Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. N 15АП-4552/12

город Ростов-на-Дону

14 мая 2012 г.

дело N А32-37771/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Еремин А.А. (доверенность от 15.12.2010 N Д-6)

от ответчиков:

от индивидуального предпринимателя Комаренко Татьяны Дмитриевны: представитель Зайцева В.В. (доверенность от 05.05.2012)

от индивидуального предпринимателя Слюсарь Николая Васильевича: представитель Зайцева В.В. (доверенность от 27.04.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Газпромбанк"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27 февраля 2012 года по делу N А32-37771/2011

по иску открытого акционерного общества "Газпромбанк" (ОГРН 1027700167110, ИНН 7744001497)

к индивидуальному предпринимателю Комаренко Татьяне Дмитриевне (ОГРН 306232029200046, ИНН 232000085669), индивидуальному предпринимателю Слюсарь Николаю Васильевичу (ОГРН 307232035800084, ИНН 540505841036)

о расторжении договора аренды,

принятое судьей Колодкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Газпромбанк" (далее - ОАО "Газпромбанк", банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Комаренко Татьяне Дмитриевне (далее - Комаренко Т.Д., предприниматель Комаренко Т.Д.), индивидуальному предпринимателю Слюсарь Николаю Васильевичу (далее - Слюсарь Н.В., предприниматель Слюсарь Н.В.) о расторжении с 15.08.2011 договора аренды нежилого помещения от 27.07.2006 N 105-2, заключенного между банком на стороне арендатора и предпринимателями на стороне арендодателя.

Исковые требования мотивированы (с учетом уточнения исковых требований) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также нарушением ответчиками существенного условия договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2012 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истец не доказал наличие оснований для расторжения договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2012 отменить, иск удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также нарушением ответчиками существенного условия договора. Транспортная доступность учитывалась банком при выборе помещений и заключении спорного договора аренды: к арендуемому зданию имелась возможность проезда на автомобиле и прохода с улицы Горького (г. Сочи), а также прохода с улицы Войкова. В период действия спорного договора вдоль улицы Горького возведено нежилое здание, после ввода которого в эксплуатацию и начала функционирования единственный проезд к зданию банка проходит с торца вновь возведенного здания и из-за скопления автотранспорта около нового здания проезд к зданию банка стал невозможен. Это не только создало неудобство клиентам, но и несет риск жизни и здоровью людей, поскольку теперь для доставки ценностей в банк или обратно автомобили вынуждены оставаться на улице Горького, а люди с ценностями идут пешком до здания банка, провоцируя тем самым нападение на себя. Новые клиенты в таких условиях работать с банком не готовы, о чем в материалы дела представлена переписка. Кроме того, проход с улицы Войкова к зданию банка перекрыт, что также является неудобным для клиентов, которым приходится обходить фактически квартал для того, чтобы попасть в здание банка. В спорном договоре аренды на предпринимателей-арендодателей возложена обязанность компенсировать банку-арендатору стоимость неотделимых улучшений, а порядок компенсации устанавливается дополнительным соглашением к договору аренды, что опровергает вывод суда первой инстанции о том, что требование о компенсации может быть заявлено только после прекращения договора, так как порядок компенсации определяется дополнительным соглашением к нему, то есть в пределах его (договора) срока действия. Ответчиками не исполнена обязанность компенсировать истцу стоимость неотделимых улучшений, что также является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчики в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Слюсарь Николаю Васильевичу и Комаренко Татьяне Дмитриевне принадлежит на праве общей долевой собственности (доли 4/5 и 1/5 соответственно) нежилое помещение офис N 2 общей площадью 134,8 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 23-23-50/052/2005-607, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, д. 35, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.08.2006 серия 23 АА N 696982 и от 24.08.2006 серия 23 АА N 696983.

