Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 09АП-7094/12

г.Москва

N 09АП-7094/2012-ГК

24 апреля 2012 г.

А40-101885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2012 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Поповой Г.Н.

Судей: Овчинниковой С. Н., Титовой И.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркиной Е. М.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Редан"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2012 г.., принятое судьёй Романенковой С.В.

по делу N А40-101885/11-77-894

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Редан" к Правительству города Москвы

третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Департамент имущества города Москвы о выделе в натуре части здания, об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта и признании права собственности

В судебное заседание явились:

от Общества с ограниченной ответственностью "Редан": Хоботин А. В. по доверенности от 12.12.2011 г..

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Редан" (далее по тексту - ООО "Редан") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Правительству Москвы о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности, об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта на условиях проекта истца и признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1386,6 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Никулинская, д.5, корп.1,2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2012 г.. в иске отказано.

Истец, не согласившись с решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2012 г.., обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в тексте его апелляционной жалобы.

Ответчик, третьи лица, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, изучив и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения и отмены решения, в связи со следующим.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений; в отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций; в соответствии со ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 незавершенные объекты строительной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг; их пункта п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа", 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ. Если не установлено иное, суда надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст.6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Как установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Правительства Москвы от 10.04.2002 г.. N 481-РП между Правительством Москвы (администрация) и ООО "Редан" (инвестор) 03.02.2003 г.. подписан инвестиционный контракт (договор), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству плавательного 25-метрового бассейна в границах территории школы N 1741 и экспериментального жилищно-гаражного комплекса по индивидуальному проекту надстраиваемого над отдельно стоящим защитным сооружением гражданской обороны типа "А-100 тип А" по адресу: Москва, ул.Никулинская, вл. (N регистрации 13-008398-5701-0081-00001-03), по условиям которого инвестор обязался за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств произвести новое строительство капитального здания бассейна общей площадью ориентировочно 700 кв.м. с четырьмя дорожками по 25 метров и экспериментального жилищно-гаражного комплекса общей площадью ориентировочно 27500 кв.м., в т.ч. жилой - 24200 кв.м., нежилой - 3300 кв.м., подземного гаража-стоянки на 54 машино-места площадью ориентировочно 3500 кв.м., провести благоустройство центральной аллеи по ул. Никулинской; разделом 3 контракта определены имущественные права сторон. К собственности администрации относится: 30% общей жилой площади, 40% общей нежилой площади, в т.ч. 100% площади плавательного бассейна, 20% машино-мест и площадей общего пользования. В собственность инвестора входят: 70% общей жилой площади, 60% общей нежилой площади, 80% машино-мест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки.

Судом первой инстанции также установлено, что распоряжением префекта ЗАО г.Москвы от 30.12.2005 г.. N 2181-РП утвержден акт приемочной комиссии по приемке законченной производством строительно-монтажных работ жилой части жилого дома по адресу: ул.Никулинская,вл.5; актом приемочной комиссии от 29.12.2006. подтверждается приемка законченного строительства объекта (одноэтажное с техническим этажом здание бассейна) по адресу: ул. Никулинская, вл.5 и согласно разрешению, выданному Мосгосстройнадзором 26.12.2007 г.. NRU77207000-000457, объект капитального строительства: жилищно-гаражный комплекс с домом коттеджного типа и бассейном по ул. Никулинская, вл.5 (строительный адрес) введен в эксплуатацию; распоряжением префекта ЗАО г.Москвы от 31.01.2007 г.. N 121-РП утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством одноэтажного с техническим этажом здания бассейна по адресу: ул.Никулинская,вл.5 и распоряжением от 31.01.2007 г.. N 142-РП принят в эксплуатацию законченную строительством жилую часть жилого дома по адресу: ул.Никулинская,вл.5; протоколом от 03.02.2006 г.. стороны по контракту распределили площади нежилых помещений и гаражей-стоянок в строящемся жилом доме по адресу: г.Москва, ул.Никулинская, 5 в следующем предварительном соотношении: администрации - нежилые помещения обшей нежилой площадью ориентировочно 1436,1 кв.м. или 40% общей нежилой площади объекта, в т.ч. плавательный бассейн ориентировочной площадью 1169,8 кв.м., а также 20% машино-мест (24 м/м) и не менее 20% площади машино-мест и площади общего пользования, инженерного назначения гаражей-стоянок; инвестору - нежилые помещения обшей нежилой площадью ориентировочно 2130,2 кв.м. или 60% общей нежилой площади объекта, в т.ч. нежилые помещения свободного назначения (приложение N1 к протоколу) ориентировочной площадью 843 кв.м., нежилые помещения свободного назначения на 2-ом этаже (приложениеN2) ориентировочной площадью 1061,2 кв.м., нежилые помещения свободного назначения на 17-18 этажах (приложение N 2) ориентировочной площадью 226 кв.м., а также 80% машино-мест (93 м/м) и не менее 80% площади машино-мест и площади общего пользования, инженерного назначения гаражей-стоянок и 44 машино-места, расположенных в подземном гараже-стоянке.

Истец ссылается на то, что помещения нежилого назначения, возводимые в рамках инвестиционного контракта, не являются идентичными по своим функциональным, качественным и техническим характеристикам; стоимость 1 кв.м. в различных по функциональному назначению построенных объектах не может быть равнозначной, в связи с чем, считает необходимым оценить стоимость 1 кв.м. плавательного бассейна, иных нежилых помещений и осуществить раздел в соответствии с долями, установленными контрактом, но не в натуральном (кв.м.), а стоимостном выражении по правилам ст. 245 ГК РФ, в обоснование позиции истцом в материалы дела представлены отчеты N 07034/10, N 12046/10 об оценке рыночной стоимости затрат на строительство нежилого здания по адресу: г.Москва, ул.Никулинская, д.5, корп.3 и нежилых помещений по адресу: г.Москва, ул.Никулинская, д.5, корп.1-2, согласно которым стоимость строительства 1 кв.м. бассейна составляет 46 226 рублей и стоимость строительства 1 кв.м. нежилых помещений свободного назначения в здании по адресу: ул.Никулинская, д.5, корп.1-2 составляет 24 658 рублей; в связи с чем, просил ответчика подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 03.02.2003 г.. на условиях прилагаемого проекта, по которому раздел долевой собственности на нежилые помещения инвестиционного объекта должен производиться не в натуральном, а стоимостном выражении; по расчету истца в собственность инвестора подлежит 2788,7 кв.м. полезной нежилой площади, что составляет 53,74% от общей полезной нежилой площади в стоимостном эквиваленте.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что с момента заключения инвестиционного контракта от 03.03.2003 г.. указанные в нем объекты являются общей долевой собственностью города Москвы и инвестора ООО "Редан"; исходя из положений п. 3.1 контракта, порядок определения долей был установлен не в стоимостном, а в натуральном (кв.м.) выражении; подписав инвестиционный контракт, дополнительные соглашения к нему, а также протокол от 03.02.2006 г.. о предварительном распределении площади нежилых помещений и гаражей-стоянок, истец выразил свое согласие по всем условиям контракта, в том числе, и с процентным соотношением долей; поэтому осуществление раздела имущества должно происходить в соответствии с долями, определенными контрактом, в натуральном (кв.м.), но не стоимостном выражении; установленный в распоряжении Правительства Москвы от 10.04.2002 г.. N 481-РП, инвестиционном контракте результат инвестиционной деятельности сторон в процентном соотношении является предварительным и в ходе реализации строительства объекта может изменяться; в рамках инвестиционной деятельности у сторон возникает доля в праве собственности на вновь построенный объект; каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в праве собственности на все общее имущество, но не на долю общего имущества в натуре (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

В решении суда первой инстанции правомерно отражено, что в соответствии с постановлением Правительства от 18.05.1999 г.. N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон; приказом Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию" установлено, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками указанной деятельности является итоговым документом, отражающим раздел долей в натуре, и правоустанавливающим документом, который предоставляется для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданных в процессе инвестиционной деятельности, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации контракта, на часть которого может претендовать истец, определяется на основании подписанного сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта; поскольку до подписания указанного акта не происходит раздел долей в натуре, то объект инвестиционной деятельности, включающий спорные помещения, является имуществом, находящимся в долевой собственности, и по правилам ст.ст. 246, 252-254 ГК РФ распоряжение названным имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а довод истца о квалификации инвестиционного контракта от 03.02.2003 г.. исключительно, как договора о совместной деятельности, (ст.ст. 1041, 1043 ГК РФ), является неправомерным.

Правомерна ссылка истца на ст. 245 ГК РФ, согласно которой порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из участников в образование и приращение общего имущество определяется исключительно на основании соглашения всех участников долевой собственности.

Обосновано суд первой инстанции отметил тот факт, что согласно п. 3.7 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон оформляется после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта результата реализации инвестиционного контракта; в силу п.2 дополнительного соглашения N 1 от 02.08.2006 г.. соглашение об определении долей в рамках инвестиционной деятельности оформляется актом реализации инвестиционного контракта, который свидетельствует об отсутствии разногласий относительно имущественных прав сторон и подтверждает исполнение сторонами обязательств по контракту надлежащим образом и в полном объеме.

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что распределение долей и установление порядка пользования имуществом на основании соглашения не наделяет участников долевой собственности правом собственности на объект недвижимого имущества; право собственности на объект недвижимого имущества возникает у правообладателя на основании ст.ст. 131, 218, 219, 223 ГК РФ с момента государственной собственности, что отражено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г.., в связи с чем, доля в праве общей собственности возникает у правообладателя с момента государственной регистрации; с наличием государственной регистрации связано возникновение у участника долевой собственности права выделить свою натуру из общего имущества; выдел доли в натуре из общего имущества предполагает прекращение права общей долевой собственности.

В силу ст. 252 ГК РФ доля может быть выделена, если это предусмотрено законом и если выдел доли реально возможен без нанесения ущерба объекту недвижимости в целом; одним из способов выдела доли в натуре из общего имущества является определение возможности изолирования спорного нежилого помещения от иных помещений, находящихся в общем здании.

В соответствии с п. 37 Пленума ВАС РФ N 6/8 в случае, если невозможно выделить в натуре долю в виде конкретного помещения, суду надлежит исследовать вопрос о сложившемся порядке использования спорного нежилого помещения между истцом и иными правообладателями помещений; выделение доли возможно в случае, когда она возникла/имеется; доля в праве общей долевой собственности возникает с даты государственной регистрации долевой собственности.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г.. покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП, следовательно, требование о регистрации перехода права собственности должно быть заявлено к правообладателю недвижимого имущества.

Поскольку право собственности истца на спорные объекты не зарегистрировано в установленном законом порядке, право собственности города Москвы и истца (инвестора) на момент рассмотрения спора не зарегистрированы, что подтверждается материалами дела, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования о выделе доли в праве общей долевой собственности, и заявленные требования к ответчику удовлетворению не подлежит.

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований, в связи с чем, правомерен отказ в удовлетворении исковых требований о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности и об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта на условиях проекта истца и признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1386,6 кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Никулинская, д.5, корп.1,2.

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 271, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2012 г.. по делу N А40-101885/11-77-894 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Редан" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.Н. Попова

Судьи

С.Н. Овчинникова И.А. Титова