Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2012 г. N 18АП-2300/12

г. Челябинск

10 мая 2012 г.

Дело N А47-8178/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОрскПресс" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.01.2012 по делу N А47-8178/2011 (судья Пирская О.Н.).

Закрытое акционерное общество "ЕвроСтрой" (далее - ЗАО "ЕвроСтрой", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОрскПресс" (далее - ООО "ОрскПресс", ответчик по первоначальному иску) об обязании освободить помещение, расположенное по адресу: г. Орск, ул. Жуковского, 15 (требования изложены с учетом их уточнения и прекращения производства по делу в части взыскания задолженности по договору аренды, в связи с принятием отказа от иска в указанной части, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 84, 92).

К рассмотрению совместно с первоначальным, Арбитражным судом Оренбургской области принят встречный иск ООО "ОрскПресс" о признании договора аренды от 01.09.2010 N 3 возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.01.2012 (резолютивная часть объявлена 19.01.2012) первоначальные исковые требования удовлетворены полностью. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "ОрскПресс" освободить нежилое помещение, общей площадью 521,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орск, ул. Жуковского, 15, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи закрытому акционерному обществу "ЕвроСтрой". В удовлетворении встречного иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ОрскПресс" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на отсутствие у Пудовкиной Л.И. полномочий на получение уведомлений об освобождении арендуемого помещения. Апеллянт считает договор возобновленным на неопределенный срок, поскольку до окончания срока действия договора (31.07.2011), истец не направлял уведомлений об отказе от договора и освобождении занимаемого помещения, кроме того, принял арендную плату за использование помещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ЕвроСтрой" на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение типографии, общей площадью 521,6 кв. м, расположенное по адресу: г.Орск, ул. Жуковского, 15, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.11.2008 сделана запись регистрации N 56-56-24/055/2008-625 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2008 на л. д. 9).

01.09.2010 между ЗАО "ЕвроСтрой" (арендодатель) и ООО "ОрскПресс" (арендатор) подписан договор аренды нежилого здания N 3, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование здание цеха, расположенного по адресу: г. Орск, ул. Жуковского, 15, площадью 521,6 кв. м, с целью размещения типографского цеха (пункты 1.1, 1.2 договора, л. д. 10).

Договор имеет силу передаточного акта (пункт 2.1 договора). Настоящий договор действует до 31.07.2011 (пункт 6.2 договора).

Пунктом 3.6 договора предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендованное помещение в течение 2-х дней после истечения срока действия договора.

По истечении срока действия договора ответчик не передал помещение истцу, продолжив пользование им.

Письмом от 01.09.2011 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды с 31.07.2011 и о необходимости возврата спорного имущества (л. д. 13).

Письмом от 02.09.2011 истец повторно уведомил ответчика о прекращении договора аренды с 31.07.2011 и о необходимости возврата спорного имущества (л. д. 12). Указанные письма получены представителем ответчика - Пудовкиной Л.И., на письмах проставлена печать общества.

08.09.2011 истец уведомил ответчика о том, что действие договора аренды от 01.09.2010 N 3 закончилось 01.08.2011., в связи с чем сумма в размере 80 000 руб., перечисленная ответчиком на счет истца в счет оплаты арендной платы, возвращена как ошибочно перечисленная (л. д. 55). Факт получения указанного письма ответчиком не оспаривается и подтверждается уведомлением о получении (л. д. 57). В ходе судебного заседания представитель ответчика подтвердил факт получения указанного письма от 08.09.2011.

Письмом от 01.12.2011 истец вновь уведомил ответчика о прекращении договорных отношений с 31.07.2011 и освобождении занимаемого помещения (л. д. 85). Факт отправки подтверждается квитанцией об отправке, реестром почтовых отправлений (л. д. 87-89).

В указанный в уведомлении срок ответчик помещение по акту не передал, что послужило основанием для обращения истца по первоначальному иску в суд с настоящим иском об обязании освободить занимаемое помещение.

Возражая против удовлетворения иска ООО "ОрскПрогресс" обратилось со встречным иском о признании договора аренды от 01.09.2010 N 3 возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, указав, что уведомления от 01.09.2011 и от 02.09.2011 о прекращении договора аренды и освобождении занимаемой площади общество не получало.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для занятия ответчиком помещений, поскольку истец в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. После предупреждения об отказе от договора доказательств возврата помещения не представлено. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, что исключает удовлетворение встречных исковых требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о возникновении спорных правоотношений сторон из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащего наименование, определение местонахождения объекта и его площадь.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 4 договора аренды, с учетом дополнительного соглашения N 1 к договору (л. д. 11).

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора от 01.09.2010 N 3 - 31.07.2011, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истец 01.09.2011, 02.09.2011, 08.09.2011, а также 01.12.2011 уведомил ответчика о прекращении договора аренды и необходимости освободить помещение (л. д. 12, 13, 55, 85). Оценка содержания указанных уведомлений в совокупности, позволяет квалифицировать их как возражение арендодателя на продление договорных отношений и выражение воли на прекращение взаимных обязательств сторон.

Учитывая волеизъявление истца на прекращение договорных отношений, выраженное в письмах от 01.09.2011, 02.09.2011, 08.09.2011, 01.12.2011, договор аренды прекратил свое действие, в связи с односторонним отказом истца в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем ответчик был уведомлен.

Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о прекращении договора аренды от 01.09.2010 N 3 и обязанностью арендатора возвратить нежилые помещения, апеллянт ссылается на неполучение уведомления от 01.09.2011 и 02.09.2011 о необходимости освободить арендуемое помещение.

Между тем, данные доводы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям:

Факт получения ответчиком уведомлений о прекращении договорных отношений от 01.09.2011 и 02.09.2011 подтверждается подписью Пудовкиной Л.А. и печатью ООО "ОрскПресс". Подтвержденные сведения о том, что печать (штамп) ООО "ОрскПресс" выбывала из обладания юридического лица либо использовалась неуполномоченными лицами, суду не предоставлены. Ходатайство о фальсификации данных документов ответчиком в порядке, установленном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось.

В отсутствие доказательств обратного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что Пудовкина Л.А. была вправе получать такого рода уведомления, адресованные обществу "ОрскПресс". При этом, ответчик не ссылается, что Пудовкина Л.А. не являлась его работником, действия которой в силу статьи 402 Гражданского кодекса Российской Федерации подразумевают действия ответчика.

Кроме того, при наличии в материалах дела не оспоренных ответчиком по первоначальному иску доказательств вручения ответчику уведомления от 08.09.2011 (о чем свидетельствует его исполнение в части расчетов), у судебной коллегии не имеется оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.09.2010 N 3 считается прекращенным с 08.12.2011.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Ссылка заявителя жалобы на принятие истцом арендных платежей как основание, свидетельствующее о возобновлении договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях, не принимается судебной коллегий.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При таких обстоятельствах, сам по себе факт внесения ответчиком денежных средств за оплату фактического пользования помещением после прекращения договоров аренды и их принятие истцом, наличия арендных правоотношений между сторонами не подтверждает.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендатор в трехмесячный срок не освободил спорный земельный участок, а правовых оснований к его занятию у общества "ОрскПресс" не имеется, требования ЗАО "ЕвроСтрой" об освобождении занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Орск, ул. Жуковского, 15, общей площадью 521,6 кв. м, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных первоначальных требований.

Учитывая вышеизложенное, оснований для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.01.2012 по делу N А47-8178/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОрскПресс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Л.П. Ермолаева