Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 15АП-4106/12

город Ростов-на-Дону

02 мая 2012 г.

дело N А32-14989/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Голуб А.С. по доверенности от 15.12.2011 N 81-20294/11-05,

от ИП Юрьевой Т.В. - Саркисовой А.Н. по доверенности от 18.04.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2012 по делу N А32-14989/2011,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800 /ИНН 2320112437),)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ОГРН 1032311682160),

индивидуальному предпринимателю Юрьевой Татьяне Владимировне (ОГРНИП 305231926600012/ИНН 231903466906),

при участии третьих лиц:

Управления автомобильных дорог Краснодарского края,

Корольковой Раисы Федоровны,

Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

об изъятии для краевых нужд земельного участка и объектов недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (далее ООО "Сочивторма") к индивидуальному предпринимателю Юрьевой Татьяне Владимировне (далее ИП Юрьева Т.В.) об изъятии для краевых нужд путем прекращения права аренды Юрьевой Татьяны Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма" на земельный участок площадью 4 488 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1160, образованный в результате раздела земельного участка, площадью 15 624 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:48, изъять в собственность Краснодарского края путем выкупа объектов недвижимого имущества, находящиеся в собственности Юрьевой Татьяны Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (здание финского склада литер "Г", площадью 1 611,5 кв.м.) находящиеся в собственности общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма" здание весовой, литер "Ж", общей площадью 132 кв.м. с перечислением управлением автомобильных дорог Краснодарского края на банковский счет Юрьевой Татьяны Владимировны 7581046 руб., на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма" 31867996 руб. (с учетом уточнений)

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2012 встречное исковое заявление ИП Юрьевой Т.В. возвращено. Изъяты для нужд Краснодарского края земельный участок площадью 4488 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1160, образованный в результате раздела земельного участка площадью 15624 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:48, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества: здание финского склада литер "Г", площадью 1611,5 кв.м. принадлежащие на праве собственности Юрьевой Татьяне Владимировне (ИНН 231903466906), обществу с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ИНН 2320112437), здание весовой, литер "Ж", общей площадью 132 кв.м. принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ИНН 2320112437), с предоставлением компенсации Юрьевой Татьяне Владимировне в размере 9698900 руб., обществу с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ИНН 2320112437) в размере 31867996 руб., перечисляемой федеральным государственным учреждением "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог черноморского побережья федерального дорожного агентства" (ИНН 2320100329) на расчетный счет Юрьевой Татьяны Владимировны (ИНН 231903466906) и общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ИНН 2320112437), в течение семи дней со дня вынесения решения.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке. Жалоба мотивирована тем, что согласно части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Оценщик, с которым заключается вышеуказанный договор, определяется "ГК "Олимпстрой" путем проведения отбора в порядке, установленном в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.10.2007 N 238-ФЗ "О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" (далее - Закон N 238-ФЗ).

На основании договора на проведение оценки и прилагаемого к нему задания на оценку Обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" определен размер убытков, подлежащих выплате правообладателям в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, и подготовлен отчет об оценке от 24.12.2010 N 807-71/2011-А.

Оценка изъятых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества проведена департаментом в порядке, установленном указанными нормами Закона N 310-ФЗ.

Суд, в нарушение Закона N 238-ФЗ, Закона N 310-ФЗ, при принятии решения об изъятии решил, что ИП Юрьева Т.В. имеет право на компенсацию упущенной выгоды в размере 2 117 854 рублей, рассчитанной в заключении ООО "Независимый оценщик" от 30.01.2012 N 1/3.

В соответствии со сложившейся судебной практикой любая внешняя оценка цены в соглашении, направленном на передачу, в том числе отчуждение недвижимого имущества, носит субъективный характер, несколько отчетов об оценке, подготовленные с соблюдением стандартов, как правило, будут отличаться в заключительных выводах. Именно поэтому цена является существенным условием договора купли-продажи и аренды недвижимости.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, -достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для принятия иного отчета или назначения экспертизы отчета об оценке необходимо констатировать наличие пороков отчета об оценке, несоответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона N 135-ФЗ.

Однако, судом данный вопрос не исследовался, отчет не был признан не соответствующим законодательству, что указывает на незаконность использования суммы упущенной выгоды из заключения ООО "Независимый оценщик" от 30.01.2012 N 1/3.

