Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 08АП-736/12

город Омск

02 мая 2012 г.

Дело N А75-7786/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 02 мая 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-736/2012) индивидуального предпринимателя Дьяченко Ивана Витальевича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12 декабря 2011 года, принятое по делу N А75-7786/2011 (судья Намятова А.Р.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Северная кооперация" (ОГРН 1048602064686, ИНН 8602223182) к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Ивану Витальевичу (ОГРНИП 311860201200027, ИНН 860225084313) о взыскании 326 801 руб. 88 коп.,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о времени и месте судебного разбирательства,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северная кооперация" (далее - ООО "Северная кооперация", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Ивану Витальевичу (далее - ИП Дьяченко И.В., ответчик) о взыскании 118 761 руб. 87 коп. задолженности и пени в сумме 208 040 руб. 01 коп. по договору субаренды N 07-М от 14.03.2011.

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований в части неустойки до 94 028 руб. 62 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.12.2011 по делу N А75-7786/2011 исковые требования ООО "Северная кооперация" в части требований о взыскании пени в размере 94 028 руб. 62 коп. оставлены без рассмотрения. С ИП Дьяченко И.В. в пользу ООО "Северная кооперация" взысканы 118 761 руб. 87 коп. задолженности, а также 4 562 руб. 86 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. ООО "Северная кооперация" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 5 000 руб. 17 коп.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Дьяченко И.В. в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что согласно приёмо-сдаточному акту от 29.03.2011 пункты 2, 3, 5, 10 не соответствуют помещению, которое занимал ответчик. Арендуемое помещение не является пригодным для торговой деятельности, ответчиком произведён в нём ремонт на сумму 30 000 руб., техническая документация на арендуемое помещение не была передана ответчику, осмотр помещения до 30.03.2011 невозможно было произвести, в связи с чем ИП Дьяченко И.В. считает договор субаренды недействительным, как заключённый под влиянием заблуждения. Ответчиком представлены документы об оплате арендной платы за апрель 2011. За март 2011 г.. у ответчика отсутствовала обязанность вносить арендную плату.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Северная кооперация" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.03.2011 между ООО "Северная кооперация" (арендатор) и ИП Дьяченко И.В. (субарендатор) заключён договор субаренды нежилых помещений N 07-М (том 1 л. 15-26), по условиям которого арендатор обязался предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, проспект Ленина, дом 41, (торговый центр "Мир"), согласно поэтажному плану (приложение N 1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре.

Арендная плата состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы (включающей оплату за расходование электроэнергии, теплоэнергии, оплату дополнительных услуг и оплату долевого участия в общих расходах). Арендная плата исчисляется с 01.04.2011 (пункт 5.1 договора).

В силу пункта 5.1.1 договора постоянная арендная плата составляет 48 805 руб. в месяц, в том числе НДС по действующей ставке.

Расходы, составляющие переменную арендную плату, порядок их исчисления и размер согласованы сторонами в пункте 5.1.2 договора.

Данная модель расчёта арендной платы не противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Установление арендной платы путём выделения постоянной и переменной частей является механизмом её исчисления.

Арендная плата вносится ежемесячно путём перечисления суммы, определённой договором, с расчётного счёта субарендатора на расчётный счёт арендатора до пятого числа расчётного месяца (пункт 5.4 договора).

Фактическая передача нежилых помещений в пользование ИП Дьяченко И.В. подтверждается актом приёма-передачи от 01.04.2011 (т. 1 л. 41).

Согласно пункту 6.1 договора он вступает в силу с даты его подписания. Помещение передаётся арендатором субарендатору в субаренду в срок с 29.03.2011 по 29.02.2012.

В соответствии с частью 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По условиям пунктов 3.2.8, 4.3, 6.6 договора субарендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путём отказа от его исполнения, сообщив арендатору за 3 (три) месяца о предполагаемой дате расторжения договора. В этом случае договор будет считаться прекращённым по истечении трёх месяцев с даты уведомления субарендатором арендатора о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что ИП Дьяченко И.В. 22.04.2011 направил в адрес истца письмо с просьбой о расторжении договора субаренды, которое получено ООО "Северная кооперация" 25.04.2011 (т. 1 л. 63).

В ответ на данное письмо арендатор указал на досрочное расторжение договора субаренды N 07-М от 14.03.2011 с 30.06.2011 (том 1 л. 73-74). Таким образом, договор субаренды прекратил своё действие с 30.06.2011.

