Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2012 г. N 15АП-2049/12

город Ростов-на-Дону

11 мая 2012 г.

дело N А53-21578/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен (уведомление 34400248530883);

после перерыва представитель Бандурка А.А. по доверенности от 18.11.2011, удостоверение

от ответчика: представитель Проскура В.А. по доверенности от 07.02.2011, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма Дон-Спарк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 27.01.2012 по делу N А53-21578/2011 о (об)

по иску: Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма Дон-Спарк"

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

принятое в составе судьи пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма "Дон-Спарк" (далее - ООО СПФ "Дон-Спарк") о взыскании с ответчика 710 055 руб. 63 коп. неосновательного обогащения в виде невыплаченной арендной платы за период с 21.08.2009 по 09.06.2010 включительно, 106 541 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.09.2009 по 05.08.2011 включительно (требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ) (л.д. 99-100).

Исковые требования мотивированы использованием ответчиком земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 200 при отсутствии надлежащим образом оформленного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2012 по делу N А53-21578/2011 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Строительно-производственная фирма "Дон-Спарк" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано неосновательное обогащение 710 055 руб. 63 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 105 970 руб. 39 коп., всего 816 026 руб. 02 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строительно-производственная фирма Дон-Спарк" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просило решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование поданной жалобы ООО "Строительно-производственная фирма Дон-Спарк" ссылается на необоснованное применение судом первой инстанции п.п. 3.7 и 3.10 раздела 3 Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 (далее - Постановление) при взыскании неосновательного обогащения.

Так, по мнению ответчика, п. 3.7 не может быть применен к спорным правоотношениям поскольку договор аренды земельного участка от 23.04.2007 N 29844 был расторгнут не в связи с истечением срока его действия, а по соглашению сторон.

Необоснованной является ссылка суда, как указывает заявитель, на п. 3.10 поскольку данный пункт регламентирует ставку арендной платы по земельным участкам, предоставленным для организации строительной площадки, в то время как, участок, переданный в аренду обществу, был предоставлен для завершения строительства торгово-офисного здания.

Кроме того, заявитель жалобы отметил, что в обоснование применения ставки арендной платы в размере 1,5 % общество руководствовалось п. 16 раздела 2 Постановления, не п. 7 как ошибочно указал суд первой инстанции, ссылка Арбитражного суда Ростовской области на отсутствие возражений по правильности расчета процентов и отсутствие контррасчета также не соответствует действительности.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2012 по делу N А53-21578/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений Мэра города Ростова-на-Дону от 11.05.2006 N 506 и от 26.03.2007 N 282 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Строительно- производственная фирма "Дон-Спарк" (арендатор) был заключен договор аренды от 23.04.2007 N 29844, по условиям которого, обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:040703:0081по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М.Горького, 195/198, 200 площадью 3569 кв.м для завершения проектирования и строительства жилого дома с встроено-пристроенными торговыми, офисными помещениями и подземной автостоянкой (л.д. 56-60).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 11.05.2006 по 11.05.2009.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку после истечения указанного в договоре срока арендатор продолжил пользование участком, со стороны ДИЗО г. Ростова-на-Дону не последовало возражений, действие договора по правилам части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации было возобновлено на неопределенный срок.

Вместе с тем, на арендуемом участке, в соответствии с выданными обществу разрешениями на строительство, был возведен и 21.08.2009 введен в эксплуатацию жилой дом. После ввода в эксплуатацию жилого дома участок постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 9.02.2010 N 76 был разделен на два участка - с кадастровым номером 61:44:040703:96 - для эксплуатации многоквартирного дома и с кадастровым номером 61:44:040703:95 - предоставляемый обществу для завершения строительства торгово-офисного центра (л.д. 10-12).

Сторонами был подготовлен и подписан проект договора аренды участка с кадастровым номером 61:44:040703:95 для использования в целях завершения строительства торгово-офисного здания. Срок аренды участка, согласно п. 2.1 договора, определен с 9.02.2010 по 30.04.2010 (л.д. 121-125).

Указанный договор не прошел процедуру согласования Министерством имущественных и земельных отношений Ростовской области.

5.10.2010 сторонами подписано и 2.11.2010 зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды от 23.04.2007 N 29844 с 21.08.2009 (л.д. 61).

Поскольку пользование частью арендованного участка с кадастровым номером 61:44:040703:95 было продолжено обществом без договорных к тому оснований ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в суд с настоящим иском.

С этой даты правоотношения сторон по поводу аренды земли прекратились, однако владение и пользование частью арендованного участка, которая впоследствии была определена как участок с кадастровым номером 61:44:040703:95, продолжено обществом для завершения строительства торгово-офисного центра.

В связи с фактическим использованием участка без договорных к тому оснований департамент заявил о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование участком за период с 21.08.2009 по 09.06.2010.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Факт пользования земельным участком в период с 21.08.2010 по 09.06.2011

подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспорен. Разногласия сторон вызвал размер платы, подлежащей внесению.

По буквальному толкованию приведенной выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации для определения размера арендной платы следует применить муниципальный нормативный акт, действующий на момент, когда окончено безосновательное пользование земельным участком. В указанный период таким актом было Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону". На момент окончания спорного периода действовала редакция названного постановления от 27.02.2010, которая и применима к отношениям сторон.

