Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 г. N 19АП-1154/12

город Воронеж

05 мая 2012 г.

Дело N А14-5978/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2012.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б., Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от администрации городского округа город Воронеж: Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности N 1001 от 10.01.2012;

от негосударственного образовательного учреждения "Магистраль": представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Магистраль" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.01.2012

по делу N А14-5978/2011 (судья Щербатых Е.Ю.)

по иску администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733)

к негосударственному образовательному учреждению "Магистраль" (ОГРН 1023601562930)

о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 1 278 259 руб. 51 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к негосударственному образовательному учреждению "Магистраль" (НОУ "Магистраль", ответчик) о взыскании 1 278 259 руб. 51 коп., в том числе 979 186 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 4-234-04 от 20.12.2004, за период с 11.01.2010 по 30.09.2011, а также 299 073 руб. 04 коп. пени за период с 12.01.2010 по 13.09.2011; расторжении договора аренды N 4-234-04 от 20.12.2004, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения II, литер А, номера 1-8 на поэтажном плане, площадью 134 кв. м, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Плехановская, д. 59.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.01.2012 исковые требования администрации городского округа город Воронеж удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, НОУ "Магистраль" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

В судебное заседание апелляционной инстанции 27.04.2012 представитель НОУ "Магистраль" не явился.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель администрации городского округа город Воронеж против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу НОУ "Магистраль" - без удовлетворения.

Заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя истца, изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.12.2004 между администрацией города Воронежа (арендодателем) и негосударственным образовательным учреждением "Магистраль" (арендатором) заключен договор аренды N 4-234-04 нежилого помещения площадью 130,3 кв. м, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Плехановская, д. 59, для использования под автокласс, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2014.

Нежилое помещение передано ответчику по передаточному акту.

Согласно пункту 1.1. договора арендная плата, подлежащая уплате в городской бюджет, составляет 15 941 руб. 21 коп. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 3.1. договора).

По истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой городского бюджета и взыскивается с начислением пени по 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 3.4. договора размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления, в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Периодичность изменения ставок арендной платы устанавливается решениями органов местного самоуправления г. Воронеж. Изменение ставок арендной платы производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.1., письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата неоднократно изменялась по соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 07.04.2008 уточнена площадь переданного по договору аренды N 4-234-04 от 20.12.2004 нежилого помещения II, литер А, номера 1-8 на поэтажном плане, по адресу: г.Воронеж, ул. Плехановская, д. 59, которая составила 134 кв. м, арендная плата с 07.04.2008 установлена в размере 31 051 руб. 04 коп. Договор аренды зарегистрирован в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2008 Управлением Росреестра по Воронежской области 07.10.2009.

В связи с переходом на рыночный размер арендной платы решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества", установлено определение арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Дополнительным соглашением сторон от 20.11.2009 установлена ежемесячная арендная плата в размере 46 958 руб. 07 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы N 177-н, выполненным по состоянию на 23.10.2009. Дополнительное соглашение зарегистрировано 12.03.2010.

Решениями Воронежской городской Думы от 10.10.2007 N 204-II, от 24.12.2008 N 444-II, от 21.10.2009 N 314-II, на основании Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", негосударственное образовательное учреждение "Магистраль", собственником которого является Региональное отделение общероссийской организации инвалидов войны в Афганистане, освобождалось от уплаты арендной платы за спорное помещение на 2006, 2007, 2008, 2009 годы.

Решение Воронежской городской Думы об освобождении ответчика от уплаты арендной платы за 2010-2011 годы не принято.

В связи с наличием у НОУ "Магистраль" непогашенной задолженности по арендной плате по договору аренды N 4-234-04 от 20.12.2004 истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 01.12.2010 N 09-03/3922 с требованием в срок до 15.12.2010 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени.

В связи с непогашением задолженности и многократным нарушением сроков внесения платежей на основании пункта 5.2.6 договора истцом сопроводительным письмом N 09-03/159 от 03.02.2011 ответчику направлено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по уплате задолженности по арендной плате и пени истец обратился в арбитражный суд области с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности представленными в дело доказательствами.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Как свидетельствуют материалы дела, обязательственные отношения возникли между сторонами из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор в силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт наличия задолженности ответчика по арендной плате за период с 11.01.2010 по 30.09.2011 в сумме 979 186 руб. 47 коп. подтвержден материалами дела. Расчет задолженности правомерно произведен Администрацией (арендодателем) исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением сторон от 20.11.2009 к договору аренды N 4-234-04 от 20.12.2004, ответчиком не оспорен.

При таких условиях удовлетворение исковых требований в части взыскания с ответчика арендной платы в заявленном размере произведено судом первой инстанции правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 3.2. договора аренды сторонами предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств по внесению арендной платы в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании данного пункта договора истцом начислены и предъявлены ко взысканию пени (неустойка) за период с 12.01.2010 по 13.09.2011 в сумме 299 073 руб. 04 коп.

Поскольку ответчик доказательств своевременного внесения арендной платы, предусмотренной договором аренды за предъявленный истцом период не представил и ее расчет по иску не оспорил, суд первой инстанции правомерно признал наличие оснований для привлечения НОУ "Магистраль" к имущественной ответственности в виде договорной неустойки.

Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды N 4-234-04 от 20.12.2004 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Данные требования суд апелляционной инстанции также находит правомерными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя производится судом при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, в том случае, когда арендатор более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Аналогичные условия содержит пункт 5.2.6. договора, предусматривающий возможность досрочного расторжения договора, а арендатор выселению, если арендатор не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной пунктом 3.2 пени или платежей балансодержателю в течение двух месяцев, либо неоднократно (более 2-х раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, ввиду многократного нарушения ответчиком сроков уплаты арендной платы, истец в уведомлении N 09-03/3922 от 01.12.2010 предложил НОУ "Магистраль" уплатить задолженность по арендной плате и пени в срок до 15.12.2010.

Вместе с тем ответчик, в установленный срок допущенные нарушения пункта 1.1 договора аренды, не устранил, в связи с чем истцом направлено письмо N 09-03/159 от 03.02.2011 с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответ на предложение о расторжении договора Администрация по истечении установленного законом тридцатидневного срока не получила, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Опровергая факт получения письма N 09-03/159 от 03.02.2011 с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды, ответчик ссылается на отсутствие в материалах дела доказательства направления в адрес ответчика именно указанного письма с дополнительным соглашением.

Вместе с тем, данные возражения не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку противоречат имеющемуся в материалах дела реестру отправок заказных писем с уведомлением (со штампом почты России от 04.02.2011).

Доказательств, свидетельствующих о наличии иных писем, направленных истцом в адрес ответчика от указанной даты, в материалы дела НОУ "Магистраль" не представлено (статьи 65, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявления ответчика о том, что обжалуемое решение арбитражного суда области было принято о правах и обязанностях Воронежской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и военной травмы - "Инвалиды войны" (собственника имущества (учредителя) ответчика), которая не была привлечена к участию в деле, безосновательны.

Договор N 4-234-04 от 20.12.2004 заключен НОУ "Магистраль", учреждение обладает права юридического лица. Воронежская региональная организация Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и военной травмы - "Инвалиды войны" как собственник имущества ответчика в правовых отношениях по настоящему договору не участвовала. То обстоятельство, что она является учредителем ответчика, не влечет обязательности ее участия на стороне ответчика.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Поскольку заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы, госпошлина в сумме 2 000 руб. подлежит взысканию с НОУ "Магистраль" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.01.2012 по делу N А14-5978/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Магистраль" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров