Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 г. N 12АП-2042/12

г. Саратов

05 мая 2012 г.

Дело N А12-16092/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "02" мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушмухамбетовой Д.Ш.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2012 г.. по делу N А12-16092/2011, принятое судьей Даншиной Н.В.,

по исковому заявлению администрации Волгограда (г. Волгоград, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139)

к индивидуальному предпринимателю Политовой Елене Сергеевне (г. Волгоград)

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679)

о взыскании 514 065 руб. 92 коп.

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2012 г.. отказано в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда (далее - Администрация, истец) к индивидуальному предпринимателю Политовой Елене Сергеевне (далее - ИП Политова Е.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 514 065 руб. 92 коп., составляющих задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в период с 10.11.2007 г.. по 10.07.2011 г.. в сумме 266 711 руб. 62 коп., а также неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 11.11.2006 г.. по 10.07.2011 г..

Администрация Волгограда и Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратились в апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.10.2006 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ИП Политовой Е.С. (арендатор) заключен договор N 6932 аренды земельного участка, площадью 4931 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Слесарная, 101п, для эксплуатации зданий цеха, летней кухни, слесарного цеха, столярного цеха и бытовки.

Срок действия договора определен сторонами в 49 лет. Договор зарегистрирован 22.12.2006 г.., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/422/2010-459 от 17.08.2010 г..

Согласно п. п. 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8 раздела 2 договора, равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 2.7).

В соответствии с п. 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введении) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, за исключением извещений, направляемых арендодателем согласно п. 2.8 договора.

В случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,1 % в день от суммы платежа (п. 2.9 договора).

Истец, полагая, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате в сумме 266 711 руб. 62 коп. за период с 10.11.2007 г.. по 10.07.2011 г.., обратился в арбитражный суд Волгоградской области с указанным иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расчет задолженности, представленный истцом, не подлежит применению ввиду отсутствия заключенного между сторонами дополнительного соглашения, изменяющего механизм расчета и размер арендной платы. Принимая во внимание переплату арендных платежей, а также истечение срока исковой давности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции законными, обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер задолженности по арендной плате с 07.06.2008 г.. истец обосновывает расчетом, составленным в соответствии с извещением от 01.07.2008 г.. к договору аренды N 6932 от 17.10.2006 г.. об установлении годовой арендной платы в размере 327 609,33 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента вида функционального использования земельного участка; коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; коэффициента категории арендатора и коэффициента индексации.

Из буквального толкования договора аренды земельного участка N 6932 от 17.10.2006 г.. следует, что размер арендной платы согласован сторонами путем применения ставки арендной платы и одного повышающего (понижающего) коэффициент к ней.

Таким образом применение кадастровой стоимости земельного участка при определении размера годовой арендной платы договором аренды N 6932 от 17.10.2006 г.. не предусмотрено.

Между тем в настоящем деле истцом арендная плата исчислена на основании постановления Главы Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения арендной платы, данная методика стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Выводы, изложенные в настоящем постановлении суда апелляционной инстанции, основаны на правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 г.. N 1709/11, толкование норм права которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение в договор изменений, касающихся методики изменения арендной платы путем применения кадастровой стоимости земельного участка, что сторонами по делу не оспаривается.

В этой связи суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при расчете задолженности по арендной плате следует исходить из размера годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора (232 200,79 руб. - в год, 19 350,07 руб. - в месяц).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, правомерно учтено судом первой инстанции при отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С иском истец обратился 12.09.2011 г.., следовательно, по требованиям о взыскании задолженности и неустойки до 12.09.2011 г.. срок исковой давности истек.

В соответствии с представленными контррасчетом и платежными поручениями с учетом применения срока исковой давности переплата по арендным платежам составила 75 816 руб. 42 коп. Указанный вывод суда первой инстанции администрацией Волгограда и Комитетом земельных ресурсов документально не опровергнут.

Ответчиком представлен контррасчет, из которого следует, что неустойка составляет 11 854 руб. 80 коп.

Контррасчет ответчика проверен судом и признан правильным.

Принимая во внимание переплату денежных средств в сумме 63 961 руб. 62 коп. (с учетом начисления неустойки 11 854,80руб.) суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В апелляционных жалобах Администрация и Комитет земельных ресурсов, ссылаясь на п.2.8 договора аренды, указывает на то, необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

Указанный довод апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Это означает, что по данному условию между сторонами должно быть достигнуто соглашение в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Изменение размера арендной платы за земельный участок является изменением существенного условия договора аренды, а следовательно, изменением содержания обременения (пункт 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", рекомендованного к применению информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г.. N 59).

Изменение размера арендной платы в договоре аренды земельного участка, зарегистрированном в установленном законом порядке, может считаться состоявшимся с момента регистрации такого изменения.

Содержание п.2.8 договора в совокупности с другими условиями свидетельствует о том, что в случае изменения базовых размеров арендной платы арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.

Учитывая установленные обстоятельства и принимая во внимание тот факт, что дополнительные соглашения сторонами не подписывались и не проходили государственную регистрацию в установленном законом порядке, расчет задолженности по арендной плате, произведенный Администрацией не может приниматься во внимание. Аналогичный вывод изложен в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2010 г.. N ВАС-2137/10.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2012 г.. по делу N А12-16092/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

Л.Б. Александрова Т.С. Борисова