При этом суд принял во внимание, что норма постановления, на которую ссылается департамент, действовала на протяжении всего спорного периода пользования участком в приведенной ниже редакции.

Раздел 1 постановления устанавливает, что размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением Администрации Ростовской области "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" от 5 декабря 2007 г. N 475 определяется произведением коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап), а именно: А = Ки х Кс x Сап.

Раздел 2 постановления устанавливает ставки арендной платы по видам использования земель. По его буквальному содержанию в нем установлены ставки для использования земель в целях эксплуатации объектов по их целевому назначению, то есть введенных в эксплуатацию (следовательно, завершенных строительством).

Порядок определения размера платы за землю, предоставленную для строительства, урегулирован разделом 3 постановления. Согласно пункту 3.1. размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством (за исключением земельных участков, занимаемых объектами недвижимости), определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3.7 установлено, что в случае если по истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), построенный на таком земельном участке объект недвижимости не введен в эксплуатацию, при заключении договора аренды на новый срок ежегодная арендная плата за такой земельный участок устанавливается исходя из ставки арендной платы, равной пяти процентам от кадастровой стоимости земельного участка. На эту норму ссылается департамент, указывая, что первоначальный договор прекратил свое действие и по смыслу правового регулирования следует применить норму, адресованную договору, срок которого истек.

Возражая против этой позиции, общество указывает на то, что срок договора

аренды не истек, что договор был расторгнут по соглашению сторон, полагая, что это делает неприменимым к отношениям сторон нормы пункта 3.7 постановления. Исчисляя размер платы, общество указывает на пун кт 7 раздела 2 постановления, устанавливающий плату за участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий.

Суд признал эту позицию ошибочной, основанной на неверном толковании нормы постановления, а именно - находящейся в противоречии со смыслом установленного этой нормой правового регулирования. По ее буквальному содержанию она адресована отношениям сторон, прекратившимся вследствие истечения срока договора. Из описанного выше следует, что срок договора, заключенного между сторонами, в действительности истек, но договор возобновился ввиду продолжения его исполнения сторонами. Расторжение его связано с частичным достижением цели договора - созданием одного из объектов строительства. Между тем, аренда оставшейся части продолжена и при надлежащих действиях участников правоотношения необходимо было заключение договора на новый срок на оставшийся участок (созданный как самостоятельный объект права). По смыслу приведенной нормы она адресована именно ситуации, когда договор заключается на новый срок для продолжения правоотношений по поводу аренды для строительства, то есть такому состоянию взаимных прав и обязанностей сторон, которое сложилось между обществом и департаментом по поводу спорного участка.

Раздел же 2 постановления, как указано выше, устанавливает плату за землю

применительно к завершенным строительством и эксплуатируемым объектам. Он не содержит условия о применении его к участкам, на которых ведется строительство, как нет в постановлении и нормы, допускающей исчисление арендной платы за участок, где идет строительство, применительно к виду его последующего использования под возводимым объектом.

Такое условие установлено пунктом 3.9 постановления, но оно не применимо к спорным правоотношениям. Согласно этой норме в случае, если земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, а после изменения вида разрешенного использования земельного участка на нем планируется строительство, новый размер арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы по предполагаемому виду использования и применяется с момента подачи заявления в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону для внесения изменений в договор аренды (раздел 3 Постановления в редакции от 01.07.2009 введен постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.07.2009 N 505)

При оценке правовых позиций сторон для уяснения смысла регулирования данных отношений суд принял во внимание также, что постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 26.01.2010 N 33 в постановление 29.12.2007 N 1420 введен пункт 3.10. По его условиям при заключении на новый срок договора аренды земельного участка, предоставленного для организации строительной площадки, ежегодная арендная плата устанавливается исходя из ставки арендной платы, равной пяти процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Этой нормой устранен пробел в регулировании и неясность нормы, явившаяся причиной разногласий сторон. Сторонами в действительности был подготовлен проект договора аренды именно на таких условиях, но отсутствие его согласования со стороны Министерства имущественных и земельных отношений Ростовской области явилось препятствием к его заключению. Между тем, ответчик на стадии подписания проекта договора выразил согласие на оплату аренды по указанной ставке, что также принято во внимание судом при разрешении спорного вопроса.

Таким образом, суд признал правомерными доводы департамента. Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку факт неосновательного сбережения ответчиком денежных средств за пользование земельным участком в период с 01.04.2008 по 06.06.2008 установлен судом, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период является обоснованными. Расчет процентов произведен истцом с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент предъявления иска - 7,75% годовых, что ниже действовавшей на момент предъявления иска и не противоречит положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер процентов составил 106541 рубль 63 копейки.

Расчет процентов, произведенный истцом, проверен судом и признан обоснованным, возражений по поводу правильности расчета ответчик не не представил. Таким образом, правомерно заявлено ко взысканию 105970 рублей 39 копеек процентов, эта сумма подлежит взысканию.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2012 по делу N А53-21578/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

С.А. Кузнецов Б.Т. Чотчаев