Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. N 12АП-3060/12

г. Саратов

14 мая 2012 г.

Дело N А06-6436/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "14" мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Пригаровой Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

на решение арбитражного суда Астраханской области от 16 января 2012 года

по делу N А06-6436/2011 (судья Богатыренко С.В.),

по иску индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны (г. Астрахань, ОГРНИП 304301518400058, ИНН 301500156937),

к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г.Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

третьи лица: Муниципальное предприятие г. Астрахани "Уют" (414006, г. Астрахань, ул. Дзержинского, 1, ОГРН 1023000845086, ИНН 3018011506), Финансово-казначейское управление администрации г. Астрахани (г. Астрахань, ул. Чернышевского, 6),

о взыскании 1 174 300 руб.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны, паспорт,

без участия в судебном заседании представителей: муниципального предприятия г. Астрахани "Уют" (ходатайство, входящий N 31802/2012 от 14.05.2012 о рассмотрении жалобы в отсутствии представителя приобщено к материалам дела), Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани (почтовое уведомление N 80160, N 80158 приобщено к материалам дела),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Голованова Светлана Никифоровна (далее - истец, ИП Голованова С.Н.) в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г.Астрахани (далее - ответчик, УМИ администрации г.Астрахани) о взыскании затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в сумме 1 174 300 руб.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 16 января 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В порядке статьи 262 АПК РФ муниципальным предприятием г. Астрахани "Уют", Головановой С.Н. представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу.

В судебном заседании Голованова С.Н. поддержала позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей муниципального предприятия г. Астрахани "Уют", Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела установлено, что истцом в арендуемом помещении проведены ремонтные работы.

В связи с проведением ремонтных работ, истец обратился к ответчику с просьбой о зачете в счет арендной платы расходов на ремонт арендуемого нежилого помещения.

Поскольку зачет затрат ИП Головановой С.Н. в счет арендной платы не представляется возможным, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя требования ИП Головановой С.Н. суд, принимая во внимание состоявшиеся по делу N А06 -4273/2010, по делу N А06-5934/2008-7 судебные акты, пришел к выводу, что возмещение расходов предпринимателя по ремонту арендуемого помещения в сумме, согласованной сторонами - 1 174 300 руб., возможно только путем взыскания денежных средств с Муниципального образования "Город Астрахань" в лице управления муниципального имущества администрации города Астрахани за счет средств казны Муниципального образования "Город Астрахань" в пользу истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (по договору Комитет) и предпринимателем Головановой Светланой Никифоровной (по договору Арендатор) 19 февраля 2004 года заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахани, согласно которому Комитет сдал Арендатору в арендное пользование нежилое помещение в подвале литера "А1", на первом этаже литера "А, А1" в кирпичном доме N 12/12, помещение N 001 по ул. Володарского/Халтурина, НЛ ЖЭК 6, Кировского района с общей площадью 509,8 кв.м. для использования под магазин (л.д. 13-14).

В соответствии с пунктом 2 договора срок аренды определен сторонами с 01 февраля 2004 года по 31 января 2014 года.

В силу раздела 5 договора пункты "д", "и" "Арендатор" обязан: своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, а при аренде части здания принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, его фасада и благоустройстве прилегающей территории в соответствии с нормами и правилами эксплуатации зданий и сооружений, а также во исполнение постановлений и решений, принимаемых администрацией города.

При этом в случае оставления "Арендатором" помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора "Арендатор" обязан уплатить "Комитету" сумму стоимости не произведенного им и входящего в его обязанности капитального и текущего ремонта помещений.

С учетом изложенного, в силу договора обязанность произвести капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений возложена на предпринимателя Голованову С.Н., эта обязанность не поставлена в зависимость от установления недостатков сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ).

Между тем представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, и не оспорено Комитетом, что помещение, арендованное Головановой С.Н., в спорный период было непригодно к эксплуатации в качестве самостоятельного объекта без проведения ремонтных работ.

Так из письма Комитета по управлению имуществом г. Астрахани от 18.11.1999 N 03-Т/1453 в адрес ООО ПТФ "Марктехлимитед", Головановой С.Н., УГП "Астраханькнига" следует, что согласно особых условий заключений договоров аренды нежилого помещения по ул. Володарского,12 арендаторам наобходимо установить разделительные перегородки в торговом зале.

Как пояснила Голованова С.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, ООО ПТФ "Марктехлимитед" Козловым С.А. в спорном помещении были установлены перегородки, в результате чего остальные арендаторы были лишены возможности использовать помещение по назначению без проведения самостоятельного электроснабжения, устройства противопожарного выхода, установки системы отопления, приведения части подвального помещения в состояние, пригодное для эксплуатации.

Комитет по управлению имуществом г.Астрахани 16.02.2004 согласовал производство данных работ, что подтверждается письмом Главного управления Архитектуры и градостроительства администрации города Астрахани Астраханской области от 15.06.2004 N 6413.

При таких обстоятельствах, в силу части 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков арендатор Голованова С.Н. вправе по своему выбору потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, предварительно уведомив об этом арендодателя.

В связи с проведением ремонтных работ, Голованова С.Н. обратилась к ответчику с просьбой о зачете в счет арендной платы расходов на ремонт арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 29.05.2006 г. за N 05-10776 арендодатель сообщил арендатору, что зачет расходов на ремонт нежилых помещений не представляется возможным в связи с отсутствием механизма принятия в счет арендной платы затрат арендатора (л.д.150).

Распоряжением комитета имущественных отношений г.Астрахани N 484-р от 27.10.2006 г. сформирована комиссия по зачету затрат средств арендаторов муниципального нежилого фонда.

Письмом от 30.12.2009 г. истец также обратился к ответчику, к третьему лицу с заявлением о зачете затрат, связанных с ремонтом кровли над магазином, восстановлением системы отопления в сумме 118 340 руб.(л.д.133).

Письмом от 03.02.2010 г. ответчик сообщил предпринимателю Головановой С.Н. о том, что по вопросу определения рыночной стоимости произведенного ремонта необходимо обратиться в МУП г.Астрахани "Недвижимость".

Согласно отчету об оценке, составленному МУП г.Астрахани "Недвижимость" 19.02.2010 г. рыночная стоимость ремонта нежилого помещения N 001 лит.А общей площадью 509,8 кв.м., находящегося на первом и подвальном этажах кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул.Володарского/ул.Ахматовская, 12/12 составляет 1 174 300 руб. (л.д.22-46).

В соответствии с протоколом N 21 от 30 апреля 2010 г. заседания комиссии по зачету затрат средств арендаторов приняты в счет арендной платы затраты средств предпринимателя Головановой С.Н. в связи произведенным ремонтом арендуемого объекта нежилого муниципального фонда в сумме 1 174 300 руб.

Распоряжением комитета имущественных отношений г.Астрахани N 1850-р от 30 июня 2010 г. приняты в счет арендной платы затраты средств предпринимателя Головановой С.Н. в связи произведенным ремонтом арендуемого объекта нежилого муниципального фонда в сумме 1 174 300 руб. в порядке, указанном в п.2.2. протокола (л.д.75-76).

Письмом от 21.07.2010 г. за N 15-112 Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани уведомило ИП Голованову С.Н. о принятии затрат по ремонту арендуемого помещения в сумме 1 174 300 руб. (л.д.134)

Состоявшимися судебными актами по делу N А06 -4273/2010, по делу А06-5934/2008-7 установлена невозможность проведения зачета затрат средств арендатора в счет арендной платы.

При таких обстоятельствах суд принял обоснованное решение о взыскании понесенных Предпринимателем расходов в сумме 1 174 300 руб. с муниципального образования город Астрахань, в лице Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани, за счет казны Муниципального образования города Астрахани, сославшись на ч. 2 ст. 612 ГК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Астраханской области от 16 января 2012 года по делу N А06-6436/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Ю.А. Комнатная Н.Н. Пригарова