Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г. N 04АП-1451/12

г. Чита

26 апреля 2012 г.

Дело N А10-4892/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2012 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Ошировой Л.В., Клепиковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Горловой О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Азиатско-Тихоокеанский Банк" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 марта 2012 года по делу N А10-4892/2011 по иску открытого акционерного общества "Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ОГРН 1022800000079, ИНН 2801023444, юридический адрес: г. Благовещенск, ул. Амурская, 225) к муниципальному образованию "Кабанский район" (ОГРН 1020300668585, ИНН 0309001634, юридический адрес: Республика Бурятия, с. Кабанск, ул. Кирова, 10), обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" (ОГРН 1020300666726, ИНН 0309002765, юридический адрес: Республика Бурятия, с. Кабанск, ул. 1 Мая, 22) о признании недействительным договора, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" (ОГРН 1062801072234, ИНН 2801113391, юридический адрес: г. Благовещенск, ул. Амурская, 225), открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, юридический адрес: г. Москва, ул. Вавилова, 19), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, юридический адрес: г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13Е) (суд первой инстанции: судья Муравьева Е.Г.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Пушкарева А.Н., представителя по доверенности от 7.02.2012,

установил:

Открытое акционерное общество "Азиатско-Тихоокеанский Банк" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному образованию "Кабанский район" и обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 632 кв.м, кадастровый номер 03:09:240145:0024, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, участок N 7, заключённого между ответчиками и применении последствий недействительности сделки путём возврата земельного участка в собственность муниципального образования "Кабанский район".

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 5.03.2012 в удовлетворении исковых требования отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец не согласен с выводом суда о том, что банк не является заинтересованным лицом, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок к обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" был произведён после того, как банк стал собственником помещения. Признание договора ничтожным и возврат земельного участка в муниципальную собственность повлечёт за собой отмену государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Хазар" на земельный участок и восстановит исключительное право банка на приватизацию доли в праве за земельный участок, следовательно, вывод суда о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права является ошибочным. Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, является ошибочным и вывод суда о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие различным юридическим лицам, поскольку в здании, расположенном на спорном земельном участке, находятся помещения истца и общества с ограниченной ответственностью "Хазар".

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 2.11.2006 администрацией Кабанского района Республики Бурятия принято постановление N 1182 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" в с. Кабанск". В соответствии с указанным постановлением принято решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" в собственность за плату для общественно-деловых целей земельного участка с кадастровым номером 03:09:240145:0024 общей площадью 632 кв.м из земель поселений муниципального образования "Кабанский район", расположенного по адресу: Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7. Отделу землеустройства администрации Кабанского района указано на необходимость подготовить расчёт цены земельного участка и заключить договор купли-продажи земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью "Хазар". Во исполнение указанного постановления 10.07.2007 между местным самоуправлением Кабанского района в лице отдела землеустройства администрации Кабанского района и обществом с ограниченной ответственностью "Хазар" был заключён договор купли-продажи земельного участка N 105, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Хазар" приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7, в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору, площадью 632 кв.м, расположенный на землях населённых пунктов, находящихся в ведении муниципального образования "Кабанское".

14.03.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Хазар" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого стороны договорились в срок до 30.06.2007 заключить договор купли-продажи здания площадью 129,4 кв.м, литер А, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7, стоимостью 2 120 000 руб. Продавец обязался в срок до 30.06.2007 подготовить все необходимые документы для заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 29.06.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от 14.03.2007, изложив пункты 1.1, 3.1.1 и 4.2 предварительного договора в новой редакции и установив новый срок заключения договора купли-продажи - 24.08.2007.

24.08.2007 обществом с ограниченной ответственностью "Хазар" и обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" был заключён договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" приобрело нежилые помещения, расположенные на 1 этаже 1-этажного нежилого здания общей площадью 129,40 кв.м (номер на поэтажном плане 1, кадастровый (или условный) номер 03-03-09/004/2007-238), находящегося по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, д. 7, стоимостью 2 120 000 руб.

9.10.2007 договор купли-продажи от 24.08.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" получено свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 375351.

24.04.2009 было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Хазар" на земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 03-АА N 505282. Основанием для регистрации права послужили постановление администрации Кабанского района Республики Бурятия N 1182 от 2.11.2006 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" в с. Кабанск" и договор купли-продажи земельного участка N 105 от 10.07.2007.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что 29.01.2009 между обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" и открытым акционерным обществом "Азиатско-Тихоокеанский Банк" был заключён договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлись нежилые помещения, расположенные на 1 этаже 1-этажного нежилого здания, номер на поэтажном плане 1, находящегося по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7. Цена помещения по соглашению сторон определена в размере 2 501 600 руб. с учётом налога на добавленную стоимость.

27.03.2009 договор купли-продажи от 29.01.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке. 9.04.2010 открытым акционерным обществом "Азиатско-Тихоокеанский Банк" получено свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 608852.

В августе 2011 года истцу стало известно о том, что земельный участок, площадью 632 кв.м, находящийся под зданием, в котором расположено помещение истца, 24.04.2009 оформлен в собственность общества с ограниченной ответственностью "Хазар". По мнению истца, оформление земельного участка в собственность общества с ограниченной ответственностью "Хазар" является незаконным, поскольку положениями Земельного кодекса Российской Федерации закреплено исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка. Приобретая в собственность помещение, банк приобрёл и соответствующие права на земельный участок.