Слюсарь Н.В. (арендодатель-1), Комаренко Т.Д. (арендодатель-2) и банк (арендатор) 27.07.2006 заключили договор аренды нежилого помещения N 105-2 (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель-1 и арендодатель-2 предоставляют арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение офис N 2 общей площадью 134,8 кв.м., условный номер 23-23-50/052/2005-607 (далее по тексту договора - нежилое помещение, помещение, арендуемое помещение), расположенное в соответствии с техническим паспортом в здании (далее - здание), находящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Войкова, дом 35.

Нежилое помещение предоставляется в аренду для его использования арендатором под дополнительный офис и/или операционную кассу вне кассового узла банка (арендатора) (пункт 1.2 договора аренды).

Арендатор обязан: использовать помещения исключительно по прямому назначению в соответствии с настоящим договором (пункт 2.3.1 договора аренды); не проводить реконструкцию и переоборудование помещений, и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя-1 и арендодателя-2; неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя-1 и арендодателя-2 (пункт 2.3.5 договора аренды).

Арендатор имеет право: оборудовать сейфовую комнату, операционную кассу (операционные кассы) и иные помещения для расположения сотрудников арендатора с учетом требований, предъявляемых арендатором, Центральным Банком РФ к технической укрепленности наружных и внутренних помещений, окон, дверей и иных (пункт 2.4.2 договора аренды); потребовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендодатель-1 и арендодатель-2 не исполняют обязательства, предусмотренные договором либо создают препятствия пользованию арендуемыми помещениями в соответствии с условиями договора, в т.ч. в случае ненадлежащего выполнения арендодателем-1 и арендодателем-2 условий подпунктов 2.1.3-2.1.7 пункта 2.1 статьи 2 и п. 4.1-4.2 статьи 4 договора, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. При этом факты нарушения арендодателем-1 и арендодателем-2 условий договора или ненадлежащего исполнения ими обязательств считаются установленными, если арендодатель-1 и арендодатель-2 не предоставили арендатору мотивированные возражения в течение 3-х рабочих дней с момента получения претензии и соответствующих актов о выявленных нарушениях и препятствиях от арендатора (пункт 2.4.5 договора аренды).

В связи с необходимостью проведения перепланировки и ремонта помещений, подлежащих передаче в аренду, а также привлечения для этих целей денежных средств арендатора, стороны договорились о компенсации арендодателем-1 и арендодателем-2 части этих затрат. Конкретная сумма затрат, подлежащая компенсации, а также период времени, в течение которого эта компенсация будет возмещена арендатору, определяется сторонами дополнительно по окончании работ на основании документов, подтверждающих расходы арендатора, путем оформления дополнительного соглашения к договору (пункт 3.7 договора аренды).

Срок аренды установлен в три года, исчисляется со дня подписания договора и акта приема-передачи и действует с 27.07.2006 по 27.07.2009 (пункт 6.1 договора аренды).

Досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 2.2.2 и 2.4.5 договора (пункт 6.5 договора аренды).

Сторона, требующая досрочного расторжения договора аренды, обязана не менее чем за тридцать дней письменно уведомить другую сторону о расторжении договора (пункт 6.6 договора аренды).

В соответствии с договором аренды арендодатель-1 и арендодатель-2 передали, а арендатор принял в пользование нежилое помещение, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения в аренду от 27.07.2006 (приложение N 2 к договору аренды). Состояние помещений: требуют ремонта.

Договор аренды 23.08.2006 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается соответствующим штампом на указанном договоре.

Дополнительным соглашением от 12.02.2007 N 1 стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе исключили раздел 4 договора "Дополнительные условия". Указанное дополнительное соглашение 14.03.2007 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается соответствующим штампом на указанном дополнительном соглашении.

Дополнительным соглашением от 18.01.2008 N 3 стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе изложили пункт 6.1 названного договора в следующей редакции: "6.1. Настоящий договор заключен сроком с 27.07.2006 по 31.12.2012, включая эту дату". Указанное дополнительное соглашение 20.02.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается соответствующим штампом на указанном дополнительном соглашении.

Письмом от 29.06.2011 исх. N 01.01-011-98/7 банк уведомил предпринимателей о намерении прекратить использование арендуемых помещений, расторгнув действующий договор аренды в срок не позднее 15.08.2011. Данное уведомление получено арендодателями под роспись 01.07.2011.

Отказ предпринимателей досрочно расторгнуть договор аренды послужил основанием для обращения банка в арбитражный суд с иском к предпринимателям о расторжении договора аренды.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009.

Заявитель апелляционной жалобы не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных ст. 451 ГК РФ оснований для расторжения договора. Ни одно из приведенных банком обстоятельств не предусмотрено названной статьей, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Вступая в договорные отношения с предпринимателями, банк мог и должен был учитывать как возможность строительства и введения в эксплуатацию новых зданий, так и возможность изменения транспортной доступности арендуемого помещения, в том числе в связи с эксплуатацией вновь построенных объектов недвижимости. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в момент заключения договора аренды стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Банк не представил доказательства, подтверждающие, что исполнение договора аренды настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для банка такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В частности, банк не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность использования арендованного помещения в предусмотренных договором целях: под дополнительный офис и/или операционную кассу вне кассового узла банка-арендатора (пункт 1.2 договора аренды).

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что закрытие дополнительного офиса филиала банка, расположенного в г. Сочи, ул. Войкова, 35, также не может являться основанием для расторжения договора аренды в порядке пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по смыслу данной нормы права обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора, должно быть вызвано причинами, не зависящими от сторон договора и находящимися вне сферы их контроля. Между тем решение совета директоров банка о закрытии дополнительного офиса филиала было принято банком самостоятельно, в связи с чем данное обстоятельство не может служить основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Сложившаяся неблагоприятная экономическая ситуация и снижение спроса на банковские услуги, а также изменение стратегии развития банка не являются существенным изменением обстоятельств, при заключении спорного договора банк по роду своей деятельности мог и должен был разумно предвидеть возможность наступления названных обстоятельств. Истец также не представил доказательства, подтверждающие, что в момент заключения договора аренды стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Основанием искового требования банка к предпринимателям о расторжении договора аренды также является неисполнение последними обязанности компенсировать истцу стоимость неотделимых улучшений.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.7 договора аренды в связи с необходимостью проведения перепланировки и ремонта помещений, подлежащих передаче в аренду, а также привлечения для этих целей денежных средств арендатора, стороны договорились о компенсации арендодателем-1 и арендодателем-2 части этих затрат. Конкретная сумма затрат, подлежащая компенсации, а также период времени, в течение которого эта компенсация будет возмещена арендатору, определяется сторонами дополнительно по окончании работ на основании документов, подтверждающих расходы арендатора, путем оформления дополнительного соглашения к договору.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Договор аренды и дополнительные соглашения к указанному договору не предусматривают право банка-арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений до прекращения названного договора, поэтому суд первой инстанции с учетом положений п. 2 ст. 623 ГК РФ сделал правильный вывод о том, что право арендатора на возмещение произведенных им неотделимых улучшений возникает после прекращения договорных отношений, и отказ от их возмещения в период действия договора аренды не может являться основанием для расторжения договора.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в иске.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что в спорном договоре аренды на предпринимателей-арендодателей возложена обязанность компенсировать банку-арендатору стоимость неотделимых улучшений, а порядок компенсации устанавливается дополнительным соглашением к договору аренды, поскольку в соответствии с пунктом 3.7 договора аренды конкретная сумма затрат, подлежащая компенсации, а также период времени, в течение которого эта компенсация будет возмещена арендатору, определяется сторонами дополнительно по окончании работ на основании документов, подтверждающих расходы арендатора, путем оформления дополнительного соглашения к договору.

Между тем заявитель апелляционной жалобы не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заключение сторонами дополнительного соглашения, определяющего конкретную сумму затрат, подлежащую компенсации, а также период времени, в течение которого эта компенсация будет возмещена арендатору.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 февраля 2012 года по делу N А32-37771/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев