Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2012 г. N 03АП-404/12

г. Красноярск

25 апреля 2012 г.

А74-2914/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,

при участии:

от истца: индивидуального предпринимателя Бородулина А.В.,

секретаря судебного заседания до перерыва Шалухиной Ж.В., после перерыва Сызранцевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Черногорска

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 26 декабря 2011 года

по делу N А74-2914/2011, принятое судьей Кирилловой Н.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель Бородулин Артем Викторович (ОГРНИП 304190320800179) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к бюджету Муниципального образования г. Черногорска в лице Финансового управления Администрации г. Черногорска и Комитета по управлению имуществом Администрации г. Черногорска (ОГРН 1021900701624) о взыскании 131 141 руб. 23 коп., в том числе 111 141 руб. 23 коп. в виде арендной платы, уплаченной истцом в период с 27.01.2009 по 03.04.2011 за пользование помещением по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, N 77Н (магазин "Анжелика") и 20 000 руб. - стоимость экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и затрат по производству неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2011 иск удовлетворен частично. С муниципального образования город Черногорск в лице Финансового управления Администрации города Черногорска за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича взысканы убытки в сумме 120 823 рубля 30 копеек, отказано в удовлетворении оставшейся части иска.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. По мнению ответчика, убытки не подлежат взысканию, что подтверждаются сложившейся судебной практикой, арендная плата правомерно уплачивалась истцом до момента расторжения договора аренды.

Ответчик считает, что возложение на Администрацию г. Черногорска вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона N 159-ФЗ само по себе не свидетельствует о возникновении у Бородулина А.В. иных оснований для владения спорным помещением, кроме как на основании договора аренды.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что п. 3.4. Отчета N 150/10 об оценке рыночной стоимости от 26.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом особенностей Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что ответчик согласился вычесть из суммы рыночной стоимости магазина понесенные затраты на улучшение аре ндованного имущества только после того, как истец представил ему оценку стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений, что свидетельствует о том, что уклонение от включения условия о зачете является неправомерным, в период уклонения расходы истца на оплату аренды являются убытками.

Ответчик, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 16 апреля 2012 года объявлен перерыв до 17 апреля 2012 года до 12 час. 20 мин., о чем лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на сайте http://www.3aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе и с теми же лицами, участвующими в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для дела, обстоятельства.

25 ноября 2003 года Комитет по управлению имуществом г. Черногорска. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (арендатор) заключили договор N 554 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял, во временное владение и пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу г. Черногорск, ул. Юбилейная,16, помещение N 77Н общей площадью 64,8 кв.м под магазин промышленных товаров. Размер арендной платы составляет 22306,65 руб. в год без учета НДС.

Срок аренды определен с 25 ноября 2002 года по 24 ноября 2018 года (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора за пользование помещением арендатор вносит арендную плату не позднее 1-го числа каждого месяца, следующего за расчетным. Платежи за пользование арендуемым имуществом производятся ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения наличными в кассу арендодателя равными долями от сумм годовой арендной платы. Арендатор вправе осуществить предоплату единовременным платежом за период, не превышающий срока действия договора аренды. При окончании действия договора арендная плата выплачивается на фактический день пользования имуществом.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 25 ноября 2003 года. Сделка аренды зарегистрирована в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Истец как арендатор помещения, находящегося в муниципальной собственности, 27.01.2009 обратился в администрацию города Черногорска с заявлением о реализации им преимущественного права выкупа муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 23.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в собственность. В заявлении от 27.01.2009 он просил администрацию города Черногорска рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, принятого во временное владение и пользование у Комитета по управлению имуществом города Черногорска, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, N 77Н, общей площадью 64,8 кв.м., находящееся в долгосрочной аренде более трёх лет.

В ответ на указанное обращение администрация города Черногорска письмом от 27.02.2009 N 827 отказала предпринимателю Бородулину А.В. реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в связи с тем, что оплата по договору аренды неоднократно производилась позднее срока и не в порядке, определенном договором.

Указанный отказ администрации г. Черногорска истец в суде не оспорил.

Повторно истец обратился с заявлением от 22.09.2009 к Главе администрации г.Черногорска, в котором просил рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, принятого во временное владение и пользование у Комитета по управлению имуществом города Черногорска, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, N 77Н.

В ответ на это обращение администрация города Черногорска письмом от 15.10.2009 N 5073 сообщила истцу о том, что имущество, расположенное по адресу:

г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, помещение N 77Н, общей площадью 64,8 кв.м., приватизации не подлежит, так как постановлением администрации города от 31.03.2009 N 785-П утверждён перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, в состав которого включено испрашиваемое имущество, а силу пункта 2 статьи 1 действие Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на арендуемое имущество, предназначенное для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Предприниматель Бородулин А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа администрации города Черногорска как незаконного и нарушающего его права и законные интересы.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.03.2010 по делу N А74-355/2010 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым отказ Администрации г. Черногорска в приватизации путем выкупа нежилого помещения магазина N 77Н, площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, признан незаконным.

29.07.2010 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. обратился к Главе администрации г. Черногорска с письмом, в котором указал, что сроки по продаже спорного помещения нарушаются, просил направить ему копию отчета об оценке помещения, а также учесть при определении стоимости помещения произведенные им на объекте неотделимые улучшения, капитальный ремонт и реконструкцию.

10.08.2010 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Черногорска направил в адрес индивидуального предпринимателя Бородулина А.В. договор купли-продажи нежилого помещения от 12.08.2010, по условиям которого Комитет по управлению имуществом города Черногорска (продавец) продал, а индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (покупатель) купил магазин общей площадью 64,8 кв.м., расположенной по адресу: Республика Хакасия, г.Черногорск, ул. Юбилейная, N 16, помещение N 77Н.

В соответствии с пунктом 3.1. договора рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000 руб. Цена продажи объекта составляет 2 203 389 руб. 83 коп. без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. заявлением от 04.10.2010 возвратил договор купли-продажи нежилого помещения от 12.08.2010 в адрес администрации г. Черногорска не подписанным, указав, что установленная в договоре рыночная стоимость объекта является завышенной.

Письмом N 774 от 18.10.2010 Комитет по управлению имуществом г. Черногорска вновь направил истцу договор купли-продажи нежилого помещения в прежней редакции с изменениями пунктов 5.2., 5.3. графика ежемесячных платежей, указав, что цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

20.10.2010 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (заказчик) и ООО "Эксперимент" (исполнитель) заключили договор на проведение оценки, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки рыночной стоимости нежилого помещения - магазина промышленных товаров по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н. Стоимость услуг исполнителя по договору на проведение оценки в соответствии с пунктом 10.1. договора составляет 10 000 руб.

По акту сдачи-приемки выполненных работ от 05.11.2010 заказчику передан результат оценки - отчет N 071/РСО-10, согласно которому рыночная стоимость магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010 составляет 1 895 000 руб., включая НДС. Оплата услуг оценщика подтверждена кассовым чеком.

20.10.2010 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (заказчик) и ООО "Эксперимент" (исполнитель) заключили договор на проведение оценки, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки затрат по производству неотделимых улучшений в магазине промышленных товаров, расположенном по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010. Стоимость услуг исполнителя по договору на проведение оценки в соответствии с пунктом 10.1. договора составляет 10 000 руб.

По акту сдачи-приемки выполненных работ от 10.11.2010 заказчику передан результат оценки - отчет N 236/У-10 об оценке рыночной стоимости затрат по производству неотделимых улучшений в магазине промышленных товаров, расположенном по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010.По результатам оценки рыночная стоимость затрат по производству неотделимых улучшений в магазине составила 428 000 руб. Оплата услуг оценщика подтверждена кассовым чеком.

15.11.2011 индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. направил в адрес Комитета по управлению имуществом г. Черногорска претензию с отчетами ООО "Эксперимент" N 071/РСО-10, N 236/У-10, просил внести в договор купли-продажи изменения в части цены договора. Кроме того, Бородулин А.В. потребовал вернуть уплаченные им по договору аренды арендные платежи с момента, когда он обратился в администрацию с требованием о выкупе помещения.

Письмом от 14.12.2010 N 1026 Комитет сообщил истцу о готовности вычесть из суммы оценки рыночной стоимости магазина понесенные индивидуальным предпринимателем Бородулиным А.В. затраты по производству неотделимых улучшений. В части требования о возврате арендных платежей Комитет пояснил, что оснований для удовлетворения претензии в этой части не имеется, поскольку оплата производилась арендатором за пользование объектом аренды.

30.12.2010 года индивидуальному предпринимателю Бородулину А.В. направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения от 30.12.2010, в котором пункт 3.1. изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000 руб., в том числе 396 610 руб. 17 коп. - сумма НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

26.01.2011 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. обратился в Комитет с претензией, в которой сообщил, что к проекту договора не приложен отчет о произведенном вычете затрат на неотделимые улучшения, в отчете об оценке рыночной стоимости помещения допущено множество ошибок, применены непонятные расчеты и формулы.

Кроме того, Бородулин А.В. повторно потребовал возвратить ему уплаченные по договору аренды арендные платежи с момента, когда он обратился в администрацию с требованием о выкупе помещения.

10.02.2011 года Комитет направил истцу для подписания договор купли-продажи с уточнением его стоимости.

Письмом от 02.03.2011 ответчик предложил индивидуальному предпринимателю Бородулину А.В. подписать направленный в его адрес 10.02.2011 договор в срок до 10.03.2011.

04.03.2011 Бородулин А.В. обратился в Комитет с требованием предоставить копию измененного отчёта, переделать график ежемесячных платежей по оплате приобретаемого объекта с изменением первого платежа на 10 апреля 2011 г., все остальные платежи оставить по тем же датам.

3 апреля 2011 года Комитет по управлению имуществом города Черногорска и предприниматель Бородулин А.В. подписали соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества N 554 от 25.11.2003 на нежилое помещение общей площадью 64,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, N 16, помещение N 77Н.

4 апреля 2011 года стороны подписали договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Комитет по управлению имуществом города Черногорска (продавец) продал, а индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (покупатель) купил магазин общей площадью 64,8 кв.м., расположенной по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, N 16, помещение N 77Н.

Согласно пункту 3.1. договора рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000

руб., в том числе НДС, которая определена на основании отчета об оценке рыночной

стоимости N 150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации".

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем в объекте, засчитывается в счет его оплаты по настоящему договору. За стоимость неотделимых улучшений принята рыночная стоимость затрат, понесенных покупателем по производству неотделимых улучшений объекта, в сумме 514590 руб., в том числе НДС. Стоимость работ определена локальным сметным расчетом, изготовленным Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия "Управление технической инвентаризации".

Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 767 296 руб. 61 коп. без учета НДС.

В соответствии с пунктом 3.2. договора на сумму, указанную в п.3.1. настоящего договора, покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N 2).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данный перечень включается муниципальное имущество, не востребованное для обеспечения осуществления органами местного самоуправления своих полномочий, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в том числе имущество, которое по своему назначению может быть использовано субъектами малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, для осуществления ими уставной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по заявлению предпринимателя Бородулина А.В. признан незаконным отказ от 15.10.2009 администрации г. Черногорска в приватизации путем выкупа нежилого помещения магазина N 774 площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16.

Указанным постановлением установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения данного спора:

- Предприниматель Бородулин А.В. с 25.11.2003 является арендатором нежилого помещения N 77Н, общей площадью 64,8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16;

- Задолженность по внесению арендной платы у арендатора отсутствует.

- Площадь арендуемого имущества не превышает предельно допустимого значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

- Решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-2223/2009 от 07.09.2009 подтверждает, что во исполнение принятых на себя обязательств предприниматель уплачивал арендную плату по всем договорам аренды без разбивки сумм по конкретному договору.

- Согласно платежным поручениям, представленным в материалы дела, им была уплачена арендная плата за период за 2006 год в сумме 245 392 рубля; за 2007 год - 283 548 рублей; за 2008 год - 282 920 рублей; за 2009 год - 195 000 рублей. Актами выверки расчетов между сторонами по состоянию на 31.12.2008, 31.12.2007, 31.12.2006, 31.12.2005 подтверждается наличие переплаты по арендным платежам. Задолженность по арендной плате отсутствует.

- Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержден постановлением администрации от 31.03.2009 N 785-П, и на момент обращения предпринимателя с первоначальным заявлением о приватизации 27.01.2009 не действовал.

- Первоначально предприниматель Бородулин А.В. обратился с заявлением от 27.01.2009, в котором просил администрацию рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, N 77Н, общей площадью 64,8 кв. м, находящихся в долгосрочной аренде более трех лет.

- В ответ на указанное обращение администрация ответила отказом от 27.02.2009 N 827, мотивируя неоднократным нарушением предпринимателем условий договора по внесению платы за арендуемое имущество.

- При обращении с заявлением от 27.01.2009 предпринимателем были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, но администрацией не были совершены действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона N 159-ФЗ, направленные на реализацию заявителем преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения N 77Н, тем самым были созданы препятствия для реализации заявителем указанного права.

- При наличии волеизъявления предпринимателя на реализацию преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, соответствии его условиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, последующее включение заявленного объекта в перечень не подлежащего приватизации имущества свидетельствует о совершении администрацией действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

- Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении данного дела с участием тех же лиц.

При рассмотрении данного дела по правилам первой инстанции ответчики не представили суду доказательств того, что предприниматель Бородулин А.В. на момент обращения с заявлением о предоставлении в собственность нежилого помещения имел задолженность по арендной плате и нарушал сроки ее уплаты.

В силу статьи 16 Гражданского кодекса РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием".

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Ответственность органа местного самоуправления, предусмотренная статьями 16, 1069 Гражданского кодекса РФ, наступает только при совокупности таких условий, как противоправность действий, наличие вреда и доказанность его размера, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями.

Представленными в дело доказательствами подтверждаются противоправность действий администрации г. Черногорска, допустившей нарушения статей 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ при принятии решений от 27.01.2009 и от 15.10.2009 об отказе в предоставлении в собственность истцу арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что неправомерные действия администрации города Черногорска лишили истца возможности выкупить помещения в установленные законом сроки и осуществлять правомочия собственника. В связи с этим предприниматель обоснованно указал на возникновение убытков, составляющих размер уплаченной в течение 2009 и 2010 годов арендной платы. Арбитражный суд первой инстанции обоснованно констатировал, что возникновение убытков находится в прямой причинной связи с неправомерными действиями ответчика. Виновность действий администрации г. Черногорска суд первой инстанции является доказанной исходя из того, что администрация допустила нарушения положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, в то время как должна была обеспечить их выполнение. При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о необходимости возмещения убытков является обоснованным.

Действия администрации города Черногорска по определению цены арендованного помещения для заключения договора купли-продажи без вычета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений признаны судом первой инстанции нарушающими право индивидуального предпринимателя на зачет стоимости неотделимых улучшений, установленное частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Вместе с тем, указанные выводы арбитражного суда не соответствуют смыслу вышеприведенной нормы права, определяющей порядок оплаты приобретаемого арендатором государственного (муниципального) имущества, а не порядок определения его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 названного Кодекса установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, стоимость арендуемого имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений названного Федерального закона, и норма части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение конкретной стоимости такого имущества.

Исходя из изложенного, необоснованны требования истца о взыскании с ответчика расходов в сумме 10000 рублей на проведение оценки затрат по производству неотделимых улучшений в магазине промышленных товаров по состоянию на 20.10.2010.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, подписанного сторонами 04.04.2011, рыночная стоимость объекта составила 2600000 рублей. Данная цена определена сторонами на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 150/10 от 26.07.2010.

Поскольку стороны согласовали цену имущества на основании отчета N 150/10 от 26.07.2010, апелляционный суд не может принять довод истца о том, что расходы в сумме 10000 рублей на проведение оценки рыночной стоимости были произведены им ввиду недостоверности отчета N 150/10 от 26.07.2010 и являются его убытками.

С учетом изложенного, требование о взыскании 20 000 рублей убытков является необоснованным, решение в данной части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске в данной части.

Проверив расчет убытков в размере уплаченной арендной платы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что период с 27.01.2009 по 10.04.2009 подлежит исключению из расчета в связи с тем, что статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ администрации предоставлено два месяца на проведение оценки объекта и 14 дней на подготовку договора купли-продажи. Апелляционный суд поддерживает данный вывод.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что исключению подлежит также период с 11.08.2010 по 03.04.2011, поскольку длящееся бездействие ответчика по исполнению обязанностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 4 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (его неправомерные действия, в результате которых причинены убытки), было прекращено 11.08.2010 (дата получения проекта договора истцом, л.д. 75 том 2) - ответчик создал условия для реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения: направил истцу проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества. После получения проектов реализация преимущественного права осуществляется действиями субъекта малого предпринимательства: подписанием проекта в тридцатидневный срок в соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как было указано выше, условие договора о цене имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Таким образом, проект договора, направленный истцу 10.08.2010, позволял ему реализовать преимущественное право на выкуп имущества, путем подписания договора.

Период урегулирования сторонами разногласий о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества не может учитываться при определении убытков истца, поскольку обязательство по оплате данных улучшений могло быть зачтено в счет оплаты выкупной стоимости и после заключения договора купли-продажи. В связи с изложенным при определении периода, в течение которого истец необоснованно уплачивал арендную плату, не могут быть приняты во внимание возражения истца, направленные ответчику, об определении цены как разницы между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, право истца на зачет требования к арендодателю о выплате стоимости неотделимых улучшений имущества в счет оплаты его приобретения могло быть реализовано исключительно действиями истца, таким образом, отказ ответчика от включения согласия на зачет в договор купли-продажи не нарушает права истца на такой зачет.

С учетом изложенного согласно расчету апелляционного суда убытки истца в размере арендной платы подлежат возмещению в сумме 71189 рублей 80 копеек, в том числе:

за 2009 год с 10.04.2009 по 31.12.2009 - 34 368 рублей 20 копеек (3965,55руб. х 8 месяцев + за 20 дней апреля 2643,8 руб.);

за 2010 год до 11.08.2010 - 35 208 рублей (4401 руб. х 8 месяцев + 11 дней августа 1613 рублей 70 копеек).

В остальной части иск о взыскании убытков в размере арендной платы не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием правовых оснований, а именно - в связи с отсутствием противоправности в действиях ответчика.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции от 26 декабря 2011 года подлежит изменению, а исковые требования удовлетворению частично.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 2 678 рубля 54 копейки. Неуплаченная истцом госпошлина в сумме 191 руб. 04 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 26 декабря 2011 года по делу N А74-2914/2011 изменить. Резолютивную часть решения изложить в редакции.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования город Черногорск в лице Финансового Управления Администрации города Черногорска за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича 71 189 рублей 80 копеек убытков и 2678 рублей 54 копейки расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича в доход федерального бюджета 191 рубль 04 копейки государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

В.В. Радзиховская И.А. Хасанова