведения о государственной регистрации МЭП "Недвижимость" в связи с его ликвидацией внесены лишь 03 ноября 2011 года. Таким образом, на 14 сентября 2011 года МЭП "Недвижимость" продолжало существовать как юридическое лицо.

С учетом изложенного основания отказа в реализации Куликовой С.Р. ее преимущественного права на приобретение помещения в собственность, изложенные в письме мэрии от 14 сентября 2011 года N 2642/2.5 суд первой инстанции признал противоречащими вышеназванным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст.3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой же норме установлены условия, при наличии которых субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение подлежащего приватизации имущества, а именно: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 ст.9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По смыслу ч.2 ст.2 и ч.3 ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ решение об отчуждении имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия принимается самим предприятием с согласия компетентного органа местного самоуправления.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.25, позиции N 90 площадью 3,1 кв.м и N 91 площадью 12,7 кв.м, являются частью нежилого помещения площадью 92 кв.м по адресу: г.Тольятти, ул.Юбилейная, 25, 1 этаж, комнаты N N 90-101.

Заявитель обращался в мэрию с требованием предоставить ему право выкупа всего нежилого помещения площадью 92 кв.м, то есть всех комнат с N 90 по N 101 (письмо от 14 сентября 2011 года N2642/2.5 - т.1, л.д.9). Поскольку на момент обращения заявителя с письмом от 14 сентября 2011 года N2642/2.5, МЭП "Недвижимость" продолжало существовать как юридическое лицо, суд первой инстанции, руководствуясь вышеназванными нормами, сделал вывод о том, что только МЭП "Недвижимость" имело право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а мэрия не являлась компетентным органом, уполномоченным рассматривать вопрос о выкупе заявителем вышеназванных помещений.

Вместе с тем согласно распоряжению первого заместителя мэра г.о.Тольятти от 28 апреля 2011 года N 4376-р/2 "О перераспределении муниципального имущества" было прекращено право хозяйственного ведения МЭП "Недвижимость" на нежилые помещения, расположенные по адресу: ул.Юбилейная, 25, 1 этаж, ком. N 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101. Данное имущество передано по акту приема-передачи от 31 мая 2011 года N 25 от МЭП "Недвижимость" департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о.Тольятти. Распоряжением первого заместителя мэра г.о.Тольятти от 28 апреля 2011 года N 4376-р/2 департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о.Тольятти предписано включить указанное имущество в состав муниципальной казны городского округа Тольятти.

Таким образом, на момент обращения предпринимателя с заявлением о передаче арендованного имущества в собственность (06 сентября 2011 года) данное имущество находилось в ведении департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о.Тольятти. С учетом того, что департамент по управлению муниципальным имуществом является структурным подразделением мэрии, заявитель обоснованно обратился в мэрию г.о. по вопросу передачи арендованного имущества в собственность, поскольку мэрия о расторжении договора аренды предпринимателю в тот период не сообщала.

Однако суд первой инстанции также установил обстоятельства, препятствующие передаче арендованного имущества заявителю в собственность.

Довод заявителя о том, что помещения N 90,91 являются самостоятельными объектами недвижимости, не нашёл подтверждения надлежащими доказательствами.

Из материалов дела усматривается, что на кадастровом учете как объект недвижимости находится нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.25, площадью 92 кв.м, по адресу: г.Тольятти, ул.Юбилейная, 25, 1 этаж, комнаты N 90-101.

Из содержания технического паспорта усматривается, что данное помещение является изолированным и с другими помещениями не сообщается.

В подтверждение возможности раздельной эксплуатации помещений N 90-91 и помещений N 92-101 заявитель представил заключение обследования несущих и ограждающих конструкций от 08 декабря 2011 года, выполненное ООО "Дедал". Однако из данного заключения следует, что предметом исследования было техническое состояние каркаса и несущих конструкций помещения. Из технического паспорта вышеназванного помещения усматривается, что помещение N 91 является смежным с помещением N 92, а помещение N 90 - смежным с помещением N 93.

Таким образом, для того, чтобы изолировать помещения N 91, 92 от соседних помещений требуется проведение перепланировки помещения (необходимо возвести глухие стены и ликвидировать проходы между комнатами). Вопрос о технической и юридической возможности проведения такой перепланировки в заключении от 08 декабря 2011 года не рассматривался.

С учетом изложенного суд первой инстанции критически оценил содержание вышеназванного заключения.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что помещения N 90,91 не могут существовать в виде отдельного объекта.

При таких обстоятельствах оспариваемое бездействие мэрии не противоречит законодательству.

Ссылки в апелляционной жалобе на ошибки в техническом паспорте и проведение последующего обследования вышеуказанных помещений не принимаются, поскольку технический паспорт составлен компетентной организацией; доказательств того, что он содержит недостоверные сведения и подлежит исправлению, материалы дела не содержат. Представленный заявителем акт обследования от 09 декабря 2011 года (т.2, л.д.35) не может быть принят во внимание, поскольку данный документ был составлен комиссией в составе ведущего специалиста ООППМИ ДУМИ г.Тольятти Машук Л.В., полномочия которого на проведение подобного рода исследований не подтверждены. При наличии противоречий сведений, содержащихся в представленных заявителем документах, техническому паспорту суд первой инстанции обоснованно не принял их во внимание.

С учетом вышеизложенного арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда первой инстанции и не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда по основаниям, предусмотренным статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда от 13 декабря 2011 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 НК РФ расходы по госпошлине относятся на подателя апелляционной жалобы. Вместе с тем при подаче апелляционной жалобы индивидуальным предпринимателем Куликовой С.Р. государственная пошлина уплачена в размере 2 000 руб., тогда как согласно пунктам 3 и 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате госпошлина в размере 1900 рублей. В этой связи следует возвратить индивидуальному предпринимателю Куликовой Светлане Рудольфовне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 28 декабря 2011 года N 235914 государственную пошлину в размере 1900 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2011 года по делу N А55-21898/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликовой Светланы Рудольфовны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Куликовой Светлане Рудольфовне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 28 декабря 2011 года N 235914 государственную пошлину в размере 1900 (Одна тысяча девятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Филиппова

Судьи

В.Е.Кувшинов А.А.Юдкин