Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г. N 17АП-2885/12

г. Пермь

N 17АП-2885/2012-АК

26 апреля 2012 г.

А60-40957/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Гуляковой Г.Н., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН 1036604390790) - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика ООО "Управляющая компания "Посадский вал" (ИНН 6658277387, ОГРН 1076658026290) - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - не явился, извещен надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика

ООО "Управляющая компания "Посадский вал"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 февраля 2012 года

по делу N А60-40957/2011,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"

к ООО "Управляющая компания "Посадский вал"

третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о расторжении договора аренды и взыскании 464 436 руб.,

установил:

Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Управляющая компания "Посадский вал" о расторжении договора аренды N АО-453/0614 от 18.08.2009, взыскании 414 675 руб. аренды платежей, 49 761 руб. штрафа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2012 исковые требования удовлетворены: договор аренды N АО-453/0614 от 10.08.2009, заключенный между ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" и ООО "Управляющая компания "Посадский вал", расторгнут. С ООО "Управляющая компания "Посадский вал" в пользу ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области взыскано 414 675 руб. основного долга, 49 761 руб. штрафной неустойки и 12 288,72 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда, ООО "Управляющая компания "Посадский вал" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований, поскольку не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что доказательства, свидетельствующие о том, что информация о техническом состоянии объекта подробно и доступно была донесены до сведения ответчика на момент проведения аукциона или подписания договора, в материалах дела отсутствует. В материалах дела имеется достаточный объем документов, доказывающих факт нахождения объекта аренды в техническом состоянии, не позволяющем их использование по назначению. О необходимости проведения реконструкции арендатору стало известно только после получения заключения в феврале 2010 г.. В результате бездействия МУГИСО и ГУП СО "Распорядительная дирекция МУГИСО" в период с февраля 2010 г.. по февраль 2011 г.. арендатор не мог получить разрешение на проведение реконструкции арендуемых помещений. По причине саморазрушения соседнего здания, подлежащего реконструкции совместно с арендуемыми помещениями, арендатор отказался от своего права на проведение реконструкции арендуемых помещений и потребовал расторгнуть договор.

Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика по взысканию с него арендной платы по договору.

ГУП СО "Распорядительная дирекция МУГИСО" представило письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку доводы ответчика не обоснованны и не соответствуют обстоятельствам дела. Истец считает, что ответчик вводит в заблуждение относительно обстоятельств, указывающих на бездействие истца по техническому обслуживанию объекта аренды.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

МУГИСО представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит отказать в удовлетворении жалобы, решение суда оставить без изменения, поскольку судом при принятии решения полно и всесторонне были выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны выводы, соответствующие обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального права.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19.04.2012 был объявлен перерыв до 25.04.2012 до 09.30 часов.

После перерыва судебное заседание продолжено, представители сторон не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды от 25.05.2009 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Посадский вал" (арендатор) 10.08.2009 заключен договор аренды N АО-453/0614 нежилые помещения общей площадью 499,3кв.м., находящиеся на 1, 2, 3 этажах нежилого здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, 44а, для использования под административное (п.1.1 договора).

Срок аренды установлен с 01.06.2009 по 01.06.2014 (п. 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.2010.

По акту приема-передачи от 31.07.2009 объект аренды передан арендатору.

На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 1402 от 08.10.2010 за ГУП Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" 17.12.2010 зарегистрировано право хозяйственного ведения на помещения, площадью 499,3 кв.м., расположенные на 1 этаже - NN 17-26, 30-34, на 2 этаже - NN 14-17, на 3 этаже - NN 2-8 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д.44а.

Дополнительным соглашением N 1 от 02.03.2011 стороны внесли изменения в договор аренды N АО-453/0614 от 10.08.2009, в том числе, указав арендодателем по договору ГУП Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

Истец, указывая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа, расторжении договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 договора установлено, что арендная плата составляет 138 225 руб., включая НДС. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца в областной бюджет, НДС перечисляется арендатором самостоятельно в федеральный бюджет.

Истец, обращая в суд, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате с мая по июль 2011 г.. в сумме 414 675 руб., соответствующих сумм штрафных санкций.

Доводы апелляционной жалобы по своей сути сводятся к отсутствию оснований для уплаты аренды, ввиду невозможности использования объекта аренды по назначению.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Из материалов дела следует, что в апреле 2011 г.. произошло самообрушение части конструкций здания объекта по ул. Тверитина, 46. Данное здание имеет общую стену с объектом аренды, расположенным по ул. Тверитина, 44а. В результате обрушения соседнего здания у объекта аренды отсутствует торцевая часть стены.

Данное обстоятельство подтверждается перепиской сторон и не оспаривается истцом в ходе судебного разбирательства по делу.

При этом, в акте осмотра от 12.12.2011, подписанном сторонами, отражено что объект аренды со стороны здания по ул. Тверитина, 44а разрушен частично, что затрудняет и делает небезопасным присутствие комиссии на спорном объекте.

Пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о признании истцом факта частичного разрушения объекта аренды и опасности нахождения в здании людей, что делает невозможным использование помещения по назначению - административное после обрушения стены здания в апреле 2011 года.

Судом первой инстанции не была дана оценка возможности пользования спорным помещение в рассматриваемый период.

Бесспорных доказательств того, что разрушение здания произошло в результате действий (бездействия) ответчика или истца материалы дела не содержат, в связи с чем отклоняются соответствующие доводы истца.

Необходимость капитального ремонта здания, отсутствие отопительных приборов, электрооборудования, осветительных приборов само по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий, обрушения зданий по причинам, не зависящим от воли арендатора, и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Имеющаяся в материалах дела переписка сторон по поводу реконструкции здания, бесспорно, не подтверждают факт чьей-либо вины в разрушении здания. Установить данное обстоятельство в рамках рассматриваемого дела невозможно, поскольку выходит за пределы заявленных требований.

Ссылки ответчика на ненадлежащее состояние помещения в момент передачи в аренду не может быть оценены судом, поскольку установление данных обстоятельств также находится за пределами заявленных требований - взыскание арендных платежей за период с мая по июль 2011 г.. и соответствующая возможность использования помещениями в спорный период.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена исполнением арендодателем обязательства по передаче в пользование объекта аренды(ст.606,614 ГК РФ), пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды после обрушения стены было невозможно по не зависящим от ответчика причинам, недостатки имущества носят неустранимый характер, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате за период с мая по июль 2011 г..

Суд первой инстанции без надлежащих к тому оснований возложил обязанность по уплате арендных платежей за имущество, которым нельзя пользоваться после обрушения стены, на ответчика.

При отказе во взыскании арендных платежей, требования о взыскании договорной неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей также не подлежит удовлетворению.

В части требований истца о расторжении договора аренды в апелляционной жалобе не приводится никаких доводов, не указано на неправомерность вынесенного решения в данной части, в связи с чем судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции не пересматривается в данной части. Тем более, что из материалов дела просматривается волеизъявление ответчика на досрочное расторжение данного договора аренды(л.д.100).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика подлежит взысканию госпошлина по жалобе в сумме 2000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268, 269, ч.1,2 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2012 по делу N А60-40957/2011 отменить в части взыскания с ООО "Управляющая компания "Посадский вал" в пользу ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" 414 675 руб. основного долга, 49 761 руб. штрафной неустойки, 12 288,72 руб. расходов по уплате госпошлины.

Отказать в удовлетворении требований в данной части.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" в пользу ООО "Управляющая компания "Посадский вал" 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного

производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Г.Н. Гулякова С.Н. Полевщикова