Как указывает истец, в период действия договора ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей (постоянной и переменной) исполнял ненадлежащим образом. Внесённый им гарантийный взнос в размере 48 805 руб. (т. 2 л. 43) на основании пункта 5.1 договора зачтён в качестве постоянной арендной платы за первый месяц субаренды. Поступившие от ИП Дьяченко И.В. денежные средства в размере 8 252 руб. (т. 2 л. 46) отнесены субарендатором в счёт частичной оплаты переменной части арендной платы за апрель 2011 г.. Сумма задолженности за апрель 2011 года (переменная часть), май, июнь 2011 года (постоянная и переменная части) составила 118 761 руб. 87 коп. (т. 2 л. 52).

Письмом N 419 от 05.07.2011 ООО "Северная кооперация" направило в адрес ИП Дьяченко И.В. претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате в указанном размере (т. 1 л. 67).

Поскольку названная претензия оставлена ответчиком без внимания, задолженность в полном объёме не погашена, ООО "Северная кооперация" обратилось в суд с настоящим иском, уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 1 118 761 руб. 87 коп. основного долга и 94 028 руб. 62 коп. неустойки.

Удовлетворение требований в части взыскания задолженности послужило поводом для подачи ИП Дьяченко апелляционной жалобы, при рассмотрении доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Сложившиеся между сторонами отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Так, согласно пункту 2.2.14 договора аренды N 2-ЖК от 01.02.2006 (том 1 л. 42-48), заключённому между ООО "Строительно-Финансовая компания "Сургутгазстрой" (арендодатель) и ООО "Северная кооперация" (арендатор), истец имеет право сдавать помещения полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам без предварительного уведомления арендодателя.

Срок договора субаренды не превышает срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 части 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается в виде определённых в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Доводы ответчика о том, что договор субаренды заключён им под влиянием заблуждения, в связи с чем в силу статьи 178 ГК РФ является недействительным, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из положений статьи 178 ГК РФ следует, что сделка по данному основанию является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

В данном случае договор субаренды в установленном законом порядке не оспаривался сторонами, не был признан судом недействительным. Встречный иск в порядке статьи 132 АПК РФ не заявлен.

Ссылка ответчика на то, что арендуемое помещение не являлось пригодным для торговой деятельности, необоснованна.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент заключения договора субаренды у помещения имелись недостатки, которые препятствовали бы пользованию этим помещением. Напротив, в материалах дела имеется акт приёма-передачи нежилого помещения от 01.04.2011 по спорному договору, подписанный ответчиком и скреплённый печатью в отсутствие замечаний, из которого следует, что помещение пригодно для использования по назначению.

Представленный ответчиком акт осмотра и обследования помещения от 30.03.2011 (т. 2 л. 32) не является надлежащим доказательством наличия в арендуемом ответчиком помещении недостатков, поскольку составлен в отсутствие представителя истца и доказательств его приглашения для составления этого акта.

Вместе с тем, данный акт от 30.03.2011 подтверждает то обстоятельство, что на дату составления акта приёма-передачи - 01.04.2011 ответчик уже осмотрел помещение, следовательно, имел возможность обнаружить отсутствие вентиляции, окон, инженерных коммуникаций.

Доказательств того, что ИП Дьяченко И.В. в период действия договора субаренды, ссылаясь на наличие у арендуемого помещения недостатков, требовал от субарендатора либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, в материалах дела не имеется. Впервые обстоятельства, на которые ответчик ссылается в апелляционной жалобе, ИП Дьяченко И.В. сообщил ООО "Северная кооперация" в ответе на требование субарендатора N 419 от 05.07.2011 об уплате задолженности, который получен истцом 25.07.2011 (т. 1 л. 69-72), то есть уже после прекращения договора субаренды.

Ссылка ИП Дьяченко И.В. на то, что согласно приёмо-сдаточному акту от 29.03.2011 пункты 2, 3, 5, 10 не соответствуют помещению, которое занимал ответчик, необоснованна.

