Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. N 18АП-3292/12

г. Челябинск

14 мая 2012 г.

Дело N А07-8602/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фотиной О.Б.,

судей Баканова В.В., Мальцевой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2012 по делу N А07-8602/2011 (судья Масалимов А.Ф.).

Администрация городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (далее - ООО "Уфимская строительная компания", ответчик) о взыскании 9 943 635 руб. - задолженности по договору от 27.10.2006 N 455-С, 10 537 924,35 руб. - неустойки, начисленной на основании п.5.3, 5.4 данного договора, за период с 30.03.2008 по 10.05.2011.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания 6 654 965 руб. задолженности и 3 000 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 82 643,73 руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что договор от 27.10.2006 N 455-С подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был, следовательно, является незаключенным. Считает, что суд неправильно установил фактические обстоятельства дела, связанные с передачей земельного участка; не дал оценки факту заключения договора через 1 год 3 месяца после предоставления земельного участка согласно постановлению главы администрации г.Уфы N 2867 от 20.06.2005 и договору аренды от 14.07.2005 N 1311-05; не устранил противоречия между площадью земельных участков, указанных в договоре N 455-С (17 500 кв.м) и в договоре аренды (17 527 кв.м). Полагает, что судом не дана надлежащая оценка п.6 договора N 455-С; суд не учел, что в период с 27.10.2006 по 10.01.2012 глава администрации города постановления о предоставлении земельного участка под строительство жилых домов N 1А, 1Б в микрорайоне N 8 Демского района г.Уфы не подписывал, следовательно, договор N 455-С в силу не вступил. Кроме того, указал, что договор N 455-С не содержит условий о его применении к отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, Администрацией и ООО "Уфимская строительная компания" (заказчиком-застройщиком) заключен договор от 27.10.2006 N 455-С (л.д.13-16).

По условиям данного договора Администрация обязалась предоставить заказчику-застройщику право застройки земельного участка площадью 17 500 кв.м в микрорайоне N 8 Демского района городского округа города Уфы для строительства двух 18-этажных жилых домов N 1А, 1Б со встроено-пристроенными помещениями по ул.Дагестанской, общей площадью 15 674,34 кв.м (п.1 договора).

Согласно п.2.2 названного договора заказчик-застройщик обязался в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность города долю Администрации на социальные нужды в размере 1097,20 кв.м, что составляет 7% от общей площади жилых домов N 1А, 1Б.

Кроме того, заказчик-застройщик обязался в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию передать в собственность города долю Администрации в качестве служебных жилых помещений площадью 470,23 кв.м, что составляет 3% от общей площади жилых домов N 1А, 1Б (п.2.3 договора).

В пунктах 2.2, 2.3 договора перечислены конкретные жилые помещения (квартиры), подлежащие передаче Администрации на социальные нужды, общей площадью 1101,58 кв.м, и в качестве служебных, общей площадью 463,65 кв.м. Помимо этого, п.2.3 договора предусмотрена выплата денежной компенсации за разницу стоимости между расчетной и фактически передаваемыми площадями в размере 82 500 руб., которую ответчик обязался внести в срок до 30.03.2007.

Кроме того, в соответствии с п.2.4 договора заказчик-застройщик обязался провести перечисление денежных средств на расчетный счет Администрации в размере 9 866 010 руб. в следующем порядке: 3 288 670 руб. - в срок до 30.03.2007, 3 288 670 руб. - в срок до 30.06.2007 и 3 288 670 руб. - в срок до 30.09.2007.

11.01.2008 между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2, которым стороны изменили порядок расчетов, определенный в п.2.4 договора, установив следующие сроки внесения денежных средств в размере 9 866 010 руб. на расчетный счет Администрации: 3 288 670 руб. - в срок до 30.03.2008, 3 288 670 руб. - в срок до 30.05.2008, 3 288 670 руб. - в срок до 30.07.2008 (л.д.17).

Дополнительным соглашением от 10.06.2008 N 3 стороны внесли изменения в п.2.3 договора, согласно которым размер денежной компенсации за разницу между расчетной и фактически передаваемой площадями определен в размере 77 625 руб., срок ее перечисления - до 30.06.2008 (л.д.18).

Истец в подтверждение факта исполнения своих обязательств по предоставлению ответчику права застройки земельного участка предоставил в материалы дела постановления главы администрации города Уфы N 2867 от 20.06.2005 и N 6481 от 20.12.2006 о предоставлении земельного участка под застройку, договор аренды земельного участка N 1311-05 от 14.07.2005, а также постановления главы администрации города Уфы о продлении срока аренды земельного участка N 3356 от 07.06.2008 и N 6534 от 11.11.2011 (л.д.84-87, 88-89, 107).

Кроме того, в материалы дела представлены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 1 от 03.05.2006, N 2 от 23.07.2008, которыми стороны договора изменили функциональное использование земельного участка, определив, что указанный земельный участок предоставлен для проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале N 1 микрорайона N 8 в Демском районе г.Уфы (л.д.90), а также продлили срок действия договора до 20.06.2011 (л.д.91).

