Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 г. N 04АП-570/12

г. Чита

27 апреля 2012 г.

А19-6356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года

В полном объеме постановление изготовлено 27 апреля 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой А.С., рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу истца на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2011 года по делу N А19-6356/2011 по иску индивидуального предпринимателя Павлова Алексея Владимировича (ОГРНИП 304381124400027, ИНН 381200201474, адрес: г. Иркутск, ул. 30-й дивизии, 5"в", 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус ТВ" (ОГРН 1043801062359, ИНН 3808113339, адрес: г. Иркутск, ул. Поленова, 96) и Администрации города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: г. Иркутск, ул. Поленова, 1) о признании недействительным отчета об оценке и разрешении преддоговорного спора (суд первой инстанции: судья Архипенко А.А.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Павлов Алексей Владимирович (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Прайс Хаус ТВ" (далее - Общество, ответчик) и Администрации города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку (далее - Администрация, ответчик) с исковым заявлением о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 24.12.2010 N 938/10-2 и о принятии пунктов 2.1, 2.3 протокола разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2011 в редакции Предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2011 исковые требования удовлетворены частично: суд признал недостоверным подготовленный Обществом отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пролетарская, д. 11, от 24.12.2010 N 938/10-2, установил продажную цену названного нежилого помещения по договору купли-продажи от 15.02.2011 между Предпринимателем и Администрацией в размере 7 725 000 руб. без НДС и первый платеж за имущество в размере 214 583,33 руб. без НДС. Кроме того, с Общества в пользу Предпринимателя суд взыскал 10 000 руб. судебных расходов, связанных с проведением экспертизы по определению достоверности отчета об оценке, 4 000 руб. возмещения расходов на государственную пошлину, с Администрации в пользу Предпринимателя - 15 000 руб. судебных расходов, связанных с проведением оценочной экспертизы, 2 000 руб. расходов на государственную пошлину, а с истца в пользу Администрации - 10 000 руб. судебных расходов, связанных с проведением экспертизы.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, Предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт по делу в части установления продажной цены по договору купли-продажи нежилого помещения отменить, принять в указанной части новый судебный акт, установив продажную цену имущества в размере 4 237 288 руб. без НДС и первый платеж в размере 117 702, 44 руб. без НДС.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что заключение эксперта-оценщика Никольской Н.Т. не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", поскольку выбор объектов-аналогов, использованных экспертом, является некорректным.

Администрация в письменных возражениях на жалобу выразил полное согласие с принятым по делу решением, а на доводы жалобы возражал, ссылаясь на их несоответствие фактическим данным о средней стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости, учтенной при экспертных исследованиях.

Общество не представило отзыва на апелляционную жалобу.

Стороны надлежащим образом извещены о начавшемся судебном процессе, однако в заседание суда апелляционной инстанции ответчики своих представителей не направили, а Предприниматель - не прибыл. При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, не препятствовала судебному разбирательству.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возражений ответчиков законность и обоснованность решения суда первой инстанции в апелляционном порядке проверены только в обжалуемой истцом части в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы апеллянта, возражения ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в аренде у Предпринимателя с 2002 года находится объект муниципальной собственности - нежилое подвальное помещение общей площадью 211,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пролетарская, 11.

Предприниматель обратился к собственнику указанного имущества с заявлением о его приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Для выполнения требований части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, Общество подготовило отчет от 24.12.2010 N 938/10-2, согласно которому рыночная стоимость арендованного Предпринимателем объекта недвижимости установлена в размере 11 000 000 руб. без НДС.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска издал распоряжение об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения и предоставлению Предпринимателю преимущественного права на его приобретение от 19.01.2011 N 504-02-252/11. 25.01.2011 Предпринимателю был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения и установлен тридцатидневный срок для реализации преимущественного права на приобретение помещения. 09.02.2011 Предприниматель уведомил Администрацию о намерении воспользоваться своим преимущественным правом, с условиями выкупа, изложенными в проекте договора, в части рыночной стоимости выкупаемого помещения в размере 11 000 000 руб. и размера первого платежа за имущества в сумме 305 556 руб. (пункты 2.1, 2.3.2 договора, пункт 3 решения об условиях приватизации) Предприниматель не согласился. Предприниматель предложил выкупную цену недвижимого имущества в сумме 4 237 288 руб. без НДС и соответственно первый платеж за имущество в сумме 117 702,44 руб. без НДС, определенные на основании отчета ООО "Оценочный центр "Сибвэл" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 07.02.2011 N 23-11/1Е. Письмом от 02.03.2011 Администрация предложения Предпринимателя отклонила.

Фактически между сторонами возникли разногласия относительно продажной цены недвижимого имущества. Так как стороны возникшие разногласия в досудебном порядке не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ и исходил из обоснованности требования о признании отчета недостоверным, полагал наиболее достоверной фактическую стоимость выкупаемого помещения в размере 7 725 000 руб. без НДС, а размер первого платежа - 214 583,33 руб. без НДС.

Суд апелляционной инстанции с выводами в части цены недвижимого имущества согласился, решение суда в обжалованной части счел правильным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения арбитражный суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта N 1406-11НЭ отчет Общества об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения от 19.01.2011 N 504-02-252/11 недостоверен, фактическая рыночная стоимость помещения определена в сумме 5 224 000 руб.

Найдя выводы экспертного заключения N 1406-НЭ в части оценки рыночной стоимости нежилого помещения ошибочными ввиду несоблюдения экспертом требований к содержанию отчета об оценке, изложенным в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 за N256, 255, 254 соответственно, суд первой инстанции назначил эксперту повторную экспертизу величины рыночной стоимости объекта оценки, которую поручил специалисту ООО "Версия" Никольской Н.Т. По экспертному заключению от 30.11.2011 названного эксперта фактическая рыночная стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 7 725 000 руб.

Из содержания экспертного заключения N 1406-НЭ и заключения эксперта от 30.11.2011 в совокупности с пояснениями экспертов, подготовивших их, и отчета ООО "Оценочный центр "Сибвэл" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 07.02.2011 N 23-11/1Е, однозначно усматривается, что оспариваемый истцом отчет от 24.12.2010 N 938/10-2 недостоверен. Учтя согласующиеся данные названных заключений и отчета о минимальной величине рыночной стоимости 1 кв.м. нежилого помещения, расположенного в Кировском района г. Иркутска на первом этаже, равной 40 000 руб., а эти сведения сторонами не опровергнуты, при площади 211,40 кв.м. приобретаемого истцом помещения, суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод о том, что определенная специалистом Никольской Н.Т. рыночная стоимость выкупаемого помещения в сумме 7 725 000 руб. наиболее достоверна.

Несмотря на то, что апеллянт оспаривал этот вывод суда, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил и не указал доказательств ошибочности установленной судом величины рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Ввиду того, что содержание заключения от 30.11.2011 регламентируется требованиями статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" отклонена ссылка истца на несоответствие названного экспертного заключения требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для пересмотра выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального права.

Выводы арбитражного суда, на которых основано решение, сделаны в результате надлежащей оценки доказательств в деле с соблюдением требований, установленных статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы апелляционным судом не приняты, поскольку не содержали фактов влияющих на решение суда.

Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Следовательно, решение арбитражного суда в обжалованной части законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения не имелось.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы оставлены на апеллянте.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2011 года по делу N А19-6356/2011 в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Л.В. Капустина

Судьи

А.В. Макарцев Е.Н. Скажутина