Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г. N 18АП-3065/12

г. Челябинск

26 апреля 2012 г.

Дело N А76-15518/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компьютер в бизнесе" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2012 по делу N А76-15518/2011 (судья Вишневская А.А.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Уральский научно - исследовательский институт абразивов и шлифования" - Шефф И.В. (доверенность от 07.12.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Компьютер в бизнесе" - Кузнецова Л.И. (директор).

Открытое акционерное общество "Уральский научно-исследовательский институт абразивов и шлифования" (далее - ОАО "УралНИИАШ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компьютер в бизнесе" (далее - ООО "Компьютер в бизнесе", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 1 от 25.08.2010 в размере 43 000 руб. за период с апреля 2011 по июль 2011 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 697 руб. 38 коп., всего 43 697 руб. 38 коп. (с учётом увеличения суммы исковых требований, т. 1 л.д. 144).

ООО "Компьютер в бизнесе" обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с ОАО "Урал НИИАШ" затрат, связанных с необходимой арендой стороннего помещения на разовый прием клиентов - 1 000 рублей; рекламных затрат (с указанием на макетах адреса арендованного у истца помещения) - 10 500 + 1 374 + 7 695 + 992+ 20 561 руб.; а также затрат, связанных с переездом - 7 300 руб. (исходя из прямых затрат на аренду грузчиков - 4 800 руб. - и затрат на упаковку - переезд - распаковку из расчета 5 рабочих дней *500 = 2 500 руб.); сумм, необходимых на ремонт 4-х блоков питания компьютеров - 6 000 руб., затрат на официальный замер температуры в офисе - 309 руб.; итого в размере 35 170 руб., а также компенсации упущенной выгоды, связанной с невозможностью полноценной работы с посетителями в размере 21 000 руб. неоплаченного дохода от посетителей за полдня полной невозможности работы в офисе в период июнь-июль 2011 г. итого: в сумме 54 070 руб. (т. 1 л.д. 71-75).

Решением суда от 06.02.2012 (резолютивная часть от 30.01.2012) первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме (т. 2 л.д. 91-108).

В апелляционной жалобе ООО "Компьютер в бизнесе" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, так как судом не дана оценка тому обстоятельству, что переданное истцом помещение не соответствовало условиям договора, так как договором была предусмотрена обязанность содержать кондиционер в исправном состоянии, однако кондиционер не был исправен, данный недостаток арендодатель не устранил. Вывод суда об отсутствии в договоре аренды обязанности арендодателя по соблюдению температурного режима несостоятелен, так как договором предусмотрена обязанность обеспечить исправный кондиционер, который должен обеспечить надлежащий температурный режим. Судом не установлены многочисленные уклонения арендодателя от замера температуры, не приняты во внимание замеры температуры, осуществленные Центром гигиены и эпидемиологии. То обстоятельство, что арендованное помещение использовалось не для офиса, а для размещения компьютерного класса, не имеет значения, так как ответчик вправе осуществлять любую деятельность, не запрещённую законом, тогда как предоставленное истцом помещение не соответствует по температурному режиму требованиям СанПИН.

Суд не оценил как недостоверные представленные истцом доказательства ремонта кондиционера, так как оплата услуг не подтверждает факта их оказания. Лицо, якобы оказавшее истцу данную услугу, фактически не существует. Судом необоснованно не удовлетворено ходатайство ответчика о допросе свидетеля с целью подтверждения факта несоблюдения температурного режима.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 611, ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей, так как арендодатель не устранил недостатки помещения.

ООО "Компьютер в бизнесе" также ссылается на то, что невозможность использовать помещение по назначению, а также последовавший в связи с этим отказ от договора аренды, повлекли возникновение у ответчика убытков в виде упущенной выгоды в связи с необходимостью аренды нового помещения и в виде реального ущерба в связи с переездом и рекламой.

ОАО ""УралНИИАШ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Урал НИИАШ" является собственником нежилого помещения N 101 (часть нежилого помещения I), общей площадью 2 622,90 кв.м., по адресу г.Челябинск, пр.Ленина, д.81 (свидетельство о государственной регистрации права N 74-74-01/120/2007-147 от 23.03.2007, т. 1 л.д. 63).

Между ОАО "Урал НИИАШ" (арендодатель) и ООО "Компьютер в бизнесе" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 25.08.2010 (т. 1 л.д. 11-15), в соответствии с п. 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование, принадлежащие арендодателю на праве собственности помещения общей площадью 21,5 кв.м., расположенные по адресу: 454080, г. Челябинск, пр. Ленина 81 (3 этаж, офис 306). Указанные помещения передаются арендатору под офис. Помещения передаются арендатору без права сдачи их в субаренду. Арендуемые помещения указаны в приложении N 1а (они заштрихованы) к настоящему договору.

В соответствии с п.2.1 договора арендная плата за один кв.м. в месяц составляет: с 25.08.2010 - 450 руб./кв.м., в том числе НДС и коммунальные услуги, с 01.10.2010 - 500 руб./кв.м., в том числе НДС и коммунальные услуги.

Арендная плата включает себя предоставление в пользование помещений площадью, оговоренных данным договором и коммунальные услуги (тепло, эл./энергия, вода). Оплата услуг связи производится по отдельным счетам за фактически произведенные услуги или самостоятельно по отдельному договору (п.2.2. договора). В соответствии с п.2.3 договора арендная плата производится с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, согласно выставленного счета на расчетный счет или в кассу арендатора. В случае несвоевременно предоставления счета на оплату арендодателем, арендатор оплачивает услуги в те же сроки, исходя из данных за предыдущий месяц. В срок до 5 числа следующего месяца арендодатель предоставляет счета-фактуры за расчетный месяц. Арендная плата, оплата услуг связи производится в порядке на условиях, определенных действующими законодательными и нормативными актами и настоящим договором, начиная с первого месяца после подписания сторонами акта приема-передачи арендованных помещений.

Как следует из п. 3.1 договора срок аренды по настоящему договору составляет 11 месяцев. Настоящий договор распространяет свое действие с 26.08.2010 и действует до 31.06.2011.

Как следует из п. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать арендуемые помещения исключительно по прямому назначению, указанному в разделе 1 договора.

В соответствии с п. 5.2.2 договора арендодатель обеспечивает ремонт походящих к арендуемому помещению в здании коммуникации паропровода, водопровода, теплопровода, энергосетей, канализации, кондиционирования.

В соответствии с п. 6.2 договора арендодатель отвечает за недостатки переданных в аренду помещений в здании, полностью или частично препятствующие их использованию по назначению в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель не отвечает за недостатки переданных помещений в здании в аренду, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений в здании при передаче их в аренду.

Сторонами к договору аренды N 1 от 25.08.2010 подписан акт приема-передачи указанного в договоре нежилого помещения, в п. 2 акта приема передачи указано о том, что арендатор не имеет претензий по переданным помещениям (т. 1 л.д. 16).

Сторонами также согласовано место расположения сдаваемого в аренду помещения (т. 1 л.д. 17).

03.06.2011 истец обратился к ответчику с письмом, в котором указал на наличие задолженности по арендным платежам за период апрель, май 2011 года (т. 1 л.д. 101).

В письме от 22.07.2011 истец указал ответчику на необходимость освобождения помещения по истечении срока действия договора, а также на наличие задолженности по арендным платежам за период с апреля по июнь 2011 года (т. 1 л.д. 103).

30.07.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещения по окончании договора аренды, согласно которому помещение возвращено в удовлетворительном состоянии согласно договору (т. 1 л.д. 146).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Встречный иск мотивирован тем, что ответчик не имел возможности использовать арендованное помещение ввиду неисполнения истцом обязанности по обеспечению работы кондиционера. В результате отсутствия нормальных условий работы и потерь, связанных с рекламой нового местоположения ответчика, последний понёс ущерб.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в заявленный период ответчик осуществлял пользование помещением, переданным ему по заключенному договору аренды, без внесения платы. Судом отклонены доводы ответчика об отсутствии у него оснований для внесения арендной платы, в силу наличия в помещении недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению, ввиду недоказанности ответчиком таких обстоятельств. В силу недоказанности наличия в помещении недостатков, препятствующих его использованию по назначению, а также недоказанности неисполнения арендодателем обязанности по соблюдению температурного режима, судом отклонены встречные исковые требования.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды N 1 от 25.08.2010 на предмет его заключенности, принимая во внимание принятие ответчиком помещения по акту (т. 1 л.д. 16), подписанную сторонами схему расположения помещения (т. 1 л.д. 17), а также оплату за помещение (т. 1 л.д. 64-69), на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года и государственной регистрации не полежал.

Арендные отношения между сторонами прекращены в связи с 30.07.2011 (возврат имущества арендодателю по акту, т. 1 л.д. 146).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата за один кв.м. в месяц составляет: с 25.08.2010 - 450 руб./кв.м., в том числе НДС и коммунальные услуги, с 01.10.2010 - 500 руб./кв.м., в том числе НДС и коммунальные услуги (п.2.1 договора).

Арендная плата включает себя предоставление в пользование помещений площадью, оговоренных данным договором и коммунальные услуги (тепло, эл./энергия, вода). Оплата услуг связи производится по отдельным счетам за фактически произведенные услуги или самостоятельно по отдельному договору (п. 2.2. договора). В соответствии с п.2.3 договора арендная плата производится с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, согласно выставленного счета на расчетный счет или в кассу арендатора. В случае несвоевременно предоставления счета на оплату арендодателем, арендатор оплачивает услуги в те же сроки, исходя из данных за предыдущий месяц. В срок до 5 числа следующего месяца арендодатель предоставляет счета-фактуры за расчетный месяц.

Как следует из искового заявления, в период с апреля 2011 по июль 2011 года ответчиком арендная плата за переданное по договору помещение не вносилась.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы за указанный период суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ссылки ответчика на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате за указанный период, ввиду невозможности использования помещения в связи с несоблюдением в нём температурного режима, тогда как по условиям договора аренды арендодатель принял на себя обязательство по ремонту системы кондиционирования, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из смысла ст. 612 ГК РФ следует, что предусмотренные в п. 1 статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

Из обстоятельств же дела усматривается, что акт приема-передачи недвижимого имущества от 25.08.2010 подписан сторонами без замечаний, в п. 2 акта приема передачи указано о том, что арендатор не имеет претензий по переданным помещениям (т. 1 л.д. 16).

В течение заявленного истцом периода взыскания ответчик пользовался арендованным имуществом, в том числе для извлечения прибыли (организации компьютерных курсов), в связи с чем имущество могло быть использовано по назначению. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В обоснование довода о невозможности использования помещения ввиду нарушения в нём температурного режима ответчиком в материалы дела представлены следующие доказательства:

- протокол измерений параметров физических факторов среды N 785-ОФФ-9/12 от 29.07.2011 (т. 1 л.д. 84-85);

- акты замера температуры в офисном помещении от 04.07.2011, 19.07.2011, 25.07.2011, 26.07.2011 (т. 1 л.д. 88, 89, 90, 91, 92, 93);

- письма к арендодателю от 02.11.2010, 13.04.2011, 05.05.2011, 08.06.2011, 14.06.2011, 12.07.2011 с просьбой решить вопрос функционирования кондиционера (т. 1 л.д. 94, 95. 96, 97, 98, 99);

- письмо арендодателю с просьбой обеспечить присутствие уполномоченного лица при замере температуры в офисе 22 июля в 15.30, 25 июля в 13.00 и 15.00, 26 июля в 13.00 и 15.00 (т. 1 л.д. 100).

Оценив приведённые доказательства в порядке, предусмотренном нормой ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности обстоятельства невозможности использования спорного помещения в заявленный период.

Представленный ответчиком протокол измерений параметров физических факторов среды N 785-ОФФ-9/12 от 29.07.2011 не принимается судом в качестве доказательства, свидетельствующего о наличии недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом.

Из приведенного протокола усматривается, что измерения в помещении проводились только 29.07.2011 с 14 час. 30 мин. до 15 час. 30 мин. Доказательств, свидетельствующих о том, что обозначенная в протоколе температура имела место весь период аренды, а также в течение всего дня, апеллянтом не представлено.

Акты замера температуры в офисном помещении от 04.07.2011, 19.07.2011 не отвечают признаку достоверности, поскольку являются односторонними, и представитель арендодателя для проведения измерения не приглашался.

