Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 г. N 19АП-1155/12

город Воронеж

27 апреля 2012 г.

Дело N А14-10095/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Протасова А.И., Ольшанской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щеголевой Е.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия "Кантемировец": Исаенко И.И., представитель по доверенности N 1 от 11.01.2012;

от индивидуального предпринимателя Ревина А.Н.: Авагян А.В,. представитель по доверенности от 03.04.2012;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Карцева О.В,, представитель по доверенности N 81-д от 26.12.2011;

от администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Кантемировец" (ИНН 3612007880)

на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.02.2012

по делу N А14-10095/2011 (судья С.С. Федосова)

по заявлению индивидуального предпринимателя Ревина А.Н.

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254)

об обязании зарегистрировать право собственности на объект,

третьи лица: администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец",

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ревин Александр Николаевич (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Ревин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением, и с учетом уточнений. просил обязать Управление зарегистрировать право собственности на комбайновое депо, Литера Г1, площадью 720,7 кв.м, расположенное по адресу: р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 4, инвентарный номер 4444 (площадь земельного участка комбайнового депо 889 кв.м, кадастровый номер 36:12:01 00 110:0026).

На основании определения суда от 22.11.2011 администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (далее - ООО СХП "Кантемировец", Общество) вступили в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 01.02.2012 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, то есть его ликвидация, и учел правовую позицию Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении пленума высшего арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное. При этом заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции, применяя аналогию права, не дал оценку отсутствию фактического владения спорным объектом продавцом на момент заключения договора купли-продажи и отсутствия его владения при обращении в органы госрегистрации и на момент вынесения оспариваемого решения.

Представитель ООО СХП "Кантемировец" поддержал в судебном заседании доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела.

Представитель Управления согласен с доводами апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным.

Представитель Предпринимателя возражал против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечила. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Колхоз "Кантемировец" решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2007 по делу N А14-4248/2006/115/7б признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена Миронова Наталья Александровна.

В ходе инвентаризации имущества колхоза арбитражным управляющим были выявлены и включены в конкурсную массу учтенные на балансе колхоза определенные объекты недвижимости, в том числе нежилое здание (комбайновое депо), площадью 720,7 кв.м., литер Г 1, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 67, участок 4, инвентарный номер 4444.

Указанный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1973 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается сведениями, содержащимися в технических паспортах на указанные объекты и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Между колхозом "Кантемировец" в лице конкурсного управляющего Мироновой Н.А. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. (покупатель) 11.01.2009 заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимости, в том числе: комбайновое депо, площадью 720,7 кв.м., литер Г1, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 67, участок 4, инвентарный номер 4444.

На основании соглашения о зачете взаимных требований от 05.02.2009, соглашения о взаимных расчетах от 05.02.2009, произведена оплата по договору купли-продажи имущества от 11.01.2009, что подтверждается платежными поручениями N 1 от 06.02.2009, N 2880 от 10.02.2009, а также списанием 09.02.2009 денежных средств со счета 42307.810.2.1319.0402619.

Согласно акту приема-передачи от 11.02.2009 осуществлена передача указанного выше здания комбайнового депо, площадью 720,7 кв.м.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу N А14-4248-2006/115/7б конкурсное производство в отношении колхоза "Кантемировец" завершено.

В Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2009 внесена запись о государственной регистрации колхоза "Кантемировец" в связи с его ликвидацией на основании решения суда, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ представленной в материалы дела. 28.05.2011.

ИП Ревин А.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание (комбайновое депо), площадью 720,7 кв.м., литер Г1, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 67, участок 4, инвентарный номер 4444.

Управлением Росреестра в адрес заявителя 24.06.2011 направлено уведомление N 13/007/2011-194 о приостановлении государственной регистрации в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предложено устранить имеющиеся недостатки в срок до 24.07.2011.

В дальнейшем, на основании заявления ИП Ревина А.Н. от 26.07.2011 государственная регистрация была приостановлена до 01.08.2011.

Регистрирующий орган 05.09.2011 отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на нежилое здание (комбайновое депо), площадью 720,7 кв.м., литер Г1, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 67, участок 4, инвентарный номер 4444, о чем уведомил ИП Ревина А.Н. сообщением N 13/007/2011-194.

Основанием для данного отказа послужил вывод Управления Росреестра, об отсутствии документов, подтверждающих ранее возникшее право на объект недвижимого имущества, кроме того, отказ мотивирован отсутствием заявления колхоза "Кантемировец" о регистрации перехода права собственности.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителя Управления, Предпринимателя и Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно материалам дела, спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию колхозом "Кантемировец" до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что подтверждается сведениями, содержащимися в техническом паспорте на указанный объект, инвентаризационной описью основных средств колхоза "Кантемировец" и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи имущества от 11.01.2009 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суд обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, применяя аналогию закона, не дал оценку отсутствию фактического владения спорным объектом продавцом на момент заключения договора купли-продажи и при обращении его в органы госрегистрации, поскольку суд правомерно дал оценку оспариваемому отказу на момент его совершения, с учетом представленных регистрирующему органу документов.

Судом не установлено наличие двух заявлений от разных лиц о регистрации права собственности на один и тот же спорный объект недвижимости.

В регистрирующий орган были представлены все необходимые для регистрации докумнты.

В связи с чем, у регистрирующего органа не имелось оснований для выяснения вопроса о давности владения им.

Регистрирующему органу были представлены имеющие юридическую силу документы, свидетельствующие об исполнении договора купли-продажи заявителем.

Спор о праве на спорный объект недвижимости разрешается в ином порядке и не может быть разрешен в рамках настоящего дела с иным предметом спора.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная по квитанции от 20.02.2012 госпошлина в сумме 3 000 рублей подлежит возвращению В.Н. Хатнянскому из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.02.2012 по делу N А14-10095/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов Н.А. Ольшанская