Земельный участок передан ответчику согласно акту приема-передачи от 14.07.2005 (л.д.98).

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по договору в части перечисления денежных средств не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска и взыскании задолженности в размере 6 654 965 руб., арбитражный суд первой инстанции исходил из положений ст.421 Гражданского кодекса РФ, а также из отсутствия в материалах дела доказательств исполнения ответчиком принятого на себя по договору денежного обязательства на сумму 9 943 635 руб. При этом, в части взыскания 3 288 670 руб. задолженности судом отказано на основании аб.2 ч.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ. Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд исходил из положений п.5.3, 5.4 заключенного сторонами договора, требований ст.330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы суда являются правильными.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.2 ст.421 названного кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации определены полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений. Так, в п.2 указанной статьи указано, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Земельное и градостроительное законодательство Российской Федерации и Республики Башкортостан предусматривает право органов местного самоуправления предоставлять земельный участок для проектирования и строительства объектов недвижимости на землях муниципальной собственности на условиях, определённых договором.

В силу ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием осуществляется с соблюдением порядка, установленного этой статьей. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для последующего заключения договора аренды (п.7 названной статьи).

Положения ст.31 названного кодекса регулируют порядок выбора земельных участков для строительства.

Проанализировав названные правовые нормы и положения договора от 27.10.2006 N 455-С, а также учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику Администрацией на основании договора аренды N 1311-05 от 14.07.2005, в соответствии с постановлением главы администрации г.Уфы N 2867 от 20.06.2005, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел в решении к выводу о том, что заключенный сторонами договор признаков ничтожности и незаключенности не содержит, подлежит исполнению.

При этом, суд первой инстанции правильно отклонил доводы ответчика о необходимости государственной регистрации договора от 27.10.2006 N 455-С, поскольку действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации договора о предоставлении застройщику права застройки земельного участка.

Исходя из требований ст.309 Гражданского кодекса РФ, суд обоснованно пришел к выводу о возникновении у ответчика спорного денежного обязательства в сумме 9 943 635 руб. (9 866 010 руб. + 77 625 руб. = 9 943 635 руб.) на основании п.2.3, 2.4 договора от 27.10.2006 N 455-С.

Кроме того, наличие у него неисполненных денежных обязательств по договору от 27.10.2006 N 455-С ответчик признавал в письме от 21.11.2007 N 453 (л.д.20).

Определяя размер задолженности, подлежащий взысканию, суд правильно применил исковую давность, о которой было заявлено второй стороной в споре.

Так, на требование о взыскании задолженности по договору от 27.10.2006 N 455-С распространяется общий срок исковой давности продолжительностью в три года, установленный ст.196 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение названного срока началось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть в данном случае с 30.03.2008, так как срок внесения первого платежа в размере 3 288 670 руб., предусмотренного п.2.4 договора (с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2008 N 2) - до 30.03.2008.

Настоящий иск был предъявлен в суд 26.05.2011, то есть после истечения срока исковой давности.

Указанное обстоятельство в силу аб.2 ч.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В части остальных платежей, предусмотренных п.2.4 договора и платежа, предусмотренного п.2.3 договора, иск был предъявлен в пределах трехлетнего срока исковой давности, поскольку сроки этих платежей наступили после 26.05.2008.

Таким образом, суд первой инстанции правильно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности лишь в части 6 654 965 руб. (9 943 635 руб. - 3 288 670 руб. = 6 654 965 руб.).

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, начисленной истцом на основании п.5.3, 5.4 договора N 455-С от 27.10.2006, суд первой инстанции обоснованно руководствовался ст.330, 333, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Законом предусмотрена обязательная письменная форма соглашения о неустойке (ст.331 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.5.3 договора N 455-С от 27.10.2006 за нарушение сроков передачи жилья по вине заказчика-застройщика согласно п.2.2 и п.2.3 договора заказчик-застройщик несет ответственность в размере 0,1% от рыночной стоимости непереданной площади за каждый день просрочки выполнения требований пунктов 2.2 и 2.3 договора.

В соответствии с п.5.4 названного договора за нарушение сроков перечисления денежных средств согласно п.2.4 договора заказчик-застройщик несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% от неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца (л.д.5) размер начисленной им неустойки составляет 10 537 924,35 руб., в том числе 79 953,75 руб. - неустойка, начисленная на основании п.5.3 договора, на сумму 77 625 руб., за период с 30.06.2008 по 10.05.2012, 10 457 970,60 руб. - неустойка, начисленная на основании п.5.4 договора, на суммы платежей, предусмотренных п.2.4 договора (3 683 310,40 руб., 3 485 990,20 руб., 3 288 670 руб.), за периоды с 30.03.2008 по 10.05.2012, с 30.05.2008 по 10.05.2012 и с 30.07.2008 по 10.05.2012, соответственно.

Проверив данный расчет, суд апелляционной инстанции не может признать его в полной мере правильным.

