Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2012 г. N 08АП-1911/12

город Омск

11 мая 2012 г.

Дело N А46-14709/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сердитовой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1911/2012) Главного управления по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области; заинтересованное лицо)

на решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2012 по делу N А46-14709/2011 (судья Пермяков В.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТехноПарк-Омск", ОРГН 1095543034180, ИНН 5503216492 (далее - ООО "ТехноПарк-Омск"; Общество; заявитель)

к ГУЗР Омской области

о применении последствий недействительности части сделки,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Василько Д.Э. по доверенности от 20.09.2011, сохраняющей силу в течение одного года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от заинтересованного лица - Рейтер М.А. по доверенности от 10.01.2012 N 0402/6, действительной до 31.12.2012 (удостоверение),

установил:

ООО "ТехноПарк-Омск" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к ГУЗР Омской области, в котором просило применить последствия недействительности части сделки (пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 2781/19392 от 12.11.2008, заключенного между заинтересованным лицом и обществом с ограниченной ответственностью "Ирена", и приложения N 1 к договору в части расчета выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:0401 03:30 в размере, превышающем 1 271 657 руб. 68 коп.), обязав ГУЗР Омской области возвратить Обществу излишне уплаченную сумму выкупной цены земельного участка в размере 10 173 261 руб. 42 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.01.2012 заявление Общества удовлетворено.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", положения гражданского законодательства, указал, что ГУЗР Омской области должно было знать о размере выкупной цены земельного участка, за получением в собственность которого обратилось ООО "Ирена", реорганизованное путем присоединения к ООО "ТехноПарк-Омск".

В апелляционной жалобе ГУЗР Омской области просит решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2012 по делу N А46-14709/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Податель апелляционной жалобы указывает на то, что, исходя из представленных документов невозможно установить, имеет ли Общество право на льготный расчет выкупной стоимости испрашиваемого земельного участка.

Представитель Общества в устном выступлении в суде апелляционной инстанции и в письменном отзыве просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

В соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 22.02.1999 N ВК-505/06 незавершенный строительством комплекс сооружений производства мотор-компрессов, состоящий из: корпуса N 66, корпуса N 80, подсобного и обслуживающего хозяйства, цеха резино-технических изделий, энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и хозяйства связи, наружных сетей и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, по состоянию на 01.07.1992 включен в уставной капитал ОАО "Омскагрегат".

На основании договора N 112 на приобретение производственных площадей в лизинг от 01.12.1994 (в редакции дополнений к нему от 10.08.1998) объект недвижимости перешел в собственность от АООТ "Омскагрегат" к ООО Производственно-коммерческое предприятие "Терма": согласно пункту 1.1. договора покупатель приобрел объект незавершенного строительства, состоящий из здания трансформаторной подстанции и корпуса цеха резино-технических изделий, расположенный по адресу: г. Омск -7, ул. Чернышевского, дом 7, находящийся на земельном участке 0,841 га. Характеристика объектов:

1. Трансформаторная подстанция - одноэтажное кирпичное здание, площадь застройки 91,2 кв.м., объем здания - 392 куб.м.

2. Корпус цеха РТИ состоит из здания АБК, производственного здания и производственного цеха, сблокированы, крыша совмещенная, общая площадь застройки 2561,5 кв.м., объем 19831 куб.м.

Впоследствии объект незавершенного строительства: административно-производственный корпус с пристройкой общей площадью 3413,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, 7, был приобретен обществом с ограниченной ответственностью "Ирена" (далее - ООО "Ирена") у МУП "Недвижимость" на основании договора купли-продажи N 146-Н от 04.08.99.

Переход права собственности на означенный объект недвижимости был в установленном порядке зарегистрирован, о чем ООО "Ирена" было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 31.01.2000 серии АА N 071442.

На основании акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 10.12.2003, утвержденного Постановлением Мэра Администрации г. Омска от 22.12.203 N 528-п Административно-производственный корпус - трехэтажное строение с двухэтажным пристроем, общей площадью 3310,50 кв.м., литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, дом 7, введен в эксплуатацию, ООО "Ирена" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2003 серии 55АА N 575776.

12.11.2008 между ГУЗР Омской области (продавец) и ООО "Ирена" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 2781/19392-2008, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:04 01 03:3030, местоположение которого установлено относительно 3-этажного строения (административно-производственный корпус), имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Чернышевского, дом 7, используемый для производственных целей, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 8 693 кв.м.

Пунктом 1.2 указанного договора установлено, что на земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости:

- административно-производственный корпус - трехэтажное строение с двухэтажным пристроем, общей площадью 3 396,60 кв.м., литеры А, А1, принадлежащий покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.10.2004 серии 55АА N 688740;

- склад - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 75,40 кв.м., литера Б, принадлежащий покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003 серии 55АА N 575763;

- проходная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 9,80 кв.м., литера В, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003 серии 55АА N 575777.

Цена участка согласно пункту 2.1 договора составила 11 444 919 руб. 10 коп.

Указанная сумма была перечислена покупателем платежными поручениями N 94 от 27.11.2008, N 44 от 27.11.2008, N 56 от 18.12.2008, N 97 от 18.12.2008, N 311 о 20.02.2009, N 76 от 20.02.2009, N110 от 20.02.2009, N 328 от 13.03.2009, N 80 от 24.04.2009, N 154 от 14.05.2009, N 164 от 25.06.2009, N 89 от 25.06.2009, N 18 от 28.07.2009, N 40 от 25.08.2009.

22.04.2010 единственным участником ООО "Ирена" принято решение N 3 о реорганизации ООО "Ирена" в форме присоединения к ООО "ТехноПарк-Омск" с передачей всех прав и обязанностей от ООО "Ирена" к ООО "ТехноПарк-Омск" в соответствии с передаточным актом ООО "Ирена" и с прекращением деятельности ООО "Ирена".

06.07.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за государственным регистрационным номером 2105543363440 о прекращении деятельности юридического лица ООО "Ирена" путем реорганизации в форме присоединения к ООО "ТехноПарк-Омск".

Согласно передаточному акту ООО "Ирена" к ООО "ТехноПарк-Омск" перешло право собственности, в том числе на следующие объекты недвижимости:

- административно-производственный корпус - трехэтажное строение с двухэтажным пристроем, общей площадью 3 396,60 кв.м., литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, дом 7;

- склад - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 75,40 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, дом 7;

- проходная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 9,80 кв.м., литера В, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, дом 7;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 03:3030, категория земель: земли населенных пунктов - для производственных целей, площадью 8 693 кв.м., местоположение которого установлено относительно 3-этажного строения административно-производственный корпус, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. Чернышевского, дом 7.

Полагая, что выкупная цена земельного участка, указанная в пункте 2.1 договора была определена с нарушением требований действовавшего законодательства, ООО "ТехноПарк-Омск" обратилось в суд с соответствующим заявлением.

23.01.2012 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка N 2781/19392-2008 заключен сторонами 12.11.2008 и должен соответствовать императивным требованиям законодательства, действовавшим на указанную дату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности") до 1 января 2010 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Проанализировав процитированные правовые нормы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что определяющим критерием применения данных цен при выкупе таких земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, к категории лиц, для которых установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, относятся также собственники вновь возведенных зданий, при условии, что эти здания возведены на месте разрушенных (снесенных) приватизированных зданий.

При этом пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежит применению и в тех случаях, когда соответствующие объекты недвижимости не были непосредственно приватизированы лицом, желающим приобрести земельный участок. Указанное обстоятельство не оспаривается и ответчиком.

В рассматриваемом случае истцу на праве собственности принадлежит нежилое строение, расположенное на находившемся в государственной собственности земельном участке (продаваемом земельном участке). При этом недвижимое имущество ранее отчуждено из государственной собственности. Данное обстоятельство подтверждено имеющимися в материалах дела письмом Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 22.02.1999 N ВК-505/06, договором N 112 на приобретение производственных площадей в лизинг от 01.12.1994 и дополнением к нему от 10.08.1998, договором купли-продажи N 146-Н от 04.08.99, передаточным актом ООО "Ирена".

По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка - 1 271 657 руб. 68 коп. (50 866 307 руб. 13 коп. x 2,5%).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

На основании вышеизложенного пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 2781/19392-2008 от 12.11.2008 и приложение к договору в виде расчёта цены выкупа земельного участка в части определения выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 1 271 657 руб. 68 коп. противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с чем, договор в указанной части является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на то, исходя из представленных документов, у ГУЗР Омской области последнему невозможно было установить, имеет ли заявитель право на льготный расчет выкупной стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод подателя жалобы по следующим основаниям.

В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

То есть обязанностью заявителя в процедуре предоставления земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, является предоставление предусмотренных законом документов в уполномоченный орган.

Совершение всех остальных действий в процедуре предоставления таких земельных участков, в том числе определение выкупной цены земельного участка, является обязанностью уполномоченных органов.

Согласно Положению о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденном Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками.

ГУЗР Омской области в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе следующие функции: участвует в реализации государственной политики Омской области в сфере предоставления земельных участков; принимает решения о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков в соответствии с областным законодательством; рассматривает заявления граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков; выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении земельных участков, если иное не предусмотрено областным законодательством (пункт 8 Положения о ГУЗР Омской области).

Таким образом, именно ГУЗР Омской области, как уполномоченный орган в сфере предоставления земельных участков в собственность, должно было знать о правильном, соответствующем нормам действующего законодательства, размере выкупной цены земельного участка, за получением которого в собственность обратилось ООО "Ирена".

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2012 по делу N А46-14709/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк О.Ю. Рыжиков