Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 г. N 14АП-2745/12

г. Вологда

05 мая 2012 г.

Дело N А05-13590/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Забалуевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 марта 2012 года по делу N А05-13590/2011 (судья Быстров И.В.),

установил:

предприниматель Ивановская Ольга Сергеевна (ОГРН 307293031200015; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; далее - Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 02.11.2011 N 01/093/2011-177 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 33,8 квадратных метра, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Катунинское", посёлок Катунино, ул. Маркина, д. 2, помещение 14, и о возложении обязанности на ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на названное нежилое помещение в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Катунинское" (ОГРН 1052930018690; далее - Администрация).

Решением суда от 05 марта 2012 года требования удовлетворены.

Управление Росреестра в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции указывает на отсутствие оснований для проведения регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку предъявленный ответчику договор купли-продажи от 21.06.2010 N 6 заключен в отсутствие оснований, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), что влечет его ничтожность.

Предприниматель в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 15.12.2007 N 43, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 41,6 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский район, п. Катунино, ул. Маркина, дом 2, для использования под парикмахерскую. Данный договор заключен на срок с 15.12.2007 по 14.11.2008 с возможностью продления этого договора на тот же срок в том случае, если ни одна из сторон не заявит об отказе от договора.

По акту от 15.12.2007 названное помещение передано арендатору.

Советом депутатов муниципального образования "Катунинское" от 26.02.2010 N 52 утверждён план приватизации нежилых помещений, в соответствии с которым подлежало приватизации нежилое помещение площадью 33,8 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский район, п. Катунино, ул. Маркина, дом 2 (парикмахерская).

Администрация (Продавец) и Предприниматель (Покупатель) заключили договор от 21.06.2010 N 6 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке. По условиям этого договора Продавец продаёт, а Покупатель покупает арендуемое имущество муниципального образования "Катунинское", а именно: нежилое помещение второго этажа, общей площадью 33,8 кв. м, реестровый номер 1-26/94-24, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский район, посёлок Катунино, ул. Маркина, дом 2. Цена указанного помещения составила 262 000 рублей.

По акту приёма-передачи к названному договору купли-продажи от 21.06.2010 указанное помещение, имеющее номер 14 согласно кадастровому паспорту помещения, было передано Покупателю.

Администрация и предприниматель Ивановская О.С. 25.08.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество, приложив необходимые документы.

Установив, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления Отдела судебных приставов по Приморскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области от 31.03.2011 внесена запись о запрете муниципальному образованию "Катунинское" распоряжаться спорным помещением, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию до снятия этого запрета, о чем Администрации и Предпринимателю направлено уведомление от 13.09.2011 N 01/093/2011-177.

После снятия 28.09.2011 запрета на распоряжение спорным имуществом ответчик уведомлением от 29.09.2011 N 01/093/2011-177 сообщил Администрации и предпринимателю Ивановской О.С., о приостановлении государственной регистрации на период с 29.09.2011 по 28.10.2011, указав, что испрашиваемое помещение находится в аренде Предпринимателя менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 21.06.2010 N 6 заключен в нарушение требований статьи 3 названного Закона и в силу пункта 1 статьи 6 этого же Закона является ничтожным.

По истечении указанного срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра вынесло решение от 02.11.2011 N 01/093/2011-177 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 33,8 квадратных метра, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Катунинское", посёлок Катунино, ул. Маркина, дом 2, помещение 14 со ссылкой на абзацы четвертый и десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ), а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации Управление Росреестра сделало вывод о том, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании предпринимателя Ивановской О.С. непрерывно в течение двух лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поэтому указало на отсутствие совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Закона, для возникновения у Предпринимателя преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность, а также ничтожность представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра, Предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 АПК РФ, ненормативные акты, решения государственных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено статьей 131 ГК и статьей 20 Закона N 122-ФЗ. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия Закону о государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 вышеназванного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (статья 17 Закона N 122-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы четвертый и десятый пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Согласно статье 13 данного Закона при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В рассматриваемом случае в обоснование права собственности на объект государственной регистрации Предприниматель представила в регистрирующий орган договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 21.06.2010 N 6.

Названный договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования, следовательно, названный договор соответствует требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

Определенные статьей 3 Закона N 159-ФЗ условия возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в качестве основания для государственной регистрации перехода права. Поэтому регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Оценка наличия или отсутствия у покупателя данных условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества входит в компетенцию продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице уполномоченного органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества в собственность, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Закона N 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11.

Следовательно, у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 марта 2012 года по делу N А05-13590/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Ю. Пестерева О.Б. Ралько