Так, начисляя неустойку на сумму денежной компенсации в сумме 77 625 руб., предусмотренной п.2.3 договора N 455-С от 27.10.2006, истец руководствовался положениями п.5.3 названного договора. Вместе с тем, п.5.3 договора установлена ответственность в виде неустойки (пени) не за нарушение сроков исполнения денежного обязательства по уплате компенсации, а за нарушение иного обязательства - обязательства по передаче жилья, предусмотренного п.2.2 и п.2.3 договора. Таким образом, исходя из буквального толкования положений п.5.3 договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ), а также отсутствия письменного соглашения сторон о неустойке за нарушение сроков уплаты суммы денежной компенсации, предусмотренной п.2.3 договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для начисления данной неустойки.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, в данном случае не имеется оснований и для начисления неустойки на сумму первого платежа в размере 3 288 670 руб., предусмотренного п.2.4 договора N 455-С от 27.10.2006, поскольку срок исковой давности по данному дополнительному требованию истек вместе с истечением срока исковой давности по требованию о взыскании соответствующей части основного долга (ст.207 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, сумма неустойки, начисленная на указанную сумму задолженности (3 288 670 руб.), составляющая по расчету истца 3 683 310,40 руб., также не подлежит взысканию с ответчика.

Помимо этого, истцом при расчете неустойки неправильно определено количество календарных дней просрочки: в периоде с 30.05.2008 по 10.05.2012 указано 1 060 дней вместо 1 442 дней, в периоде с 30.07.2008 по 10.05.2012 указано 1 000 дней вместо 1 381 дня.

При таких обстоятельствах, общая сумма подлежащей начислению неустойки составляет 9 283 915,41 руб., в том числе 4 742 262,14 руб. - сумма неустойки, начисленной на сумму второго платежа, предусмотренного п.2.4 договора (3 288 670 руб.), за период с 30.05.2008 по 10.05.2012 (3 288 670 руб. Ч 0,1% Ч 1 442 дня = 4 742 262,14 руб.), 4 541 653,27 руб. - сумма неустойки, начисленной на сумму третьего платежа, предусмотренного п.2.4 договора (3 288 670 руб.), за период с 30.07.2008 по 10.05.2012 (3 288 670 руб. Ч 0,1% Ч 1 381 день = 4 541 653,27 руб.).

Вместе с тем, принимая во внимание, что по расчету истца неустойка, начисленная на второй и третий платежи, предусмотренные п.2.4 договора, за указанные периоды составила 6 747 660,20 руб., суд первой инстанции обоснованно не вышел за пределы заявленных требований.

Кроме того, по заявлению ответчика, на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки была правильно снижена судом до 3 000 000 руб. При этом судом учтены разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации", в том числе и в п.1, 2 данного постановления.

Судебные расходы по госпошлине распределены судом в соответствии с требованиями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора N 455-С от 27.10.2006 по причине отсутствия его государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку государственная регистрация данного вида договоров законом не предусмотрена.

Доводы ответчика, касающиеся неполного установления судом существенных для дела обстоятельств, судом апелляционной инстанции также во внимание не принимаются. Так, факт заключения договора N 455-С от 27.10.2006 по истечение года с момента предоставления земельного участка, на который ссылается податель апелляционной жалобы, сам по себе не свидетельствует о ничтожности договора и не освобождает стороны от исполнения взятых на себя по данному договору обязательств. Неточное соответствие площадей земельных участков, указанных в договоре N 455-С (17 500 кв.м) и в договоре аренды (17 527 кв.м) также не влияет на спорное обязательство ответчика по уплате денежных средств, поскольку из содержания п.2.3, 2.4 договора N 455-С видно, что размер данного денежного обязательства не зависит от площади земельного участка, отведенного под строительство.

Утверждение ООО "Уфимская строительная компания" о том, что договор N 455-С в силу не вступил, а также его ссылки в связи с этим на п.6 договора, п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными. Так, п.6 названного договора предусмотрено, что он вступает в силу со дня подписания постановления главы администрации г.Уфы о предоставлении земельного участка под строительство. Данное постановление было принято главой города 20.06.2005 (л.д.84). Факт принятия указанного постановления до заключения договора не свидетельствует о том, что договор не вступил в действие, а лишь указывает на то, что он вступил в действие сразу же с момента его подписания. Указания ответчика на отсутствие в договоре условия о его применении к правоотношениям, возникшим до его заключения (п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции во внимание не принимает, поскольку постановление главы администрации г.Уфы о предоставлении под застройку земельного участка - ненормативный правовой акт, подлежащий исполнению, независимо от указания на это в договоре. Кроме того, суд учитывает, что относимость данного постановления и договора N 455-С к одному и тому же объекту строительства очевидно следует из содержания данных документов, а также постановлений главы г.Уфы о продлении сроков действия договора аренды земельного участка (л.д.85, 86-87), договора аренды земельного участка (л.д.88-91), кадастрового плана.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются судом по правилам, установленным ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, то есть в данном случае относятся на ответчика. В связи с неуплатой ООО "Уфимская строительная компания" государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 000 руб. (статья 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 333.41, подпункты 4 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2012 по делу N А07-8602/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Фотина

Судьи

В.В. Баканов Т.В. Мальцева