Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 18АП-3120/12

г. Челябинск

02 мая 2012 г.

Дело N А76-12124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2012 по делу N А76-12124/2011 (судья Рожкова Т.В.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Горбунова Е.В. (доверенность от 20.07.2011 N 14392),

закрытого акционерного общества "Желдорипотека" - Штыков Д.В. (доверенность от 28.02.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ответчик, ЗАО "Желдорипотека") о расторжении договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008; об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, площадью 131 501 кв. м и передать его комитету по акту приема-передачи.

Протокольным определением от 22.02.2012 арбитражным судом первой инстанции приняты уточнения основания искового заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в качестве дополнительного основания расторжения договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 указано на наличие задолженности по арендной плате за 2011 год, что является, по мнению органа местного самоуправления, существенным нарушением условий договора аренды (т. 1, л. д. 154).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (определение от 12.08.2011, т. 1, л. д. 1-2).

Определением от 22.02.2012 исковое заявление комитета в части требования о расторжении договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 по основанию наличия задолженности по арендной плате за 2011 год арбитражным судом первой инстанции оставлено без рассмотрения.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2012 в удовлетворении исковых требований комитета к ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 по основанию расторжения в одностороннем порядке договора купли-продажи права на заключение договора аренды отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неприменение судом норм материального права, подлежащих применению. Со ссылкой на фактические обстоятельства дела комитет в апелляционной жалобе указал, что неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.2 договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, о своевременном и полном внесении платы за предоставление права аренды земельного участка является существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем комитет на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации вынужден был обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды. Между тем, по мнению комитета, судом не дана надлежащая правовая оценка данному обстоятельству. Податель жалобы полагает, что нормы права, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются взаимоисключающими, а также не позволяют сделать вывод о том, что в случае согласования сторонами оснований для досрочного расторжения договора аренды не могут возникнуть какие-либо иные существенные нарушения условий договора, являющиеся достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке. Комитет полагает, что судом необоснованно не применена статья 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 2 которой говорится о последствиях неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в рассрочку, предусмотренной пунктом 1 данной статьи.

С вынесенным решением также не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Желдорипотека" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 и обязании ЗАО "Желдорипотека" освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, площадью 131 501 кв. м, и передать его комитету по акту приема-передачи.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель не согласился с выводом суда о том, что уведомление комитета от 13.04.2011 N 5466 об отказе в одностороннем порядке от договора купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем не является основанием для возврата земельного участка. При этом податель жалобы ссылается на пункт 2 статьи 489, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что в договоре купли-продажи стороны предусмотрели порядок одностороннего отказа продавца от договора. С учетом изложенного ЗАО "Желдорипотека" считает, что обязательства сторон, возникшие из договора купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем, прекратились 20.04.2011. Податель жалобы считает верным вывод суда о том, что расторжение договора купли-продажи не является основанием для расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий заключенного договора аренды. Между тем, полагает, что суд не принял во внимание, что воля истца направлена на возврат товара, переданного по договору купли-продажи, в связи с прекращением действия договора купли-продажи. По мнению подателя жалобы, поскольку договор купли-продажи является основанием заключения договора аренды, то расторжение договора купли-продажи влечет возникновение у истца с 20.04.2011 права требовать возврата товара, которым является право на заключение договора аренды. С учетом изложенного ЗАО "Желдорипотека" считает, что судом сделан неверный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка истцу.

От Управления Росреестра письменный отзыв на апелляционные жалобы не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Управления Росреестра не явился.

С учетом мнения представителя комитета и представителя ЗАО "Желдорипотека" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие Управления Росреестра.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца.

Представитель ЗАО "Желдорипотека" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы ответчика. Дополнительно пояснил, что к освоению земельного участка ответчик не приступал, на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику. Кроме того, представитель ЗАО "Желдорипотека" в судебном заседании заявил о признании иска, в котором указал, что исковые требования признает, но не согласен с доводом истца о наличии задолженности со стороны ЗАО "Желдорипотека" по договору купли-продажи права аренды и по договору аренды земельного участка. Представил на обозрение суду решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2012 по делу N А76-16534/2011.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании протокола результатов открытых аукционных торгов от 21.11.2007 N 22, распоряжения администрации города Челябинска от 15.06.2007 N 1872-д 30.11.2007 между комитетом (продавец) и ЗАО "Желдорипотека" (покупатель) заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 19/зем (т. 1, л. д. 14-17), согласно которому продавец продал право на заключение договора аренды земельного участка площадью 131 501 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, кадастровый номер 74:36:07 14 001:0104, а покупатель купил на условиях, изложенных в настоящем договоре, названное право и уплатил за него установленную пунктом 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 318 964 000 руб.

Пунктом 2.2 договора предусмотрен порядок оплаты стоимости проданного права.

В соответствии с пунктом 4.12 договора продавец обязуется заключить договор аренды земельного участка с покупателем в течение 10-ти рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

Согласно пункту 4.13 договора в случае неоплаты или нарушения порядка оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, установленного пунктом 2.2 договора, а также договора аренды, заключенного на основании данного договора, продавец вправе расторгнуть настоящий договор купли-продажи, а также договор аренды в одностороннем порядке, письменного уведомив покупателя не менее чем за 10 дней. По истечении 10-ти дней с момента отправки уведомления договор купли-продажи, а также договора аренды, заключенный на основании данного договора, считаются расторгнутыми.

05 мая 2008 года на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 30.11.2007 N 19/зем между комитетом (арендодатель) и ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 009391-Д-2008 (т. 1, л. д. 18-21), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора земельный участок площадью 131 501 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 74:36:07 14 001:0104 (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды земельного участка установлен сторонами до 30.11.2014 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Пунктом 6.5 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме более одного срока по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

В соответствии с пунктом 6.8 договора арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Договор аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.06.2008 (т. 1, л. д. 23, 46).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.05.2008 (т. 1, л. д. 22).

13 апреля 2011 года комитет направил в адрес ЗАО "Желдорипотека" уведомление N 5466 (т. 1, л. д. 26) о расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2007 N 19/зем в одностороннем порядке на основании пункта 4.13 данного договора, пункта 3 статьи 450 и статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невнесением ответчиком платы в полном размере по указанному договору. Также в указанном уведомление истец со ссылкой на неисполнение арендатором пункта 4.2.2 договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 предложит ответчику заключить соглашение о расторжении договора аренды и вернуть земельный участок комитету по акту приема-передачи.

Факт получения указанного уведомления подтверждается копиями почтовых квитанций (т. 1, л. д. 24, 25) и не отрицается ответчиком.

Полагая, что основанием для расторжения договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 является расторжение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 30.11.2007 N 19/зем в связи с неоплатой задолженности по указанному договору, а дополнительным основанием - наличие задолженности по арендной плате за 2011 год, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора долгосрочной аренды земли города Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 по основанию расторжения в одностороннем порядке договора купли-продажи права на заключение договора аренды от 30.11.2007 N 19/зем, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что пункт 6.5 договора аренды не содержит в качестве основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя условие о расторжении в одностороннем порядке договора купли-продажи. В связи с указанным суд пришел к выводу, что расторжение договора купли-продажи не будет являться существенным для договора аренды, поскольку не связано с его исполнением, и как следствие, не будет являться основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка. В связи с тем, что требование истца об освобождении земельного участка не является самостоятельным требованием, а является способом восстановления нарушенных прав и законных интересов истца, суд в решении указал на отсутствие оснований для восстановления нарушенного права, поскольку в удовлетворении требований судом отказано.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указано ранее, в пункте 4.13 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2007 N 19/зем предусмотрена возможность отказа комитета в одностороннем порядке от исполнения договора в случае неоплаты или нарушения ответчиком порядка оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, установленного пунктом 2.2 договора.

Также пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из апелляционной жалобы комитета следует, что по указанному договору купли-продажи ответчиком из подлежащей уплате суммы в размере 318 964 000 руб. не было уплачено 191 378 400 руб., что не отрицается ответчиком.

В связи с указанным истец в установленном законом и договором купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем порядке правомерно отказался от исполнения данного договора, что влечет прекращение обязательств по договору.

Исследовав содержание договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Требование о государственной регистрации договора соблюдено (т. 1, л. д. 23, 46).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.5 договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Среди указанных случаев одностороннее расторжение договора купли-продажи права на заключение договора аренды от 30.11.2007 N 19/зем не предусмотрено, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Однако, комитет в апелляционной жалобе верно отметил, что нормы, установленные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются взаимоисключающими. Поэтому отсутствие основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, указанного в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 6.5 договора аренды, не исключает возможность расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя при существенном нарушении ответчиком иных условий договора аренды. При этом существенность нарушения определяется судом.

Также согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 4.2.2 договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, на который комитет сослался как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе, установлено, в частности обязательство арендатора по своевременному внесению платы за предоставление права аренды.

Как указано ранее, по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2007 N 19/зем ответчиком из подлежащей уплате суммы в размере 318 964 000 руб. не было уплачено 191 378 400 руб., то есть более половины, при том, что полная сумма оплаты должна быть внесена в конце 2009 года (пункт 2.2 договора).

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, данное нарушение условия пункта 4.2.2 договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 является существенным для истца, который в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды был заключен истцом 05.05.2008, когда срок оплаты ответчиком полной суммы по договору купли-продажи (с учетом условия пункта 2.2 договора) еще не наступил. В силу указанного договор аренды и был заключен истцом с условием, установленным 4.2.2 договора аренды.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем случае комитет, являясь продавцом права аренды земельного участка, в силу произведенного отказа от исполнения договора купли-продажи права аренды земельного участка вправе потребовать возврата проданного товара, каковым является право аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Изложенное условие комитетом соблюдено, так как в уведомлении от 13.04.2011 N 5466 об одностороннем отказе от договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2007 N 19/зем комитет со ссылкой на несоблюдение ответчиком условий пункта 2.2 названного договора предложил ответчику по соглашению сторон расторгнуть договор аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008.

На основании изложенного требование комитета о расторжении договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 подлежит удовлетворению.

Соответственно, подлежат удовлетворению и требования комитета об освобождении ответчиком земельного участка площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:104, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, и передаче его истцу по акту приема-передачи.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения представителя ответчика в судебном заседании 26.04.2012 о том, что к освоению земельного участка ответчик не приступал, на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным установить месячный срок для совершения ответчиком указанных действий, учитывая, в том числе необходимость государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявление о признании иска подписано от имени ЗАО "Желдорипотека" представителем по доверенности Штыковым Д.В., полномочия которого на совершение указанного процессуального действия подтверждены доверенностью от 28.02.2012 (т. 2, л. д. 50).

Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом указанного ранее принимает признание ответчиком исковых требований комитета, в котором ответчик соглашается с правомерным отказом истца от исполнения договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2007 N 19/зем.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ЗАО "Желдорипотека" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 8000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2012 по делу N А76-12124/2011 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить.

Расторгнуть договор долгосрочной аренды земли г. Челябинска от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и закрытым акционерным обществом "Желдорипотека".

Обязать закрытое акционерное общество "Желдорипотека" освободить земельный участок площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:104, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон N 50, и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течение одного месяца с момента принятия настоящего постановления.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Желдорипотека" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева