Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 15АП-1639/12

город Ростов-на-Дону

24 апреля 2012 г.

дело N А32-18478/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен (уведомление 34400248497599);

от ответчика: представитель не явился, извещен (уведомление 34400248497605);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Морская Даль"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2011 по делу N А32-18478/2011

по иску Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

(ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пансионат "Морская Даль"

(ИНН 2318027872, ОГРН 1022302792929)

о признании обременения отсутствующим

и взыскания неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пансионат "Морская Даль", г. Сочи (далее - ответчик), о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 23.01.2004 N 4900003016, заключенному между администрацией города Сочи и ООО "Пансионат "Морская Даль", отсутствующим, а так же о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 1 771481,29руб. за период с 01.04.2010 по 30.06.2011.

ООО "Пансионат "Морская Даль" возражало против признания обременения в виде аренды земельного участка по договору от 23.01.2004 N 4900003016 отсутствующим и просило применить срок исковой давности, требования о взыскании неосновательного обогащения просил в части 1771481,29 руб. удовлетворить, с учетом ранее оплаченных 400 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2011 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением арбитражного суда в части признания обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе ответчик указывает:

- Администрация не обосновала нарушение прав и законных интересов муниципального образования наличием обременения в виде аренды;

- суд не учел, что Администрация избрала ненадлежащий способ защиты, который направлен на обход надлежащего срока исковой давности;

- суд неправильно применил нормы материального права о сроке исковой давности, который Администрацией пропущен (истек 07.02.2007)

-суд принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в настоящем деле - комитет по социальной защите населения Администрации г. Сочи, правопреемником которого является государственное бюджетное учреждение социального обслуживания Краснодарского края "Сочинский социально-оздоровительный центр граждан пожилого возраста и инвалидов "Морская даль", расположенного по адресу нахождения спорного земельного участка;

- по аналогичным делам суды отказывали Администрации г. Сочи в признании обременения в виде аренды отсутствующим (Постановление ФАС СКО от 22.04.2011 по делу А32-1006/2010)

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание истец и ответчик не явились, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.01.2004 г., на основании постановлений главы города Сочи от 09.04.2001 N 179/14, от 03.11.2000 N 837/3, от 08.01.2004 N 61 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Пансионат "Морская Даль", г. Сочи, (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 4900003016, предметом которого является земельный участок площадью 87312кв. м, для строительства гостиницы, кадастровый номер 23:49:0118009:0003, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, 5, для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов.

Согласно постановлений от 09.04.2001 N 179/14, от 03.11.2000 N 837/3, от 08.01.2004 N 61 и договору аренды от 23.01.2004 N 4900003016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0118009:0003 расположен во второй зоне округа горносанитарной охраны курорта.

Договор аренды зарегистрирован 13.03.2006, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРП от 20.10.2011 N 46/093/2011-126, от 20.10.2011 N 46/093/2011-127.

Согласно представленным выпискам из ЕГРП от 17.11.2011 N 46/098/2011-213, N 46/098/2011-214, N 46/098/2011-215, N 46/098/2011-216, N 46/098/2011-217, N 46/098/2011-218, N 46/098/2011 -220, N 46/098/2011 -219, N 46/098/2011 -222, N 46/098/2011-223, N 46/098/2011 -221, на спорном земельном участке расположены строения и сооружения принадлежащие ответчику.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса РФ, указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591 -р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 г. N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

В соответствии со статьями 214, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду обществу.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка N 4900003016 от 23.01.2004 является ничтожной сделкой (ст. ст. 166, 168 ГК РФ).

При удовлетворении исковых требований о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим суд первой инстанции не учел следующего.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебная практика исходит из того, что установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Если требование об оспаривании зарегистрированного права общества носит самостоятельный характер и заявлено истцом (как представителем собственника земельного участка) с целью устранить нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием обременения, суду необходимо установить, что истцом не утрачено владение спорным участком. В этом случае требование истца подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления от 29.04.2010 N 10/22.

Владение объектом недвижимости может проявлять себя в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на него, осуществление эксплуатационных расходов. Доказывание владения осуществляется путем установления названных фактов. Кроме того, владение может быть установлено выходом на место (обследованием участка). Факт владения имуществом не может основываться на предположениях.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что 23.01.2004 земельный участок передан во владение арендатора, оплата арендных платежей подтверждена платежными поручениями (л.д.66). Договор аренды зарегистрирован регистрационной службой 06.02.2004.

Таким образом, руководствуясь пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая нахождение спорного земельного участка в фактическом владении ООО "Пансионат "Морская даль", суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку в данном случае надлежащим способом защиты права собственности истца на спорный земельный участок является виндикационный иск.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

С учетом приведенных норм права, для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло, действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права - применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которую распространяется срок исковой давности в 3 года, установленный в пункте 1 статьи 181 Гражданского Российской Федерации, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

Поскольку начало исполнения сделки осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления иска (14.07.2011), что подтверждается представленным в материалы дела договором от 23.01.2004, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого ответчиком было заявлено до вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения (л.д. 38).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде возврата земельного участка истцу, либо об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического владельца, истцом не заявлено.

Таким образом, судом первой сделан не верный вывод о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

В части признания обременения в виде аренды земельного участка по договору от 23.01.2004 N 4900003016 отсутствующим истцу надлежит отказать. В этой части решение подлежит изменению.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2011 по делу N А32-18478/2011 изменить.

Из резолютивной части решения абзац второй исключить.

Абзац четвертый изложить в следующей редакции: "Взыскать с ООО "Пансионат "Морская Даль" 27 779, 41 рубль государственной пошлины в доход федерального бюджета".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации муниципального образования города-курорта Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Морская Даль" 2 000 рублей возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

С.А. Кузнецов Б.Т. Чотчаев