Акты замера температуры в офисном помещении 25.07.2011, 26.07.2011 отражают результаты замера температуры лишь в 15.00, но не в течение всего дня.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что в соответствии с п. 5.2.2 договора на арендодателя возложена обязанность по обеспечению ремонта системы кондиционирования, но не обязанность по предоставлению помещения с определённым температурным режимом.

Тогда как в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что истцом предпринимались меры по исполнению договорной обязанности. Так, в дело представлены платёжное поручение от 16.11.2010 N 426, по которому истцом оплачены услуги по ремонту и обслуживанию кондиционеров (т. 1 л.д. 142), акт выполненных работ от 03.06.2011 N 9 по заправке кондиционера (т. 1 л.д. 143).

Критическая оценка апеллянтом приведённых доказательств не подтверждена соответствующими доказательствами (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в связи с чем отклоняется судом апелляционной инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, кроме того, обращает внимание на недоказанность того обстоятельства, что в спорный период ответчик не использовал помещение. Само по себе обстоятельство нарушения температурного режима в помещении не свидетельствует о невозможности его использования с учётом оговоренного в договоре аренды целевого назначения помещения - офис.

Довод апеллянта о том, что использование помещения не для офиса, а для размещения компьютерного класса, не имеет значения, судом апелляционной инстанции не принимается, так как условиями договора аренды не была оговорена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору помещения, пригодного для размещения компьютерного класса, и общая правоспособность ответчика как коммерческой организации, позволяющая ему осуществлять любую деятельность, не запрещённую законом, не означает его право нарушать условия договора в части использования помещения не в соответствии с его условиями.

Доказательства использования помещения в данный период иными лицами также отсутствуют.

Таким образом, из дела усматривается обстоятельство пользования арендатором спорным помещением в период с апреля 2011 по июль 2011 года, в связи с чем за пользование помещение подлежит внесению установленная договором оплата.

Поддерживая выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы в спорный период, апелляционная коллегия также обращает внимание на следующее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 ГК РФ).

При этом в п. 1 названной нормы оговорены виды такой ответственности арендодателя. Так, при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Приведённая норма не предусматривает возможности полного освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы, а предоставляет арендатору право в период действия договора изменить его условия в порядке, предусмотренном договором или законом, в части размера арендной платы.

Между тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств соответствующих обращений к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы, несогласие с размером арендной платы, предъявляемой к взысканию в рамках настоящего дела, не соответствует требованиям цитированной нормы Кодекса, поскольку соответствующие возражения заявлены ответчиком после прекращения договора (п. 3.1. договора с учётом освобождения помещения 30.07.2011, т. 1 л.д. 146).

Ссылка ООО "Компьютер в бизнесе" на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля с целью подтверждения факта несоблюдения температурного режима с учётом приведённого нормативно обоснования, подлежит отклонению как не повлиявшая на выводы суда по существу спора с учётом изложенного судом обоснования. Данное доказательство, кроме того, не отвечает критерию допустимости (ст. 68 АПК РФ).

С учётом приведённых фактических обстоятельств, а также выводов, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований, ввиду недоказанности наличия причинной связи между заявленными ответчиком убытками и действиями истца.

Об отсутствии причинной связи, по мнению суда апелляционной инстанции, также свидетельствует то обстоятельство, что заявленные ответчиком в рамках встречного иска убытки обусловлены его переездом в новое арендованное помещение ввиду освобождения помещения, арендуемого у истца, и совершены после прекращения договорных отношений с истцом. Таким образом, данные расходы не обусловлены исключительно тем обстоятельством, на которое ссылается ответчик - нарушение истцом обязательства по обеспечению оптимального температурного режима, поскольку понесены им в связи с прекращением договора.

Доводы апеллянта, что общество "Компьютер в бизнесе" имеет в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ввиду чего при исполнении истцом названной обязанности договор не был бы прекращён, подлежат отклонению, поскольку из содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ не усматривается обязанность арендодателя заключить договор на новый срок, тогда как понуждение к заключению договора допускается только в случаях, указанных в законе или договоре (ст. 421 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2012 по делу N А76-15518/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компьютер в бизнесе" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева