Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 06АП-1457/12

г. Хабаровск

02 мая 2012 г.

Дело N А73-15492/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И. В.

судей Тихоненко А. А., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Каун Олеся Александровна, представитель по доверенности от 16.04.2012 N 3392/02-11;

от Открытого акционерного общества "Дом Быта": Дубина Екатерина Алексеевна, представитель по доверенности от 16.01.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска на решение от 22.02.2012 по делу N А73-15492/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Мельниковой Н.Ю.

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

к Открытому акционерному обществу "Дом Быта"

о взыскании 142 179,32 руб.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, Карла Маркса, 66, далее-Департамент, истец, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Открытому акционерному обществу "Дом быта" (ОГРН1022700931241, адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 92, далее-ОАО "Дом быта", ответчик) о взыскании 142 179,32 руб., из которых 135 175 руб. - задолженность по арендной плате до регистрации перехода права собственности на недвижимость, 7 004,32 руб.- пени, с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.02.2012 (далее- решение суда) в удовлетворении иска отказано на том основании, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а договором купли-продажи от 01.08.2011 иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению аренды, не предусмотрен.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт и принять новый об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ссылается на пункт 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно которому право собственности на муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после его полной оплаты. В данном случае, покупатель по условиям договора купли-продажи обязан оплатить стоимость купленного объекта муниципальной собственности в течение трех лет после подписания договора купли-продажи согласно графику оплаты, при этом приобретаемый объект находится в залоге у продавца.

Ответчиком предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения на том основании, что обязательства сторон, вытекающие из договора аренды N 1245 от 03.11.1995, прекратились с момента заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 01.08.2011.

Представитель истца в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований, представить ответчика в судебном заседание просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

03.11.1995 между Департаментом (арендодатель) и ОАО "Дом быта" (арендатор) заключен договор N 1245 на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Хабаровска - часть здания, расположенного по адресу: Калинина, 132, общей площадью 1252,3 кв.м на срок по 31.12.2010 ( с учётом дополнительного соглашения от 03.04.2000) (л.д. 10-16).

Дополнительным соглашением от 26.07.2010 внесены изменения в договор аренды, в том числе в части объекта аренды (арендодатель предоставил арендатору в аренду объект нежилого фонда 45,725/100000 доли здания общей площадью 2520,2 кв.м. в виде комнат и мест общего пользования, указанных в п. 1.1. казанного соглашения), цены арендной платы, которая составила 2 532 666,26 руб. в год (л.д. 17-22).

01.08.2011 на основании распоряжения Департамента N 555 от 28.07.2011 "Об условиях приватизации 45 725/100000 доли в праве общей долевой собственности на отдельно стоящее административное здание (литер А) общей площадью 2520,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Калинина, 132" между Департаментом (продавец) и ОАО "Дом быта" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 16 доли 45 725/100000 в праве общей долевой собственности на отдельно стоящее административное здание (литер А) общей площадью 2520,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Калинина, 132 (л.д. 23-26)

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 23.08.2011.

19.09.2011 N 9160/05-09 истец в адрес ответчика направил претензию о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 16.09.2011 в размере 135 186,64 руб. и пене 1 375,80 руб., которые просил погасить в срок до 25.09.2011 (л.д. 27-28).

Указанное требование ОАО "Дом быта" не исполнено.

Считая, что ответчик обязан был вносить арендную плату за использование нежилых помещений в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, Департамент обратился с иском в Арбитражный суд Хабаровского края.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца и ответчика, и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения жалобы на основании следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.

Поскольку нежилые помещения на момент подписания договора купли-продажи находились во владении покупателя, обязанность продавца по передаче отчуждаемой вещи была фактически исполнена.

Согласно утвержденному сторонами договора купли-продажи N 16 от 01.08.2011 графику платежей покупателем должны были осуществляться платежи до 31.12.2011 -4 000 000 руб., до 31.12.2012 - 12 000 000 руб., до 31.12.2013 - 12 000 000 руб., до 01.08.2014 - 4 920 000 руб.

Из представленного Департаментом лицевого счета следует, что по состоянию на 01.08.2011 у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Договор купли-продажи был заключен во исполнение распоряжения от 28.07.2011 N 555, принятого на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество, приобретенное рассрочку, переходит в установленном законодательством порядке и на него пункт 3 статьи 32 Закона N 178-ФЗ не распространяется.

При таких обстоятельствах право собственности на объект недвижимости после государственной регистрации перехода перешло к ответчику, при этом до полной его оплаты в силу пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса имущество находится в залоге у публичного образования вследствие наступления обстоятельств, указанных в законодательстве о приватизации.

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее было объектом аренды, стороны заменяют обязательство бывшего арендатора по внесению арендных платежей на обязательство по оплате объекта купли-продажи, в связи с чем, покупатель объекта недвижимого имущества, на которого возложено обязательство по внесению денежных средств в счет сделки купли-продажи, не может одновременно нести обязательства по оплате арендных платежей одного и того же объекта, при условии, что стороны не установили иного своим соглашением, чего в данном случае не было сделано.

В этой связи, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям.

Доводы истца о необходимости внесения арендной платы до регистрации перехода права собственности на имущество к ответчику не основаны на вышеперечисленном законодательстве и условиях договора с ответчиком.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.02.2012 по делу N А73-15492/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

А.А. Тихоненко А.В. Шевц