Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. N 08АП-1745/12

город Омск

14 мая 2012 г.

Дело N А46-10239/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1745/2012) общества с ограниченной ответственностью "АгроТрансИнвест" на решение Арбитражного суда Омской области от 18 января 2012 года, принятое по делу N А46-10239/2011 (судья Крещановская Л.А.) по иску открытого акционерного общества "Плюс Банк" (ОГРН 1025500000624, ИНН 5503016736), общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" (ОГРН 1095543009297, ИНН 5501217250) к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "СибЭлитСтрой" (ОГРН 1075506002967, ИНН 5506071534), обществу с ограниченной ответственностью "АгроТрансИнвест" (ОГРН 1025501261961, ИНН 5506038738) о взыскании задолженности по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ солидарно и обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "АгроТрансИнвест" - Огорелкова И.В. (по доверенности б/н от 19.10.2011 сроком действия три года);

от открытого акционерного общества "Плюс Банк" - Павлов А.П. (по доверенности N 78/04-2012 от 16.01.2012 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" - Павлов А.П. (по доверенности N 42 от 07.11.2011 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "СибЭлитСтрой" - представитель не явился, извещено;

установил:

Открытое акционерное общество "Плюс Банк" (далее по тексту - банк, истец, ОАО "Плюс Банк") обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "СибЭлитСтрой" (далее по тексту - ООО ТСК "СибЭлитСтрой", ответчик, заемщик, должник) и обществу с ограниченной ответственностью "АгроТрансИнвест" (далее по тексту - ООО "АгроТрансИнвест", ответчик, поручитель) о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ в общем размере 14 991 820 руб. 39 коп. и об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 11.10.2010 N 36835-ZN, заключенному между банком и ООО "АгроТрансИнвест".

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.12.2011 к участию в деле в качестве соистца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" (далее по тексту - ООО "КА "Капитал-Инвест", соистец).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) истцы заявили об уточнении исковых требований, просили взыскать с ООО ТСК "СибЭлитСтрой" и ООО "АгроТрансИнвест" солидарно в пользу ОАО "Плюс Банк" задолженности по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ в общей сумме 710 814 руб. 30 коп., из которых проценты за пользование кредитом в размере 684 167 руб. 14 коп., пеня за просрочку возврата кредита в размере 14 140 руб. 64 коп., и 12 506 руб. 52 коп. - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, взыскать в пользу ООО "КА "Капитал-Инвест" задолженности по обозначенному договору в общем размере 14 870 805 руб. 34 коп., из которых основной долг в размере 14 351 782 руб. и проценты за пользование кредитом - 519 023 руб. 34 коп., а также обратить взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 11.10.2010 N 36835-ZN, пропорционально размеру предъявленных истцами ко взысканию требований.

Указанные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением от 18.01.2012 по делу А46-10239/2011 Арбитражный суд Омской области исковое заявление ОАО "Плюс Банк" и ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" удовлетворены:

- с ответчиков солидарно в пользу ОАО "Плюс Банк", взыскана задолженность по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ (кредитная линия невозобновляемая) в общем размере 710 814 рублей 30 копеек, из которых проценты за пользование кредитом в размере 684 167 рублей 14 копеек, пеня за просрочку возврата кредита - 14 140 руб. 64 коп., и 12 506 руб. 52 коп. - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, а также 100 908 руб. 10 коп. - государственной пошлины;

- с ответчиков солидарно в пользу ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" взыскана задолженность по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ (кредитная линия невозобновляемая) в общем размере 14 870 805 руб. 34 коп., из которых основной долг в размере 14 351 782 рубля и проценты за пользование кредитом - 519 023 руб. 34 коп.;

- в пользу ОАО "Плюс Банк" и ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" пропорционально размеру удовлетворенных требований обращено взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "АгроТрансИнвест", а именно: нежилые помещения 1П, общей площадью 5859,8 кв.м., обозначенные на поэтажном плане под номерами: цокольный этаж - ячейки овощехранилища (N N 2, 3, 5-8, 12-15, 81-88), помещения (NN 91-99, 105); 1 этаж - помещения (NN 25-31), проезды (NN 68, 69); 2 этаж - помещение N 17, проезды (NN 54, 55); 3 этаж - помещения N 1-6, находящиеся в трехэтажном здании, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, улица Кемеровская, д. 3, условный номер: 55-00-122946, переданное в залог по договору залога недвижимого имущества от 11.10.2010 N 36835ZN, установив начальную продажную стоимость в размере 22 000 000 руб., определив в качестве способа реализации имущества публичные торги.

- с ООО "АгроТрансИнвест" в пользу ОАО "Плюс Банк" взыскано 4000 руб. государственной пошлины.

ООО "АгроТрансИнвест" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "АгроТрансИнвест" указывает, что из содержания договора уступки прав (цессии) N 36835-Ц от 26.08.2011 следует, что заявитель приобрел право требования только к одному из ответчиков - ООО "СибЭлитСтрой", при этом исковое заявление предъявлено в отношении двух ответчиков - ООО "СибЭлитСтрой" и ООО "АгроТрансИнвест".

Податель жалобы считает, что условиями, представленного в материалы дела, договора уступки прав (цессии) N 36835-Ц от 26.08.2011 вопрос об уступке прав требования к ООО "АгроТрансИнвест" не урегулирован, в связи с чем, считает, что договор цессии является не заключенным, так как не согласован предмет договора.

Также ООО "АгроТрансИнвест" считает, что стоимость, указанная в решении суда необоснованно занижена, оценка предмета залога, отраженная в отчете ООО "Термин", является объективной рыночной стоимостью имущества и должна быть взята как начальная продажная стоимость предмета залога.

Лица, участвующие в деле отзыв на апелляционную жалобу не представили.

ООО Торгово-строительная компания "СибЭлитСтрой" надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "АгроТрансИнвест" поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ОАО "Плюс Банк" и ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Омским акционерным коммерческим ипотечным банком "Омск-банк" (открытое акционерное общество), изменившим свое наименование на ОАО "Плюс Банк" (кредитор), и ООО Торгово-строительная компания "СибЭлитСрой" (заемщик) 11.10.2010 заключен кредитный договор N 36835-КЛ (кредитная линия невозобновляемая).

Согласно пункту 1.1 договора истец открывал заемщику кредитную линию и в ее рамках обязался предоставить кредит в размере и на условиях договора, а заемщик обязался возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты на нее в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Размер кредита в рамках кредитной линии не должен был превышать 16 200 000 руб., при открытости кредитной линии до 31.03.2014 (п. 1.3, 1.4 кредитного договора).

В соответствии с пунктом 3.1 за пользование кредитом заемщик должен был уплатить проценты в размере 20 % годовых.

Пунктами 8.1 и 8.3 кредитного договора установлено, что при просрочке возврата кредита (транша) или очередного платежа по кредиту кредитор помимо процентов, предусмотренных договором, вправе потребовать от заемщика уплаты пени в размере 0,05 % от суммы неуплаченного в срок основного долга за каждый день просрочки, а также за каждый день просрочки исполнения заемщиком обязательств по уплате процентов кредитор вправе требовать с заемщика уплаты пени в размере 0,1 % от суммы неуплаченных в срок процентов за каждый день просрочки исполнения.

Также сторонами заключены дополнительные соглашения к кредитному договору от 25.10.2010 N 1/36835-КЛ, от 26.10.2010 N 2/36835-КЛ, от 27.10.2010 N 3/36835-КЛ, от 29.10.2010 N 4/36835-КЛ, согласно которым были установлены размер выданных банком заемщику траншей, их целевое назначение и срок.

В обеспечение исполнения обязательств ООО ТСК "СибЭлитСтрой" 11.10.2010 между ранее обозначенным банком и обществом с ограниченной ответственностью "АгроТрансИнвест" заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 11.10.2010 N 36835-ZN, в соответствии с которым была установлена ипотека объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности указанному юридическому лицу. Соглашением сторон объект недвижимости оценен в 14 597 000 руб.

Кроме того, между указанным банком и ООО "АгроТрансИнвест" 11.10.2010 заключен договор поручительства N 36835/2-Р.

Согласно пункту 1.1 указанного договора поручитель обязался перед кредитором отвечать за исполнение должником всех его обязательств перед банком, возникших по кредитному договору, как существующих в настоящее время, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

В связи с неисполнением взятых на себя обязательств, согласно условиям указанного кредитного договора, банком 10.08.2011 в адрес ООО ТСК "СибЭлитСтрой" и ООО "АгроТрансИнвест" направлены требовании N 68-09/18813 и N 68-09/18814 о возврате до 15.08.2011 суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки в общем размере 14 929 619 руб. 04 коп.

Поскольку должником и поручителем были нарушены положения о порядке и сроках возврата как основного долга, так и уплаты процентов, обозначенных в кредитном договоре, основываясь также и на договоре поручительства и договоре залога, Банк, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с должника и поручителя суммы задолженности, процентов и неустойки, согласно положениям кредитного договора от 11.10.2010.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующие обстоятельства.

На основании пункта 1 статьи 819 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 ("Заем") главы 42 ГК РФ "Заем и кредит", если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу пункта 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пункта 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Материалами дела подтверждается, что во исполнение обязательств по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ Банк предоставил ООО ТСК "СибЭлитСтрой" денежные средства в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Из материалов дела следует, что 26.08.2011 Банком и ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" заключен договор цессии (уступки прав (требований)) N 36835-Ц.

В соответствии с пунктом 1 указанного договора, банк (цедент) уступает ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" часть своих прав (требований) по обязательствам ООО ТСК "СибЭлитСтрой", возникшим на основании кредитного договора N 36835-КЛ (кредитная линия не возобновляемая) от 11.10.2010.

Объем уступленных цедентом прав равен размеру основанного долга по кредитному договору N 36835-КЛ от 11.10.2010, что составляет 14 351 782 руб., а также соответствующие суммы процентов и права, обеспечивающие исполнение должником обязательств по кредитному договору в объеме, пропорциональном уступаемой части.

В апелляционной жалобе ООО "АгроТрансИнвест" указывает, что договор цессии является не заключенным, так как не согласован предмет договора.

Суд апелляционной инстанции считает данный довод несостоятельным в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 384 ГК РФ).

Частью 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом договора цессии является уступка права (требования), возникшего из конкретного гражданско-правового обязательства.

В соответствии с пунктом 5 договора цессии, объем уступаемых Цессионарию прав (требований) равен размеру основного долга по Кредитному договору N 36835-КЛ от 11 октября 2010 года, что составляет в сумме 14 351 782.00 (Четырнадцать миллионов триста пятьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят два рубля 00 копеек).

Пунктом 6 договора цессии установлено, что право (требование) переходит от Цедента к Цессионарию в объеме, который предусмотрен настоящим Договором, и на тех условиях исполнения обязательств Должником, которые существовали к дате перехода права, если иное прямо не предусмотрено настоящим Договором. При этом право на получение процентов. начисленных на всю сумму кредита на день перехода права (требования) к Цессионарию (включая этот день), принадлежит Цеденту, а со дня, следующего за днем перехода Цессионарию права (требования), право на получение процентов за пользование кредитом, начисленных на сумму основного долга, уступленную в соответствии с настоящим Договором, переходит к Цессионарию.

Пунктом 7 договора цессии установлено, что, в связи с тем, что Цедентом принадлежащее ему по Кредитному договору право (требование) уступлено в части, обязательства Должника становятся обязательствами, в которых участвуют два кредитора -Цедент и Цессионарий. Принадлежащие им права (требования) не являются солидарными требованиями: каждый из Кредиторов вправе требовать от Должника уплаты задолженности в сумме, причитающейся каждому с учетом условий настоящего Договора - Цедент вправе требовать с Должника уплаты процентов за пользование кредитом, начисленных на сумму Основного долга до даты перехода прав по настоящему Договору включительно, а Цессионарий праве требовать с Должника уплаты суммы Основного долга и процентов за пользование кредитом, начисленных на сумму Основного долга, уступленного ему в соответствии с настоящим Договором, начиная с даты, следующей за датой перехода прав в соответствии с условиями настоящего Договора.

В пункте 8 договора цессии указано, что в соответствии со статьей 384 ГК РФ Стороны договорились, что к Цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение Должником обязательств по Кредитному договору, в объеме, пропорциональном уступаемой в соответствии с настоящим Договором части обязательства Должника по Кредитному договору, в том числе: права залогодержателя, возникшие на основании Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 36835-ZN от 11 октября 2010 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 15 октября 2010 года, регистрационный номер 55-55-01/274/2010-775, залогодателем по которому является ООО "АгроТрансИнвест".

Пунктом 9 договора цессии установлено, что в связи с тем, что права (требования) обеспеченные залогом в соответствии с договорами залога, указанными в пункте 8 настоящего Договора, уступлены Цедентом в части, Цедент и Цессионарий становятся совместными залогодержателями, образуя множественность лиц на стороне Залогодержателя, без предоставления преимущества предшествующего Залогодержателя любому из них. При этом каждый из Залогодержателей имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Должнику из стоимости заложенного по указанному договору залога имущества пропорционально размеру принадлежащего каждому из них права (требования) по Кредитному договору.

Таким образом, в договоре N 36835-Ц от 26.08.2011, уступаемое Банком право требования ООО "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" в достаточной степени конкретизировано.

При изложенных обстоятельствах договором уступки прав (требований) от 26.08.2011 определены обязательства, являющиеся объектом цессии, согласована уступка прав, обеспечивающих обязательства по кредитному договору, вытекающих из договоров поручительства и залога.

Доводы апелляционной жалобы о том, что из содержания договора уступки прав (цессии) N 36835-Ц от 26.08.2011 следует, что заявитель приобрел право требования только к одному из ответчиков - ООО "СибЭлитСтрой", при этом исковое заявление предъявлено в отношении двух ответчиков - ООО "СибЭлитСтрой" и ООО "АгроТрансИнвест" отклоняются, как не основанные на указанных условиях договора цессии и норме статьи 384 ГК РФ (право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты).

В соответствии с пунктом 1.8. договора поручительства от 11.10.2010 ООО "АгроТрансИнвест" подписанием договора поручительства выражает свое согласие отвечать за любого нового должника в случае перевода долга по кредитному договору, а также обязуется отвечать перед любым новым кредитором при уступке права требования по сделке или в порядке универсального правопреемства.

Поскольку ООО "АгроТрансИнвест" является поручителем ООО "СибЭлитСтрой" и залогодателем недвижимого имущества (ипотеки), то вне зависимости от смены кредитора обязан нести ответственность по исполнению взятых на себя обязательств.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 ГК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы права ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих исполнение обязательств в соответствии с условиями кредитного договора.

Учитывая отсутствие доказательств исполнения обязательств по кредитному договору, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об удовлетворении требования банка и ООО "КА "Капитал-Инвест" в части взыскания с ООО ТСК "СибЭлитСтрой" суммы основного долга и процентов за пользование денежными средствами, а также иных сопутствующих платежей, являющихся санкцией за нарушение порядка и сроков возврата кредита, предусмотренных условиями кредитного договора от 11.10.2010 N 36835-КЛ.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, помимо прочего, залогом и поручительством.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (статья 361 ГК РФ).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (пункт 1 статьи 363 ГК РФ).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).

Согласно пункту 1.1 договора поручительства ООО "АгроТрансИнвест" обязалось перед кредитором отвечать за исполнение должником всех его обязательств перед банком, возникших по кредитному договору, как существующих в настоящее время, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

Поскольку материалами дела в полной мере подтверждается, что ООО ТСК "СибЭлитСтрой" нарушены условия кредитного договора от 11.10.2010 N 36835-КЛ, то ООО "АгроТрансИнвест" несет солидарную ответственность по обязательствам по возврату денежных средств за их исполнение ООО ТСК "СибЭлитСтрой".

