Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 09АП-6885/12

г.Москва

24 апреля 2012 г.

Дело N А40-50637/11-9-426

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2012 г.., принятое судьей Иевлевым П.А. по делу N А40-50637/11-9-426

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)

к ЗАО "ЭнерготехпромИнвестСтрой" (117461, г. Москва, ул. Каховка, д. 20А, ОГРН 1037709036848),

о взыскании арендной платы, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Задумова Ю.Ю. по дов. от 10.01.2012 г..;

от ответчика: Гришанов Е.Д. по дов. от 10.01.2012 г..,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г. Москвы предъявлен иск ЗАО "ЭнерготехпромИнвестСтрой" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 13.09.2004 г.. N М-02-022816 арендной платы за пользование объектом аренды в период с июля 2010 г.. по июнь 2011 г.. вкл. в сумме 6066708руб. 18коп. и договорной неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы в день за период по 11.04.2011 г.. в сумме 1744264руб. 52коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2012 г.. (т. 1 л.д. 197-198) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 1-3).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что 13.09.2004 г.. между городом Москвой (арендодатель), функции которого в настоящее время осуществляет Департамент земельных ресурсов г. Москвы, и ЗАО "ЭнерготехпромИнвестСтрой" (арендатор) заключен Договор аренды N М-02-022816 с последующими изменениями (т. 1 л.д. 8-31), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату на срок 49 лет земельный участок общей площадью 39558кв.м. по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, вл. 1, границы которого индивидуализированы указанием румбов (град мин) и горизонтального положения (м) характерных точек (т. 1 л.д. 27-29), для строительства на нем многофункциональным жилого комплекса с объектами социального обслуживания.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом применительно к ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации).

Такой вывод следует из следующих норм и правоприменительной практики их толкования:

ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которой предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

ст. 37 ЖК РФ, которой предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

ч. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащей правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество;

ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г.. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрено, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 г.. N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, общая долевая собственность всех собственников помещений в указанном доме возникает и в отношении сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, а предоставившее земельный участок публичное образование утрачивает право на распоряжение им; с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с публичным образованием, считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г.. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г.. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.

В силу норм ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г.. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

По настоящему делу установлено, что на являющемся объектом аренды по Договору аренды от 13.09.2004 г.. N М-02-022816 земельном участке арендатором построено 8 корпусов жилых домов по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, д. 1, разрешение на ввод в эксплуатацию которых применительно к ст. 51 ГрадК РФ выдано:

корп. 5 - 30.06.2008 г..,

корп. 1 (22эт.) - 03.07.2008 г..,

корп. 4 - 30.09.2008 г..,

корп. 3 - 03.12.2008 г..,

корп. 1 (25эт.), 2 - 30.06.2010 г..,

корп. 7, 8 - 29.10.2010 г.. (т. 1 л.д. 117-146).

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права, на ряд квартир в указанных домах в ЕГРП зарегистрировано возникновение права собственности у лиц иных, нежели город Москва:

корп. 1 - 25.03.2011 г..,

корп. 2 - 20.01.2011 г..,

корп. 3 - 17.02.2010 г..,

корп. 4 - 10.03.2010 г..,

корп. 5 - 20.01.2011 г.. (т. 1 л.д. 58-72, 104-116).

Таким образом, до июля 2010 г.. (начало периода, о взыскании арендной платы за который заявлен иск), город Москва утратил право на получение арендной платы, приходящейся на часть являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилыми домами по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, д. 1, корп. 3, 4.

До июня 2011 г.. (окончание периода, о взыскании арендной платы за который заявлен иск), город Москва утратил право на получение арендной платы, приходящейся на часть являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилыми домами по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, д. 1, корп. 1, 2, 5.

Поэтому, требуя взыскания арендной платы за период, в течение которого имела место поэтапная застройка являющегося объектом аренды земельного участка несколькими объектами недвижимости, Истец в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать, каков размер той части предоставленного в аренду под застройку земельного участка, на получение оплаты за пользование которым город Москва сохранил право, а именно: которая еще не застроена, но подлежит застройке оставшимися объектами недвижимости; не включена в состав земли, подлежащей формированию под построенными жилыми домами в границах, определяемых по правилам п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности).

Однако городом Москвой таких доказательств не представлено.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований как необоснованных.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ссылкам на уже исследованные и оцененные надлежащим образом судом первой инстанции доказательства и обстоятельства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.01.2012 г.. по делу N А40-50637/11-9-426 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Кораблева М.С. Тихонов А.П.