Фактически арендуемые помещения переданы ответчику по акту приёма-передачи от 01.04.2011.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующим гражданским законодательством не запрещена передача в аренду части здания (строения), а именно: нежилого помещения с определёнными техническими характеристиками (пункт 1 статьи 607 ГК РФ), то есть нежилые помещения, являющиеся частью объекта недвижимости, не являются обособленными объектами, система коммуникаций является единой в целом для объекта недвижимости. Из приложения N 1 к договору субаренды (выкопировка помещений на экспликации поэтажного плана Торгового Центра "Мир", т. 1 л. 27), подписанному ответчиком и скреплённому его печатью, следует, что, подписывая данное приложение, ИП Дьяченко И.В. знал о том, что ему передаётся в аренду часть нежилого помещения. Из содержания приложения N 1 к договору субаренды возможно установить местоположение площади, подлежащей передаче в аренду ответчику. Кроме того, подписание акта приёма-передачи от 01.04.2011 в отношении предмета аренды, то есть реальное исполнение договора субаренды, свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределённости относительно предмета аренды. ИП Дьяченко И.В. пользовался арендованным помещением.

В пункте 1.2 договора субаренды указано, что площадь помещений составляет 33,2 кв.м, в том числе: торговая площадь 33,2кв.м., а также в пункте 1.3 договора отражено, что помещения расположены в Торговом Центре "Мир". То есть, ИП Дьяченко И.В. арендовал исключительно торговую площадь, без вспомогательных помещений, таких как туалет. Следовательно, необходимость в арендуемых помещениях холодного и горячего водоснабжения ответчиком не обоснованна.

Что касается объекта недвижимости - торговый центр "Мир", в котором расположены арендуемые помещения, наличие недостатков у данного объекта опровергается материалами дела. Так, из анализа имеющихся в материалах дела заключения государственного пожарного надзора от 13.10.2005 N 117, санитарно-эпидемиологического заключения N 222 от 02.11.2005, справки N 57 МУП "Горводоканал", справки от 29.09.2005 Ростехнадзора о соответствии тепловой энергоустановки законченного строительством объекта проекту и требованиям нормативных документов, заключения ОАО "Уралсвязьинформ" от 13.10.2005 о возможности эксплуатации законченного строительством объекта, заключению N 01-187/3 от 03.11.2005 Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора ХМАО - Югры, заключения от 28.07.2005 СМУЭП "Горэнерго", справки от 10.10.2005 СГМУП "Городские тепловые сети" (том 1 л.д. 75-83) усматривается, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, полностью соответствует требованиям нормативных документов. В пункте 1.1 договора указано, что здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной линией. Приняв на себя обязательства, перечисленные в пункте 2.1.3 договора субаренды, истец должен был обеспечивать бесперебойную работу систем, находящихся в здании торгового центра. По условиям пункта 2.1.5 договора субаренды ООО "Северная кооперация" должно было передать нежилые помещения для их эксплуатации субарендатором с присоединёнными электрическими сетями. Об отсутствии в арендуемых помещениях электрических сетей ответчик не заявляет.

Таким образом, оснований для применения судом апелляционной инстанции положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ в силу вышеизложенного не имеется.

Ответчиком также не доказано, что именно отсутствие технического паспорта на арендуемые помещения не позволило ему использовать помещение по назначению (торговля), что исключает возможность применения абзаца 2 пункта 2 статьи 611 ГК РФ.

Доводы ответчика о произведении в арендуемом помещении ремонта на сумму 30 000 руб., не являются основаниями для уменьшения взысканной с предпринимателя суммы долга.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

По условиям договора субарендатор обязался осуществлять при необходимости текущий ремонт объекта (пункт 3.1.8 договора).

Следовательно, выполнив текущий ремонт помещения (выравнивание стен, поклейка обоев, т. 2 л. 35-36), ИП Дьяченко И.В. исполнил свои обязательства по договору аренды.

Довод ответчика о досрочном освобождении арендуемого помещения с 01.05.2011 (до прекращения в согласованном сторонами порядке действия договора субаренды) судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанное не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы за период действия договора аренды.

Изложенный вывод апелляционного суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Что касается довода ответчика об отсутствии у него обязанности оплачивать арендную плату за март 2011 года, суд апелляционной инстанции, учитывая мотивировочную часть решения (абзац 7 лист 3), отмечает, что судом первой инстанции допущена опечатка в указании периода, за который образовалась задолженность, которая может быть исправлена в порядке статьи 179 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.12.2011 по делу N А75-7786/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Н.В. Тетерина