Размер исковых требований, заявленных в рамках настоящего иска, 15 581 619 руб. 64 коп., представляющий собой совокупность основного долга по кредитному договору, перечисленного банком в адрес ООО ТСК "СибЭлитСтрой", в сумме 14 351 782 руб., а также 1 203 190 руб. 48 коп. (общий размер) - процентов за пользование кредитом, 14 140 руб. 64 коп. - пени за нарушение срока возврата кредита, 12 506 руб. 52 коп. - пени за нарушение срока уплаты процентов за пользование кредитом подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает и в силу договора.

Как следует из материалов дела, в обеспечение обязательств ООО ТСК "СибЭлитСтрой" банком заключен, в том числе, договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 11.10.2010 N 36835-ZN c ООО "АгроТрансИнвест".

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Поскольку ООО ТСК "СибЭлитСтрой" нарушены обязательства по возврату денежных средств и процентов за пользование денежными средствами по кредитному договору от 11.10.2010 N 36835-КЛ, то истцы имеют права потребовать удовлетворения своих требований путем обращения взыскания на заложенное по договору залога (ипотеки) недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статья 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно положениям пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктами 5 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Как следует из материалов дела, ООО "АгроТрансИнвест" возражая относительно оценки объекта недвижимого имущества, обозначенного в договоре залога (пункт 1.1), в сумме 14 597 000 руб., заявил ходатайство о назначении оценочной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением арбитражного суда Омской области от 14.11.2011 назначена оценочная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта от 28.11.2011, представленного обществом с ограниченной ответственностью "Городской юридический центр недвижимости "Эталон", рыночная стоимость спорного объекта имущества по состоянию на 17.11.2011 составила 15 010 000 руб.

Ответчиком представлен результат альтернативной независимой оценки, произведенной обществом с ограниченной ответственностью "Термин", согласно отчету которого от 19.12.2011 стоимость данного объекта недвижимости составила 32 450 000 руб.

В порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции вызывал для дачи пояснений экспертов ООО "Городской юридический центр недвижимости "Эталон" и ООО "Термин".

Учитывая существенную разницу в выводах двух экспертных организаций о рыночной стоимости объекта, принимая во внимание указанные экспертные мнения с учетом пояснений каждого из экспертов-оценщиков и иные имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции определил начальную продажную стоимость для реализации на торгах в размере 22 000 000 руб.

Довод ООО "АгроТрансИнвест" о том, что установленная судом первой инстанции начальная стоимость объекта недвижимости необоснованно занижена, отклоняется в связи со следующим.

Положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное толкование содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255.

По мнению подателя жалобы, начальная продажная стоимость предмета залога должна быть определена в размере 32 450 000 руб., согласно отчета ООО "Термин.

Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, экспертом-оценщиком не учтено, что реализация имущества с публичных торгов фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также в рассматриваемой ситуации имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества.

Торги являются способом реализации имущества, в наибольшей степени направленным на выявление наилучшей цены реализации, приближенной к состоянию рынка. Установление завышенной начальной цены повлечет ограничение круга потенциальных участников и, как возможное следствие, признание торгов несостоявшимися, что увеличивает издержки на реализацию и размер основного обязательства должника за счет процентов за пользование кредитом.

В свою очередь, нет оснований не принимать во внимание и выводы оценщика, полученные в результате назначенной судом экспертизы о стоимости объекта в 15 010 000 руб.

Порядок понижения цены при объявлении торгов несостоявшимися и право залогодержателя при определенных условиях оставить заложенное имущество за собой урегулированы законодательством об исполнительном производстве, залоге, ипотеке и, как вероятное, но не обязательное развитие обстоятельств реализации имущества, не влияют на определение начальной продажной стоимости. Напротив, как уже отмечено, вероятность таких событий повышается при завышении начальной цены.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции установил начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 22 000 000 руб. с учетом всех обстоятельств дела и выявленных выводов специалистов по этому вопросу.

Доводы апелляционной жалобы как необоснованные подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при ее подаче, согласно статье 110 АПК РФ следует отнести на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18 января 2012 года, принятое по делу N А46-10239/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих Л.И. Еникеева