Ввиду того, что ИП Юрьевой Т.В. только в последнее заседание был представлен отчет ООО "Независимый оценщик" от 30.01.2012 N 1/3, у департамента отсутствовала возможность представить соответствующие возражения на указанное заключение. В настоящее время, в связи с загруженностью сотрудников департамента, отсутствует возможность предоставить указанное заключение.

ИП Юрьева Т.В. в отзыве на апелляционную жалобу указала, что в предыдущем отчете об оценке, (заключение 807-71/2011-А-У), подготовленном ООО "АФК-Аудит" г.Санкт-Петеребург ее убытки, в т.ч. упущенная выгода были оценены в 1619824 рубля. В дальнейшем, при проведении повторной оценки в отчете в сведениях об упущенной выгоде был поставлен прочерк, т.е. упущенная выгода полностью отсутствует.

Именно то обстоятельство, что в повторном отчете об оценке, проведенном ООО "АФК-Аудит" по заявке Департамента фактически отсутствуют сведения об упущенной выгоде и есть констатация наличия пороков отчета об оценке.

Департаментом был инициирован иск о принудительном изъятии имущества с предоставлением компенсации в размере 7 581 046 рублей. Встречное исковое заявление было возвращено, как не отвечающее требованиям ст. 132 АПК РФ. Обосновывая возврат встречного иска, суд указал на то, что встречное требование обусловлено несогласием ответчика с размером компенсации, предоставляемой предпринимателю в связи с изъятием соответствующего имущества. Вместе с этим вопрос о достоверности отчета, наряду с установлением законности принятия решения об изъятии входит в предмет судебного исследования по данному делу, поскольку изъятие имущества без соразмерной компенсации, применительно к рассматриваемым правоотношениям, законодательством не предусмотрено

Исходя из этого, суд счел возможным принять как допустимое доказательство заключение об оценке от 30.01.2012 г.. N 13, выполненное ООО "Независимый оценщик", что согласуется с требованиями статьи 71 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь в совокупности.

Конституция РФ устанавливает следующие гарантии права частной собственности: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

В п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4. ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, которые понесет правообладатель в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу п. 2 ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, требующее возмещения неполученных доходов, должно представить доказательства размера упущенной выгоды, реальности ее получения.

В обоснование размера упущенной выгоды представлено заключение от 30.01.2012 г.. N 13, выполненное ООО "Независимый оценщик", согласно которому величина упущенной выгоды, в связи с изъятием здания склада, принадлежащего Юрьевой Т.В., составляет 2117854 руб.

В данном отчете имеются сведения журналов проводок за период 2007 - 2008 г.., из которых следует, что доход, полученный от сдачи в аренду третьим лицам нежилого помещения - здания финского склада лит. "Г" составил в 2007 г.. - 1588963 руб., в 2008 г.. - 1502000 руб.

Кроме того, в отчете учтены сведения книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, согласно которых на 2010 год сумма дохода предпринимателя Юрьевой Т.В. от аренды нежилого помещения здания финского склада литер "Г", составила 2770000 руб.

Из свода выручки ИП Юрьева Т.В. за 2005 г.. следует, что выручка от торговли в 2005 г.. составила 1199093руб., в 2006 г.. - 3789185руб., в 2007 г.. -6911305руб, в 21008г. - 8877727руб., в 2009 г.. - 19070609руб., в 2010 г.. -11633431руб.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросов, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана или сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Ответчик просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Управление автомобильных дорог Краснодарского края представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, указало, что поддерживает доводы Департамента и просит отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2012, уменьшив размер компенсации ИП Юрьевой Т.В. до 7581046 руб.

В судебном заседании представитель Департамента апелляционную жалобу поддержала, просила изменить решение, уменьшив размер компенсации ИП Юрьевой Т.В. до 7581046 руб.

Представитель ИП Юрьевой Т.В. апелляционную жалобу не признала по изложенным в отзыве основаниям, просила оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено в порядке п.3 ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Сочивторма", Управления автомобильных дорог Краснодарского края, Корольковой Раисы Федоровны, Администрации муниципального образования город-курорт Сочи.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.11.2010 N 1143-р земельный участок площадью 4488 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1160, который будет образован в результате раздела земельного участка площадью 15624 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:48, изъят для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Малая объездная автомобильная дорога от ул. 20-й Горнострелковой дивизии до моста через р. Сочи в районе Краснодарского кольца (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" путем прекращения права аренды граждан Корольковой Раисы Федоровны, Юрьевой Татьяны Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма", и в собственность Краснодарского края путем выкупа расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности граждан Волошина Максима Игоревича, Юрьевой Татьяны Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма".

Указанный в распоряжении объект "Малая объездная автомобильная дорога от ул. 20-й Горнострелковой дивизии до моста через р. Сочи в районе Краснодарского кольца (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)", включен в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 г. N 991.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса РФ одним из оснований прекращения права собственности является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

Согласно статье 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

Статья 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 N 379-ФЗ) "Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральноый закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ) определяет возможность и порядок изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, в собственность Краснодарского края - при изъятии в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.

Согласно пунктам 4, 16 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ, решение об изъятии земельных участков в собственность Краснодарского края в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края.

Пункт 3 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ устанавливал правило, согласно которому в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов, находятся в частной собственности, предоставлены гражданам или юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды и обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав.

Как следует из пункта 13 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ, в случае, если в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов или документацией по планировке территорий, прилегающих к олимпийским объектам, предусмотрено образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, может быть принято в отношении образуемых земельных участков. В этом случае указанное решение принимается до образования земельного участка из существующего земельного участка.

В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса РФ при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, убытки. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Положения статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают правило, согласно которому принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. В силу статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ размер убытков, вызванных изъятием земельного участка путем прекращения прав, подлежащих возмещению, определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка.

Согласно пунктам 21, 24, 26 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием. Администрация Краснодарского края, после получения отчета об оценке указанной в части 21 настоящей статьи, осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества. Выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

Из представленных в материалы дела копий выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2011 N 50/002/2011-345, N 50/002/2011-344 следует, что здание весовой, площадью 132 кв.м., принадлежит на праве собственности ООО "Сочивторма" (ИНН 2320112437), здание финского склада литер "Г", площадью 1 611,5 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Сочивторма" (ИНН 2320112437) 73/100 доли и предпринимателю Юрьевой Татьяне Владимировне 27/100 доли.

Данные объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:48, из которого образован земельный участок, подлежащий изъятию (КН 23:49:0205017:1160).

Обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" проведена оценка рыночной стоимости зданий. Согласно отчету от 11.04.2011 N 807-71/2011-А, итоговая стоимость здания весовой, литер "Ж", общей площадью 132 кв.м., находящейся в собственности общества с ограниченной ответственностью "Сочивторма", составляет 5 080 447 руб.

Итоговая стоимость здания финского склада литер "Г", площадью 1 611,5 кв.м., согласно отчету от 13.10.2011 N 807-71/2011-А3 составляет 21420829 руб., из которых доля ООО "Сочивторма" - 14912460 руб., доля предпринимателя Юрьевой Т.В. - 6508369 руб. (л.д.53-76 т.1).

В силу положений статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету от 13.10.2011 N 807-71/2011-А3, стоимость доли предпринимателя Юрьевой Т.В. в здании финского склада литер "Г", площадью 1 611,5 кв.м., составляет 6508369 руб.

В отчете от 11.04.2011 N 807-71/2011-А-У убытки предпринимателя в связи с изъятием здания составляют 155485 руб. (прочие убытки).

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу данной правовой нормы лицо, требующее возмещения неполученных доходов, должно представить доказательства размера упущенной выгоды, реальности ее получения.

В обоснование размера упущенной выгоды предпринимателем представлено заключение от 30.01.2012 N 13, выполненное ООО "Независимый оценщик", согласно которому величина упущенной выгоды, в связи с изъятием здания склада, принадлежащего Юрьевой Т.В., составляет 2117854 руб. Суду не представлено доказательств недостоверности данного заключения.

Таким образом, размер убытков предпринимателя, причиненных изъятием здания склада, составляют 2273339 руб., из которых 155485 руб. (прочие убытки отчет от 11.04.2011 N 807-71/2011-А-У) и 2117854 руб. (упущенная выгода заключение от 30.01.2012 N 13).

Возражая против выплаты убытков в части компенсации упущенной выгоды, Департаментом не представлено доказательств недостоверности данного отчета. Наличие правовых оснований для отказа ИП Юрьевой Т.В. в возмещении суммы упущенной выгоды в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, не доказано.