Муниципальное образование "Кабанский район" исковые требования не признало, указав, что договор купли-продажи земельного участка площадью 632 кв.м с кадастровым номером 03:09:240145:0024, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, участок N 7, был заключён на основании постановления администрации муниципального образования "Кабанский район" N 1182 от 2.11.2006 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО "Хазар" в с. Кабанск". Данное постановление обжаловано не было.

Общество с ограниченной ответственностью "Хазар" исковые требования не признало.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В данном случае к моменту вынесения администрацией Кабанского района Республики Бурятия постановления N 1182 от 2.11.2006 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Хазар" в с. Кабанск" общество с ограниченной ответственностью "Хазар" являлось единственным собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 632 кв.м с кадастровым номером 03:09:240145:0024, а потому обладало преимущественным правом на получение данного участка в собственность.

На основании постановления N 1182 от 2.11.2006 ответчики 10.07.2007 подписали договор купли-продажи земельного участка N 105, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Хазар" приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7, в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору, площадью 632 кв.м, расположенный на землях населённых пунктов, находящихся в ведении муниципального образования "Кабанское".

Однако, поскольку земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024 является недвижимым имуществом, право собственности на него у ответчика-2 в силу требований статьей 131 и 164, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" могло возникнуть только после государственной регистрации перехода права собственности.

То есть до государственной регистрации перехода права собственности от ответчика-1 ответчик-2 собственником земельного участка с кадастровым номером 03:09:240145:0024 не являлся, несмотря на подписание ответчиками спорного договора.

Кроме того, следует отметить, что в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

То есть в данном случае договор между ответчиками, подписанный ими 10.07.2007, до момента его государственной регистрации заключённым также не является.

Как отмечено выше, 24.08.2007 обществом с ограниченной ответственностью "Хазар" и обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" был заключён договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" приобрело нежилые помещения, расположенные на 1 этаже 1-этажного нежилого здания общей площадью 129,40 кв.м (номер на поэтажном плане 1, кадастровый (или условный) номер 03-03-09/004/2007-238), находящегося по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, д.7. 9.10.2007 договор купли-продажи от 24.08.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, обществом с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" получено свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 375351. К этому моменту переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024 от ответчика-1 к ответчику-2 зарегистрирован не был, то есть право собственности ответчика-2 на указанный участок не возникло.

Однако в согласно пункту 1 статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержит пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в соответствии со статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая изложенное, с 24.08.2007, то есть с момента государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 03:09:240145:0024, ответчик-2 утратил преимущественное право требовать передачи ему в собственность всего указанного земельного участка, так как с указанного моменты на этом земельном участке появился объект недвижимости, принадлежащий другому лицу.

Следовательно, 24.04.2009 законные основания для государственной регистрации договора от 10.07.2007 и перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:09:240145:0024, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, 7, от ответчика-1 к ответчику-2 отсутствовали.

И так, до 24.04.2009 спорный договор в силу приведённых выше положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации заключён не был, поскольку не прошёл предусмотренную законом обязательную государственную регистрацию. А к 24.04.2009 законных оснований для регистрации данного договора и перехода права собственности к ответчику-2 уже не имелось в связи с тем, что ответчик-2 утратил преимущественное право требовать передачи ему в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 03:09:240145:0024.

Следовательно, 24.04.2009 спорный договор заключён с нарушением закона, а потому он недействителен в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что истец, как лицо незаинтересованное, не обладает правом на предъявления ответчикам настоящего иска.

Судом установлено, что в настоящее время истец является собственником объекта недвижимости, ранее проданного ответчиком-2 обществу с ограниченной ответственностью "Азиатско-Тихоокеанское Строительство" и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 03:09:240145:0024. Для суда апелляционной инстанции очевидно, что спорный договор нарушает законные права истца, предоставленные ему пунктом 1 статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271 и статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, на преимущественное приобретение в собственность земельного участка, находящегося под уже принадлежащим ему зданием. Следовательно, истец является заинтересованным лицом и вправе требовать признания недействительным спорного договора и применения последствий его недействительности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

В данном случае ответчик-1 получил по спорной сделке от ответчика-2 1174,86 руб., которые и обязан возвратить последнему за счёт средств своей казны. Ответчик-2, в свою очередь, обязан возвратить ответчику-1 земельный участок площадью 632 кв.м, кадастровый номер 03:09:240145:0024, находящийся по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, участок N 7.

Расходы по оплате госпошлины должны быть возмещены истцу за счёт ответчиков в равных долях.

Таким образом, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечёт необходимость отмены принятого по делу решения.

Руководствуясь статьёй 268, частью 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 марта 2012 года по делу N А10-4892/2011 отменить.

Признать договор купли-продажи земельного участка площадью 632 кв.м, кадастровый номер 03:09:240145:0024, находящегося по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, участок N 7, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью "Хазар" и муниципальным образованием "Кабанский район" Республики Бурятия, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Хазар" возвратить в муниципальную собственность муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия земельный участок площадью 632 кв.м, кадастровый номер 03:09:240145:0024, находящийся по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Октябрьская, участок N 7.

Взыскать с муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия за счёт средств его казны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хазар" 1174 рублей 86 копеек.

Взыскать с муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия за счёт средств его казны в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка (открытого акционерного общества) 1000 рублей в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хазар" в пользу Азиатско-Тихоокеанского банка (открытого акционерного общества) 1000 рублей в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

О.А. Куклин

Судьи

Л.В.Оширова М.А.Клепикова