Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 г. N 15АП-1698/12

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2012 г.

дело N А32-17817/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Ованесян Т.А. по доверенности N 43-19/1-14 от 10.01.2012

от ООО "Медиастрой": представитель Маслова Т.Е. по доверенности от 15.08.2011 (л.д. 104, т. 1), представитель Максименко И.А. по доверенности от 15.08.2011 (л.д. 105, т. 1)

от ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления внутренних дел по городу Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2011 по делу N А32-17817/2011 (судья Березовская С.В.)

по иску Управления внутренних дел по городу Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю (ИНН 2320037349, ОГРН 1022302957489)

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Медиастрой" (ИНН 2320136533, ОГРН 1062320003910), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае при участии третьего лица администрации города Сочи

о расторжении договора аренды и обязании вернуть недвижимое имущество

УСТАНОВИЛ:

Управление внутренних дел по городу Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медиастрой", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае о расторжении договора ДУ-11 от 19.07.2007 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за управлением на праве оперативного управления и обязании вернуть недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрации города Сочи (далее - администрация).

Управление заявило ходатайство об уточнении исковых требований (л.д.219-220, т.1) и просило расторгнуть договор ДУ-11 от 19.07.2007 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за управлением на праве оперативного управления; обязать общество с ограниченной ответственностью "Медиастрой" вернуть УВД по городу Сочи недвижимое имущество: автостоянку, площадью 1357,2 кв.м., являющуюся предметом расторгаемого договора, в порядке и в состоянии, оговоренными в п.п. 6.1. и 6.2. расторгаемого договора, а также взыскать с общества штраф в размере пятикратной месячной суммы арендной платы (35834 рубля х 5), а всего 179170 рублей за нецелевое использование арендуемого имущества в пользу казны Российской Федерации.

В качестве основания для расторжения договора аренды управление указало, что арендатор не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В удовлетворении ходатайства об изменении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу казны Российской Федерации штрафа за нецелевое использование арендуемого имущества судом первой инстанции отклонено с указанием на то, то данное требование является новым и может быть предметом самостоятельного спора. В остальной части ходатайство об уточнении исковых требований принято судом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2011 в требованиях о расторжении договора и обязании общества вернуть управлению автостоянку отказано. Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды ДУ-11 от 19.07.2007, так как при его заключении не были проведены торги. Судом отмечено, что на спорном земельном участке согласно актам обследования по решению городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли на территории города Сочи, оформленного протоколом от 05.02.2010 с согласия управления по письму от 11.02.2010 исх. N 43-111/2-1100 размещены торговые павильоны (вещевой рынок), находящиеся в пользовании физических лиц, в арбитражному суде рассматривается дело NА32-23037/2011 по иску общества к владельцам павильонов об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, являющимся предметом договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. По мнению истца, установив ничтожность договора аренды, суд обязан был по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество возвратить управлению земельный участок. К жалобе управлением в качестве дополнительного доказательства приобщена копия письма УВД г. Сочи исх. N 43-11/2-1100 от 11.02.2010 о том, что УВД не может согласовать передачу земельного участка N 23:49:02 04 005:002 администрации г. Сочи под размещение торговых площадей.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель общества отклонил доводы апелляционной жалобы управления по мотивам, изложенным в отзыве.

В отзыве на жалобу общество считает, что решение суда в части отказа в иске об обязании вернуть земельный участок является законным и обоснованным, в то же время выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 19.07.2007 N ДУ-11 преждевременны, поскольку суд первой инстанции, делая такие выводы, не проверял факт того, что право аренды приобреталось обществом как победителем на торгах в форме конкурса по лоту N 1, что подтверждается протоколом N 1 заседания конкурсной комиссии по проведению торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности от 09.07.2007, данный протокол является неотъемлемым приложением к договору N ДУ-11 от 19.07.2007. Подлинник указанного протокола N 1 от 09.07.2007 как приложение к договору N ДУ-11 от 19.07.2007 прошит, зарегистрирован и представлен в судебном заседании на обозрение апелляционного суда, надлежащим образом заверенная копия по ходатайству представителей общества приобщена к материалам настоящего дела. По мнению общества, он не получал уведомления от истца о возможном расторжении договора по основанию нецелевого использованию земельного участка, досудебный порядок расторжения договора не соблюден, ранее направлялось в адрес общества лишь только уведомление об уплате арендных платежей, задолженность по арендным платежам у общества отсутствует, что не оспаривается сторонами спора.

Управление в судебном заседании представило в дело копию уведомления исх. N 19/1-11156 от 27.06.2011, которое приобщено апелляционным судом к делу.

Администрация города Сочи и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление 34400248506628 вручено управлению 03.04.2012, телеграмма в адрес администрации вручена 18.04.2012) явку представителей не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 27 апреля 2012 года до 10 час. 15 мин. после чего судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления от 19.07.2007 N ДУ - 11, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) с согласия УВД Центрального района города Сочи (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Медиастрой" (арендатор) арендодатель передал во временное владение и пользование автостоянку лит. I, общей площадью 1357,2 кв.м, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, со сроком действия договора с 19.07.2007 по 19.07.2032.

В материалы дела представлен акт приема передачи земельного участка от 19.07.2007 (л.д.32, т.1).

По данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2010 (л.д. 132, т.1), наименование объекта: автостоянка, площадь объекта 1357,2 кв.м., условный номер объекта N 23-23-50/006/2007-094, собственник: Российская Федерация, дата регистрации 30.01.2007 N регистрации 23-23-50/006-2007-094, правообладатель права оперативного управления: УВД Центрального района г. Сочи, аренда объекта зарегистрирована 06.09.2007, N регистрации 23-23-60/040/207-031 со сроком с 06.09.2007 по 19.07.2032г.

Как установлено судом первой инстанции, предметом договора аренды является объект недвижимости: автостоянка, общей площадью 1357,2 кв.м., расположенная в границах земельного участка общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002, что следует из акта проверки от 08.06.2010 (л.д.123-128, т.1) порядка использования и сохранности объекта недвижимости - автостоянка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Горького, 60, составленного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, а также из письма Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи от 10.10.2011 N 02-05-15/13315 и акта обследования земельного участка в натуре от 03.10.2011, подготовленного МУ "Земельная инспекция города Сочи" (л.д.210-212, т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним от 01.09.2011 N 50/125/2011-175 (л.д.201, т.1) правообладателем земельного участка общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002 является Российская Федерация, вид права: федеральная собственность, правообладатель Управление внутренних дел по городу Сочи, вид права: постоянное (бессрочное пользование).

Из дела следует, что письмом исх. N 790/01-02-25 от 03.02.2010 (л.д.44, т.1) в адрес ГУВД Краснодарского края и УВД г. Сочи администрация города Сочи в связи с многочисленными обращениями граждан, связанные с переносом объектов мелкорозничной торговли с улиц Навагинская и Карла Либкнехта просила согласовать временное сроком до 15.01.2011 размещение 58 объектов мелкорозничной торговли на земельном участке по улице Горького с кадастровым номером N 23:49:02 04 005:002.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Администрацией города Сочи было принято Постановление от 23.03.2010 N 309 (л.д.129, т.1), которым утвержден протокол N 2 от 05.02.2010 (л.д.130, т.1) заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) о размещении объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории города Сочи торговых павильонов по адресам: ул. Горького, район ТЗБ, - 56 павильонов общей площадью 382,5 кв. м, ул. Войкова, - 80 павильонов общей площадью 800 кв. м.

Как следует письма УВД по городу Сочи от 11.02.2010 N 43-111/2-1100, адресованному Главе города Сочи А.Н. Пахомову, истец согласовал временную передачу земельного участка площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002 в установленном законом порядке Администрации города Сочи сроком до 15 января 2011 года с использованием его на усмотрение Администрации города Сочи.

Приложенное к апелляционной жалобе письмо УВД от 11.02.2010 о невозможности согласовать передачу земельного участка площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002 в суд первой инстанции не представлялось, уважительность причин его непредставления при рассмотрения дела в суде первой инстанции не приведено, кроме того это письмо не опровергает факта направления письма УВД от 11.02.2010 N 43-111/2-1100 о согласовании передачи земельного участка по усмотрению Администрации города Сочи, о фальсификации указанного письма управление в суде первой инстанции не заявляло.

Актом проверки от 08.06.2010 порядка использования и сохранности объекта

недвижимости - автостоянка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Горького, 60, подготовленного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае установлено, что на месте объекта недвижимости - автостоянка, расположенного в границе земельного участка общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 60 Сочинской городской общественной организацией "Закон и Бизнес" размещено 90 павильонов для мелкорозничной торговли (вещевой рынок); администрацией города Сочи нарушены права Российской Федерации в отношении объекта недвижимости федерального уровня собственности -автостоянка; ООО "Медиастрой" не представляется возможным использовать арендуемый объект недвижимости по целевому назначению; ООО "Медиастрой" предложено в срок до 01.08.2010 обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды от 19.07.2007 N ДУ-11.

Из информации в сети Интернет на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) общество с ограниченной ответственностью "Медиастрой" в рамках дела А32-23037/2011 обратилось в арбитражный суд с иском к владельцам павильонов об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 1357,2 кв., расположенного в границах земельного участка общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0002, по адресу: г. Сочи, ул. Горького, 60, путем демонтажа принадлежащих им торговых павильонов (киосков).

Из акта обследования земельного участка в натуре от 03.10.2011 (л.д.210, т.1), составленного ведущим специалистом МУ "Земельная инспекция города Сочи" с приложением фото-таблицы фактически на момент обследования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Горького, 60 с кадастровым номером 23:49:02 04 005:002 на территории автостоянки площадью 1357,2 кв.м. размещены сблокированные торговые павильоны из металлического каркаса количеством 84, общая площадь каждого из них варьируется от 1,5 до 7,5 кв.м., расположенные в несколько рядов с проходами, а также ряд одноэтажных сблокированных объектов капитального строительства размерами в плане 3х23,5 м, указанные объекты используются для размещения вещевого рынка.

Как установлено судом, общество в целях восстановления прав на арендуемый земельный участок обращалось в арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи и Сочинской Городской Общественной организации "Закон и Бизнес" об отмене п. 4 протокола от 05.02.2010 заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории города Сочи в части согласования "Закон и Бизнес" размещения 56 павильонов общей площадью 382,5 кв.м. по ул. Горького, район ТЗБ, а также обязать Администрацию и "Закон и бизнес" устранить препятствия для ООО "Медиастрой" в пользовании арендованным имуществом, демонтировать установленные торговые киоски и привести территорию автостоянки в первоначальное положение (дело N А32-20578/2010). Решением арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2010, оставленным без изменений Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А32-20578/2010 в удовлетворении иска отказано.

Делая вывод о ничтожности договора аренды N ДУ-11 от 19.07.2007 в связи с его заключением без проведения торгов судом первой инстанции не учтено и не проверено следующее.

Право на заключение договора аренды земельного участка: автостоянка лит. I, общей площадью 1357,2 кв.м, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького приобреталось на торгах по лоту N 1 с участием ООО "Финансовая-юридическая компания "ПРО-ЭКТ", ООО "Медиастрой", ООО "Путь к Олимпу", победителем согласно решения конкурсной комиссии признано ООО "Медиастрой" с установленной величиной годовой арендной платы в 430 тысяч рублей, подлежащей ежегодной индексации в соответствии с условиями заключаемого договора Ю, что подтверждается протоколом N 1 заседания конкурсной комиссии по проведению торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности от 09.07.2007, данный протокол является неотъемлемым приложением к договору N ДУ-11 от 19.07.2007.

Подлинник указанного протокола N 1 от 09.07.2007 как приложение к договору N ДУ-11 от 19.07.2007 прошит, зарегистрирован и представлен в судебном заседании на обозрение апелляционного суда, надлежащим образом заверенная копия по ходатайству приобщена к материалам настоящего дела.

Таким образом, оснований для выводов суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N ДУ-11 от 19.07.2007 не имелось, такие выводы подлежат исключению из мотивировочной части решения.

При этом, суд апелляционной инстанции считает, что решение в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества от 19.07.2007 N ДУ-11 подлежит отмене и в этой части иск следует оставить без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что получал уведомление о погашении арендной платы, однако задолженность по арендным платежам отсутствует, что не оспаривается сторонами.

В дело предоставлено извещение исх. N 19/1-11156 от 27.06.2011 в котором обществу предлагалось в срок до 10.07.2011 расторгнуть договор и передать УВД недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды в связи с нарушением условий пункта 5.3 договора в срок до 10.07.2011. В претензии не указано, что арендатором нарушается целевое использование земельного участка, положенное в основание иска для расторжения договора, какие конкретно допускаются арендатором нарушения в указанном уведомлении также не отражены.

Кроме того доказательств направления извещения исх. N 19/1-11156 от 27.06.2011 в адрес ответчика в материалы дела не представлено, ответчик отрицает факт получения такого извещения.

Следует также учитывать, что в указанном уведомлении исх. N 19/1-11156 от 27.06.2011 указан срок на устранение нарушений до 10.07.2011, в то время как иск от 01.07.2011 в суд поступил 08.07.2011 согласно отметки суда, что свидетельствует о том, что управление обратилось в суд до наступления указанного в уведомлении срока на устранение нарушений, что также не свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Право на возврат арендованного имущества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации связано с прекращением договора аренды.

Однако, поскольку иск о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, требования арендодателя о возврате имущества удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2011 по делу N А32-17817/2011 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества от 19.07.2007 N ДУ-11 отменить и в этой части иск Управления внутренних дел по городу Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому оставить без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исключить из мотивировочной части решения выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 19.07.2007 N ДУ-11.

В остальной части решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова В.В. Ванин