Довод о порочности договоров аренды, согласно которым предприниматель передал часть здания склада третьим лицам, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку упущенная выгода рассчитывается, исходя из потенциальной возможности получения прибыли от использования изымаемого имущества, а обстоятельства фактической передачи имущества в аренду сторонами не оспариваются.

Выкупаемые здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205017:48.

В подтверждение титула владения земельным участком, площадью 15624кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:48 суду представлен договор аренды от 15.04.2005 N 4900003449 (с учетом договора уступки прав от 20.03.2007) от 22.12.2005 N 4900003733, подписанный между администрацией города Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сочивторма" (ИНН 2320112437) (арендатор), по условиям которого земельный участок передан в аренду обществу на срок до 01.01.2047 года для эксплуатации складских помещений.

Из пункта 1.1 договора следует, что переданные по договору земельные участки расположены в пределах второй зоны санитарной охраны курорта.

В соответствии со статьями 209 и 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На момент подписания договоров аренды от 15.04.2005 N 4900003449 (с учетом договора уступки прав от 20.03.2007) от 22.12.2005 N 4900003733 полномочиями по распоряжению федеральным имуществом обладали органы федеральной власти.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих полномочия администрации города Сочи на момент подписания договоров 15.04.2005 N 4900003449 (с учетом договора уступки прав от 20.03.2007) от 22.12.2005 N 4900003733 по распоряжению земельными участками, отнесенными к федеральной собственности.

При таких обстоятельствах, указанные сделки имеют признаки ничтожных (статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 33.2 статьи15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ " Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяет, что в случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и о предоставлении денежной компенсации, предусмотренной частью 25 настоящей статьи, Корпорация или организация, осуществляющая строительство соответствующего олимпийского объекта федерального значения, в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет такую денежную компенсацию на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом.

Таким образом, прекращение права с предоставлением компенсации, возможно в случае подтверждения соответствующим лицом законного основания, в данном случае, владения земельным участком.

Поскольку судом установлена порочность договоров аренды, оснований для применения положений данной нормы в части изъятия земельного участка путем прекращения права аренды не имеется.

Вместе с этим, судом установлено, что на земельном участке, площадью 4488 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205017:1160, расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ответчиков.

В силу части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном указанным Законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, ответчики имеют право на предоставление компенсации за изъятие земельного участка, рассчитанной исходя из площади земельного участка, необходимого для использования принадлежащих им зданий.

Общая сумма, подлежащая выплате предпринимателю, исходя из представленных суду отчета от 11.04.2011 N 807-71/2011-А-У и заключения от 30.01.2012 N 13) составляет - 9 698 900 руб.:

6 508 369 руб. (изъятие здания склада),

155 485 руб. (прочие убытки)

2 117 854 руб. (упущенная выгода)

917 192 руб. (земельный участок).

После получения отчета об оценке, осуществляется подготовка проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и обеспечивается возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества (часть 24 статьи 15).

В случае, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, уполномоченный орган обращается в суд с иском об изъятии соответствующих земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав землепользования, а также прав на недвижимое имущество и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества (часть 31 статьи 15).

Учитывая приведенные выше нормативные предписания, изъятие имущества при отсутствии согласия титульного владельца осуществляется в судебном порядке.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие принятие решения уполномоченным Федеральным законом органом решения об изъятии соответствующего имущества принадлежащего ответчикам в целях размещения олимпийского объекта.

Суду представлены доказательства, подтверждающие направление истцом в адрес ответчиков уведомлений от 09.11.2010 N 81-13553/10-05.1 N 81-13554/10-05.1, об изъятии имущества, являющегося материальным объектом спорного правоотношения, а также соглашений в связи с изъятием соответствующих объектов недвижимости, подписанное руководителем департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014, а также директором федерального государственного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства".

Материалами дела подтверждены размер компенсации, подлежащей выплате ответчикам в связи с изъятием принадлежащих им зданий, а также за изъятие земельного участка, на котором они расположены.

Пункт 33.2 статья 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ " Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяет, что в случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и о предоставлении денежной компенсации, предусмотренной частью 25 настоящей статьи, Корпорация или организация, осуществляющая строительство соответствующего олимпийского объекта федерального значения, в течение семи дней со дня вынесения решения суда, перечисляет такую денежную компенсацию на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2012 по делу N А32-14989/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко