Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2012 г. N 18АП-3596/12

г. Челябинск

03 мая 2012 г.

Дело N А76-21071/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2012 по делу N А76-21071/2011 (судья Вишневская А.А.).

В заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Тандер" - Шмелева Е.В. (доверенность от 20.10.2011 N 2-4/452),

индивидуального предпринимателя Мисчанчук Валентины Евгеньевны - Казанцев В.Н. (доверенность от 14.02.2012 N 1-230),

общества с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" - Казанцев В.Н. (доверенность от 09.09.2011 N 1Д-240).

Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец, ЗАО "Тандер") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мисчанчук Валентине Евгеньевне (далее - ответчик, ИП Мисчанчук) об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в течение 5 календарных дней с момента вступления решения Арбитражного суда Челябинской области в законную силу; обязании передать недвижимое имущество, указанное в договоре аренды недвижимого имущества от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11, в течение 5 календарных дней с момента вступления решения Арбитражного суда Челябинской области в законную силу (т. 1, л. д. 8-10).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДИКСИ-Челябинск" (далее - третье лицо, ООО "ДИКСИ-Челябинск") (определение от 14.02.2012, т. 2, л. д. 7-8).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.02.2012 (резолютивная часть объявлена 16.02.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Тандер" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Податель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии в материалах дела доказательств получения ответчиком договоров аренды, поскольку в материалы дела представлен чек почтового отправления, подтверждающий направление договоров ответчику. При этом податель жалобы указал на то, что ответчиком, в свою очередь, не представлены обратные доказательства неполучения договоров. Податель жалобы также ссылается на то, что ЗАО "Тандер" было лишено возможности подтвердить нахождение подлинников договоров свидетельскими показаниями, суд не предоставил достаточно времени для подготовки мотивированного мнения и обеспечения явки свидетелей. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ЗАО "Тандер" ссылается на то, что арбитражным судом первой инстанции необоснованно было отказано в принятии обеспечительных мер в связи с непредставлением доказательств того, что их непринятие сделает невозможным исполнение судебного акта. Между тем, спорные нежилые помещения были переданы третьему лицу в момент обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд, что в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращает право требовать обязание должника передать имущество.

От ИП Мисчанчук, ООО "ДИКСИ-Челябинск" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что за Мисчанчук В.Е. зарегистрировано право собственности на нежилое здание (реконструкция магазина и строительство пристроев кафе и складских помещений), назначение: нежилое, общей площадью 737,9 кв. м, инвентарный номер 43481, литеры АА1А2, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/017/2011-488, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18 (стр.), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2011 серии 74 АГ N 233419 (т. 1, л. д. 32) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2011 N 01/472/2011-93 (т. 1, л. д. 31).

Также за Мисчанчук В.Е. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 3, назначение: нежилое, общей площадью 59,8 кв. м, этаж: 1, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/017/2011-487, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2011 серии 74 АГ N 233420 (т. 1, л. д. 33).

В материалы дела представлена заверенная представителем истца копия договора аренды недвижимого имущества от 15.08.2011N ЧлФ/1/495/11 (т. 1, л. д. 19-27), подписанного между ИП Мисчанчук (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть нежилого здания (реконструкция магазина и строительство пристроев кафе и складских помещений), назначение нежилое, общей площадью - 387 кв. м, в том числе торговая площадь - 189,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания литеры АА1А2, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18, согласно поэтажному плану (объект 1); нежилое помещение N 3, назначение нежилое, общей площадью - 59,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания литера А, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18, согласно поэтажному плану (объект 2) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон, не позднее 12.10.2011. Акт приема-передачи объекта арендатору является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора настоящий договор заключается сроком на 3 года.

Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. С даты подписания и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 11 месяцев с даты его подписания сторонами.

Истец в исковом заявлении указал, что 30.09.2011 ЗАО "Тандер" в адрес ответчика были направлены документы для государственно регистрации договора аренды от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11, а именно: нотариальная копия устава ЗАО "Тандер", нотариальная копия свидетельства о внесении изменений, нотариальная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, доверенность от 17.07.2010 N 0-4/116, копия доверенности от 17.07.2010 N 0-4/166. В подтверждение указанного в материалы дела представлено сопроводительное письмо от 30.09.2011 N 885 (т. 1, л. д. 28).

В подтверждение направления указанных документов в адрес ответчика истцом в материалы дела представлена копия почтовой квитанции от 30.09.2011 N 49300 (т. 1, л. д. 11).

Доказательства получения указанных документов ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Также в качестве подтверждения факта нахождения у ответчика подлинников договора аренды недвижимого имущества от 15.08.2011 N ЧлФ-1/495/11 в материалы дела представлено уведомление от 07.10.2011 N 925 (т. 1, л. д. 29), в котором ЗАО "Тандер" сообщает ИП Мисчанчук о том, что в адрес ИП Мисчанчук были направлены документы для государственной регистрации договора аренды, до настоящего времени ответ не был получен, в связи с чем истец предлагает подготовить необходимые для государственной регистрации договора аренды документы и прибыть для государственно регистрации договора 14.10.2011 в 10 часов 00 минут, а также направить представителя ответчика 12.10.2011 для передачи помещения в аренду.

В качестве доказательства назначения даты государственной регистрации спорного договора в материалы дела представлен учетный талон от 14.10.2011 N Р66 N 620312 (т. 1, л. д. 30).

В подтверждение направления уведомления от 07.10.2011 N 925 в адрес ответчика в материалы дела представлена копия почтовой квитанции от 10.10.2011 N 10334 (т. 1, л. д. 12).

Доказательства получения ответчиком указанного уведомления в материалы дела не представлены.

Из материалов дела также следует, что 06.09.2011 между ИП Мисчанчук (арендодатель) и ООО "ДИКСИ-Челябинск" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (т. 1, л. д. 144-149), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество: часть нежилого здания (реконструкция магазина и строительство пристроев кафе и складских помещений), назначение нежилое, общей площадью - 387 кв. м, в том числе торговая площадь - 189,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания литеры АА1А2, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18, согласно поэтажному плану (объект 1); нежилое помещение N 3, назначение нежилое, общей площадью - 59,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания литера А, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 18, согласно поэтажному плану (объект 2).

Согласно пункту 8.1 настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 11 месяцев с даты его подписания сторонами.

Сторонами к указанному договору подписаны, скреплены соответствующими печатями: приложение N 1 (акт приема-передачи имущества от 19.09.2011), в соответствии с которым ответчиком было передано недвижимое имущество третьему лицу (т. 1, л. д. 150); приложение N 2 к договору, в котором согласован план объекта на 1 этаже (т. 1, л. д. 151); приложение N 3, в котором согласован план объекта N 2 на первом этаже (т. 1, л. д. 152).

Полагая, что ИП Мисчанчук уклоняется от исполнения условий договора аренды от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11 в части государственной регистрации указанного договора и передачи помещений истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что доказательства, достоверно свидетельствующие о подписании сторонами спорного договора аренды, истцом не представлены. Суд отметил, что заверена копия договора не может быть признана достоверным доказательством по делу, поскольку истцом не представлен подлинный экземпляр, с которого была сделана копия. Также истцом не представлены надлежащие доказательства передачи ответчику подлинника договора аренды. Кроме того, истцом не представлены доказательства, достоверно свидетельствующие об уклонении ответчика от государственной регистрации договора аренды. Также суд принял во внимание, что спорные помещения ответчиком переданы в аренду третьему лицу.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В рассматриваемом случае ЗАО "Тандер" полагает, что имеет место уклонение ИП Мисчанчук от государственной регистрации договора аренды от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11 и передачи по нему соответствующего имущества истцу.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11, срок действия которого является три года (пункт 6.1 договора), подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из положений вышеизложенных норм материального права следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации. Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договор действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации, заявленных в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо, чтобы сделке сторонами была придана установленная законом форма.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении обоснованно указал на то, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, достоверно свидетельствующие о том, что между сторонами в надлежащем порядке оформлен договор аренды.

Так, в материалы дела представлена лишь копия договора аренды от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11 (т. 1, л. д. 19-27), заверенная представителем ЗАО "Тандер". При этом сам истец утверждает, что подлинник договора у него отсутствует, так как направлен ответчику для государственной регистрации.

Достоверные доказательства направления ответчику подлинных экземпляров договоров и получения их ответчиком истцом не представлены. ИП Мисчанчук отрицает то обстоятельство, что истец направлял в адрес ответчика оригинал договора аренды.

Представленные истцом в материалы дела почтовые квитанции не свидетельствуют с достоверностью, что истцом ответчику были направлены именно подлинные экземпляры договора аренды, а также не доказывают факт получения ответчиком документов.

Отмечая в апелляционной жалобе, что ответчик не представил доказательства неполучения указанных документов, ЗАО "Тандер" не указало, какими документами данные обстоятельства могут быть доказаны.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца о допросе свидетелей, которые, как указывает ЗАО "Тандер", могли бы подтвердить факт передачи подлинников договора аренды ИП Мисчанчук.

Заявляя данное ходатайство, истец не указал, какие конкретно обстоятельства могли быть разъяснены свидетелями и какими конкретно свидетелями. Кроме того, в обжалуемом решении суд дал надлежащее обоснование отказа в удовлетворении ходатайства.

Повторное ходатайство о допросе свидетелей при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции представитель подателя жалобы не заявлял.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Поскольку в материалы дела не представлен оригинал договора аренды от 15.08.2011 N ЧлФ/1/495/11, наличие его ответчиком отрицается, то арбитражный суд первой инстанции обоснованно не принял копию договора в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу для подтверждения факта достижения между сторонами соглашения по заключению договора аренды.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что по условиям договора аренды, копия которого представлена истцом, на арендодателя не была возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации договора.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Истец не обосновал какие препятствия имели место для его обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации в тот период времени, когда подлинные экземпляры договора аренды были у него.

Таким образом, истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что спорные помещения переданы по договору аренды от 06.09.2011 и акту приема-передачи от 19.09.2011 ООО "ДИКСИ-Челябинск" (т. 1, л. д. 144-149, 150).

Указанный договор с учетом условий пункта 8.1 является действующим.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что с настоящими исковыми требованиями ЗАО "Тандер" обратилось в арбитражный суд 10.11.2011 (т. 1, л. д. 8), то есть через два месяца после заключения ответчиком и третьим лицом договора аренды от 06.09.2011.

В связи с указанным арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что непринятие судом обеспечительных мер в рамках рассмотрения настоящего спора привело к возможности передачи ответчиком помещений иному арендатору.

В связи с изложенным выше, руководствуясь нормами статей 328, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ЗАО "Тандер".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2012 по делу N А76-21071/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева