Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2012 г. N 12АП-4533/11

г. Саратов

10 мая 2012 г.

Дело N А57-270/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "03" мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Анисимовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (г. Саратов)

к комитету по управлению имуществом г. Саратова (г. Саратов)

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Городское бюро технической инвентаризации" (г. Саратов)

об определении условий договора,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Феникс" Курбанова Р.А., действующего по доверенности от 10.12.2009, представителя муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" Тулуповой Е.В., действующей по доверенности от 06.09.2011 N 64, представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова Погребняк И.С., действующей по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10912,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс") с иском к Комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи находящихся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, 36 объектов недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м лит. Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м литер З, на условиях приложенного к иску проекта договора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Феникс" уточнило исковые требования, просило суд разрешить преддоговорный спор, урегулировав разногласия, возникшие между ООО "Феникс" и Комитетом в связи с заключением договора купли-продажи находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 объектов недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м литер З, определив условия договоров согласно представленного проекта договора, установив рыночную стоимость нежилого здания общей площадью 342,8 кв.м литер в размере 1 078 382 руб., нежилого здания общей площадью 152,4 кв.м литер К- в размере 485 819 руб., нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в нежилом здании литер Л-641 648 руб., обязать стороны при заключении договоров купли-продажи использовать указанную цену. Судом уточнения приняты.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2011 года суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Феникс" и Комитетом в связи с заключением договора купли-продажи находящихся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 объектов недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м., расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв. м литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м литер З, определив условия договора согласно представленного проекта договора, установив рыночную стоимость нежилого здания общей площадью 342,8 кв.м, литер З, в размере 1 078 382 рубля; нежилого здания общей площадью 152,4 кв.м, литер К - в размере 485 819 рублей; нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в нежилом здании, литер Л - 641 648 рублей, обязав сторон при заключении договора купли-продажи использовать указанную цену.

Дополнительным решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 сентября 2011 года суд первой инстанции обязал Комитет заключить с ООО "Феникс" договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях изложенных в дополнительном решении Арбитражного суда Саратовской области.

Комитет не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

Кроме того, Комитет представил дополнение к апелляционной жалобе, в котором просит отменить дополнительное решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в дополнении к апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловных оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку дело рассмотрено без привлечения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МУП "Городское БТИ".

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 года суд перешел к рассмотрению дела N А57-270/2011 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова от 02.11.2010 N 1361-р установлены условия приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская,36. При этом установлена цена подлежащего приватизации объекта - 12 959 000 руб.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Саратова от 02.11.2010 N 1361-р, Комитет направил в адрес ООО "Феникс" проект договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого фонда по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская,36, литер Л,К,З общей площадью 669,8 кв.м. между ООО "Феникс" и Комитетом возникли разногласия.

ООО "Феникс", не согласившись с условиями договора, предложило заключить договор на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Не согласившись с предложенной ООО "Феникс" редакцией договора, Комитет настаивал на условиях договора в редакции Продавца, т.е. Комитета.

В связи с тем, что условия договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества остались не урегулированы, ООО "Феникс" обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным приватизационным законодательством, является, по сути, выражением публичных правоотношений, поэтому ссылки на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о публичном договоре являются правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о приватизации порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемых объектов и других условий договора вытекающих из этой стоимости.

Комитетом по управлению имущества г. Саратова представлен в материалы дела отчет от 22.10.2010 N О/КП-НЮ 10-613/Ос-05 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, литер К, Л, З общей площадью 152,40; 174,60; 342,80кв.м, выполненный МУП "Городское БТИ" по поручению Комитета по управлению имуществом г. Саратова в связи с решением комиссии по подготовке приватизации объектов муниципального имущества. По результатам проведенной оценки итоговая цена объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская д.36 составила 12 959 000 руб.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Комитетом был представлен отчет об оценке имущества от 22.10.2010 N О/КП-НЮ10-613/Ос-05, выполненный МУП "Городское БТИ".

В связи с тем, что истец не согласился со стоимостью имущества, указанной в отчете об оценке, по ходатайству ООО "Феникс" была назначена экспертиза, проведение которой поручалось ООО "НИЛСЭ". На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 02.11.2010.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, целью назначения судом экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика.

В суде апелляционной инстанции ООО "Феникс" заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке достоверности и подлинности отчета от 22.10.2010 N О/КП-НЮ10-613/Ос-05 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, литер К, Л, З, общей площадью 152,40; 174,60; 324,80 кв.м., расположенных по адресу г. Саратов, ул. Симбирская, 36, выполненного МУП "Городское БТИ".

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2012 года по делу N А57-270/2011 назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Соответствует ли отчет, выполненный МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 22.10.2010 N О\КП-НЮ 10-613/Ос-05 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: помещения общей площадью 174,6 кв. м., расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв. м. литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв. м. литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв. м. литер З, находящихся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, Федеральному закону РФ N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки? В случае выявления несоответствия отчета требованиям действующего законодательства РФ, указать повлияли ли эти несоответствия на окончательные выводы о цене объектов?

Согласно заключению эксперта от 23 марта 2012 N 21/03-12Б ООО "Бюро по оценке имущества и аудит" отчет, выполненный МУ N Городское бюро технической инвентаризации" от 22.10.2010 N 0/КП-НЮ 10-613/Ос-05 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные в процессе экспертизы несоответствия отчёта требованиям действующего законодательства РФ, значительно исказили окончательные выводы о цене объектов.

При наличии указанного заключения экспертизы суд апелляционной инстанции оценивает отчет, выполненный МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 22.10.2010 N О\КП-НЮ 10-613/Ос-05 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества критически, не принимает его в качестве достоверного доказательства и для определения стоимости выкупаемых объектов руководствуется заключением ООО "НИЛСЭ" от 04 марта 2011 N 1938 о стоимости выкупаемых объектов недвижимости.

МУП "Городское БТИ" считает, что экспертиза, проведенная в суде апелляционной инстанции проведена лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также не состоящим в составе одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавших свою деятельность, следовательно данное заключение является недопустимым доказательством. При этом основывая свои возражения МУП "Городское БТИ" ссылается на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вместе с тем проведение экспертизы было назначено в суде апелляционной инстанции, в связи с чем к деятельности эксперта применяются нормы Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

МУП "Городское БТИ" не представило доказательства, опровергающие выводы эксперта, поскольку само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценивая заключение эксперта ООО "Бюро по оценке имущества и аудит" на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует указать, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), основания для признания его недействительным не имеется.

Согласно заключению ООО "НИЛСЭ" от 04 марта 2011 N 1938 стоимость нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м литер "З" по состоянию на 02.11.2010 составляет 913 883 (без НДС), 1 078 382 руб. (с НДС), стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м литер "К" по состоянию на 02.11.2010 составляет 411 711 руб. (без НДС), 485 819 руб. (с НДС), нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м литер "Л" 562 456 руб. (без НДС), 663 663698 (с НДС).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2009 г. при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что стоимость нежилого помещения, общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литер "Л" необходимо рассчитывать: 562 456 (стоимость нежилого помещения литер "Л" общей площадью 180,6 кв.м. (без учета НДС):180,6 *174,6 кв.м=543 769, 75 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исходя из рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская N 36, следует изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Сумма настоящего договора составляет 1 869 363,75 (один миллион восемьсот девять тысяч триста шестьдесят три) рубля 75 копеек (без учета НДС), в том числе:

- нежилое здание общей площадью 342,8 кв. метров, литер З - 913 883 (девятьсот тринадцать тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля;

- нежилое здание общей площадью 152,4 кв. метров, литер К - 411 711 (четыреста

одиннадцать тысяч семьсот одиннадцать ) рублей;

- нежилое помещение общей площадью 174,6 кв. метров, расположенное в нежилом здании, литер Л - 543 769 (пятьсот сорок три тысячи семьсот шестьдесят девять) рублей, 75 копеек.".

Учитывая необходимость соблюдения налогового законодательства указанного выше, суд считает необходимо дополнить договор пунктом предложенным ответчиком, а именно пунктом 2.7 "Покупатель самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает в бюджет соответствующую сумму НДС".

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названной нормы должен определить в решении и отразить в резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Как следует из просительной части искового заявления, ООО "Феникс" просило обязать Комитет по управлению имуществом г. Саратова заключить с ООО "Фениксс" договор купли-продажи находящихся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36 объектов недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м литер З на условиях прилагаемого к настоящему иску проекта договора.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает, что в резолютивной части настоящего судебного акта необходимо отразить все условия договора, на которых стороны обязаны заключить спорный договор купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 1 статьи 109 названного Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Стоимость услуг по проведению экспертизы ООО "Бюро по оценке имущества и аудит" на предмет соответствия отчета от 22.10.2010 N О/КП-НЮ10-613/Ос-05 требованиям действующего законодательства составляет 20 000 руб.

В счет оплаты экспертизы ООО "Феникс" по делу внесено 20 000 рублей на депозит апелляционного суда.

Следовательно, судебные расходы ООО "Феникс" по оплате услуг эксперта подлежат взысканию с Комитета по управлению имуществом города Саратова.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда следует перечислить с лицевого счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Бюро по оценке имущества и аудит", расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д.20 за проведение экспертизы по делу N А57-270/2011 денежные средства в сумме 20 000 рублей.

Кроме того, в суде первой инстанции ООО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" проведена экспертиза определения рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость которой составляет 45 792 руб.

Следовательно, судебные расходы по оплате услуг эксперта подлежат взысканию с Комитета по управлению имуществом города Саратова.

Кроме того, ООО "Феникс" излишне перечислило на лицевой счет Двенадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 34 000 руб.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда следует перечислить с лицевого счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Фениксу", расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Блинова, д. 15 А, денежные средства в сумме 34 000 рублей.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2011 года по делу N А57-270/2011 и дополнительное решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 сентября 2011 года отменить.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Феникс" договор купли продажи недвижимого имущества на следующих условиях.

Комитет по управлению имуществом города Саратова, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице председателя, действующего на основании Положения, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Феникс", именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице директора Храпова Валерия Евгеньевича, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель на условиях настоящего договора приобретает объекты муниципального нежилого фонда по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, литер "Л", "К" и "З", в том числе: нежилые помещения общей площадью 174,6 кв. м., расположенные в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв. метров лит. Л, нежилое одноэтажное здание общей площадью 152,4 кв. метра литер К, нежилое двухэтажное здание общей площадью 342,8 кв. метров литер З, выделенные на планах, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объекты).

1.2. Объекты принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 13 марта 2007 г. серии 64-АБ N 581174; от 24 мая 2006 г. серии 64-АБ N 334251, от 24 мая 2006 г. серии 64-АБ N 334252, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 марта 2007 г. N 64-64-01/047/2007-424; от 24 мая 2006 г. N 64-64-01/115/2006-492; от 24 мая 2006 г. N 64-64-01/115/2006-493).

1.3. Покупатель признает, что состояние и качество Объекта соответствует условиям настоящего договора. Условия приобретения Объекта и его использования Покупателю известны. Покупатель признает, что сведения, представленные Продавцом (включая технико-инвентаризационную документацию, отражающую планировку Объекта), соответствуют действительному состоянию Объекта.

1.4. Риск повреждения Объекта (в том числе в результате перепланировки)переходит на Покупателя с момента подписания договора.

2. СУММА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Сумма настоящего договора составляет 1 869 363,75 (один миллион восемьсот девять тысяч триста шестьдесят три) рубля 75 копеек (без учета НДС), в том числе:

- нежилое здание общей площадью 342,8 кв. метров, литер З - 913 883 (девятьсот тринадцать тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля;

- нежилое здание общей площадью 152,4 кв. метров, литер К - 411 711 (четыреста

одиннадцать тысяч семьсот одиннадцать ) рублей;

- нежилое помещение общей площадью 174,6 кв. метров, расположенное в нежилом здании, литер Л - 543 769 (пятьсот сорок три тысячи семьсот шестьдесят девять) рублей, 75 копеек.

2.2. Покупатель производит оплату первоначального взноса в размере 10% от суммы договора Объекта, что составляет 186 936 (сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать шесть) рублей 37 копеек в течение 10 дней со дня подписания договора.

2.3. На оставшуюся сумму договора в размере 1 682 427 (один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) рублей 38 копеек предоставляется рассрочка платежа на период 7 (семь) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объекты.

2.4. Сумма договора, указанная в п. 2.3. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 60 086 (шестьдесят тысяч восемьдесят шесть) рублей 69 копеек) в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала.

Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно.

2.5. На сумму договора, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка платежа, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта (став ка рефинансирования составляет 7,75 %), которые уплачиваются ежеквартально, одновременно с очередным платежом.

Начисление процентов производится с даты заключения договора.

2.6. Покупатель производит оплату путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 8.1. настоящего договора. В платежном поручении указывает:

"Оплата согласно договору купли-продажи от " __ " _________________ 20__ г. N

_________, без НДС".

2.7 Покупатель самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает в бюджет соответствующую сумму НДС

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. СТОРОНЫ ОБЯЗАНЫ:

Осуществить государственную регистрацию перехода нрава собственности на Объект.

3.2. ПРОДАВЕЦ ОБЯЗАН:

В течение 30 дней после подписания настоящего договора обеспечить передачу Покупателю Объекта по акту приема - передачи.

3.3. ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

3.3.1. Оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

3.3.2. Принять Объект от балансодержателя по акту приема - передачи.

3.3.3. Нести ответственность за сохранность и качество Объекта после подписания акта приема-передачи.

3.3.4. Содержать прилегающую к Объекту территорию в надлежащем санитарном состоянии, а также проводить необходимое ее благоустройство.

3.3.5. Обеспечивать беспрепятственный допуск на Объект работников эксплуатационных служб для ремонта и обслуживания инженерных сетей и коммуникаций,

3.3.6. Предоставлять Продавцу по его требованию необходимые доказательства выполнения им условий настоящего договора.

3.3.7. Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

3.4. ПРОДАВЕЦ ИМЕЕТ ПРАВО:

3.4.1. Расторгнуть в соответствии с действующим законодательством настоящий договор в случаях невыполнения Покупателем условий договора, а также неперечисления на счет Продавца первоначального взноса или очередного платежа в течение 3 месяцев.

3.5. Права, обязанности и ответственность Сторон в отношении Объекта как

заложенного имущества определяются в разделе 6 настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае просрочки оплаты по настоящему договору Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату очередного платежа, от просроченной суммы договора (очередного платежа) за каждый день просрочки. Выплата пени не освобождает от выполнения условий договора.

4.2. В случае расторжения настоящего договора с Покупателя взыскивается штраф в размере арендной платы за время владения Объектом с даты государственной регистрации перехода права.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны настоящего договора подтверждают выполнение следующих установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ) (далее - Закон) условий:

- Покупатель не осуществляет добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), а также не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в части 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

- Объект находится во временном пользовании непрерывно более двух лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 319/3 от 28.11.2005 г., сроком действия с 01 декабря 2005 года по 01 декабря 2015 года;

- на день подачи Покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение Объекта (подписания договора купли-продажи Объекта) отсутствует задолженность по арендной плате за Объект, неустойкам (штрафам, пеням);

- площадь помещений не превышает предельных значений при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных Законом Саратовской области от 25 сентября 2008 г. N 242-ЗСО "О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества" (с изменениями от 26.03.2009 N 31-ЗСО);

- на момент заключения настоящего договора решение Саратовской городской Думы о включении Объекта в перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) и которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не принималось.

5.2. Право собственности на приобретенный Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права.

5.3. Стороны настоящего договора подтверждают, что договор аренды объекта нежилого фонда N 319/3 от 28.11.2005 г., заключенный между ними, на момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект является расторгнутым.

5.4. В соответствии с действующим законодательством Объект в обеспечение обязательств, принятых по настоящему договору, считается находящемся в залоге у Продавца с момента государственной регистрации перехода права.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА КАК

ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. ПОКУПАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО:

6.1.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом, указанным в П.1.1.

настоящего договора.

6.1.2. Самостоятельно осуществлять выбор страховой компании.

6.2. ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

6.2.1. Нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать его сохранность, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, нести риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по настоящему договору.

6.2.2. Незамедлительно сообщать Продавцу сведения об изменениях, происшедших с заложенным имуществом, о посягательствах на него третьих лиц, случаях реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

6.2.3. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного

имущества.

6.2.4. Не препятствовать Продавцу производить осмотр заложенного имущества в период действия настоящего договора.

6.2.5. Не передавать в залог третьим лицам, не отчуждать заложенное имущество до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

6.2.6. Осуществлять переустройство и/или перепланировку заложенного имущества только с письменного согласия Продавца, при условии обязательного соблюдения требований действующего законодательства РФ.

6.2.7. Возвратить Продавцу Объект в течение 30 дней с даты получения уведомления о расторжении настоящего договора.

6.3. ПРОДАВЕЦ ИМЕЕТ ПРАВО:

6.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия

содержания заложенного по настоящему договору имущества.

6.3.2. Требовать от Покупателя принятия мер, необходимых для сохранения

заложенного имущества.

6.3.3. Обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного Залогом обязательства. Взыскание по требованию Продавца обращается на Объект по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по настоящему договору, предъявляется Продавцом в Арбитражный суд Саратовской области.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) с даты подписания его обеими сторонами и действует до выполнения по нему сторонами своих обязательств.

7.2. В случаях изменений местонахождения и других реквизитов стороны обязаны сообщать об этом друг другу в течение 10 дней с момента регистрации изменений.

7.3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.

7.4. Взаимоотношения сторон, не предусмотренные настоящим договором, регулируются действующим законодательством РФ.

7.5. Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих одинаков ую юридическую силу, из которых один передается Покупателю, два остаются у Продавца, один - в регистрирующий орган.

8. МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ, РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

8.1. ПРОДАВЕЦ: Комитет по управлению имуществом города Саратова.

410012, г. Саратов, Театральная площадь, тел. 27-71-65.

Реквизиты: Получатель - УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом г.Саратова) ИНН 6450003860, КПП 645001001

Банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Саратовской области, БИК 046311001, ОКАТО

63401000000, сч. 40101810300000010010, код бюджетной классификации

04611402032040000410.

8.2. ПОКУПАТЕЛЬ: ООО "Феникс".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (г. Саратов) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (г. Саратов) расходы за проведение экспертизы в размере 20 000 руб.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с лицевого счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Блинова, д. 15А, денежные средства в сумме 34 000 рублей.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с лицевого счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Бюро по оценке имущества и аудит", расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 20 за проведение экспертизы по делу N А57-270/2011 денежные средства в сумме 20 000 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" (г. Саратов) 45 792 руб. за проведение экспертизы по делу N А57-270/2011.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

О.И. Антонова С.А Жаткина