Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. N 15АП-4469/12

город Ростов-на-Дону

14 мая 2012 г.

дело N А32-45458/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца - Слепухина С.В. (доверенность от 13.09.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тонконога Владимира Васильевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 по делу N А32-45458/2011,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

по иску индивидуального предпринимателя Тонконога Владимира Васильевича (ОГРН 305233508700023, ИНН 233501886460)

к Администрации Сергиевского сельского поселения Кореновский район,

муниципальному образованию Кореновский район

о признании действительным договора купли-продажи недвижимости и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тонконог Владимир Васильевич (далее ИП Тонконог В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрация Сергиевского сельского поселения Кореновского района (далее администрация сельского поселения), муниципальному образованию Кореновский район о признании договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005 действительным и признании права собственности на нежилое строение - птицефабрика литер А общей площадью 770,1 кв.м., расположенную по адресу: Сергиевское сельское поселение, 20 км от ориентира северо-западная окраина хутора Нижнего Кореновского района.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и конкурсным управляющим ЗАО "Сергиевское" был заключен договор купли-продажи N 34 от 04.11.2005, по условиям которого в собственность предпринимателя был передан объект недвижимости - птицефабрика. Данный объект был возведен продавцом хозяйственным способом в 1995 году, однако, право собственности на него в ЕГРП не зарегистрировано. ЗАО "Сергиевское" на момент обращения в суд ликвидировано. Стороны договора купли-продажи до ликвидации продавца не успели обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Правовым основанием иска указаны статьи 165, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции, учитывая разъяснения п. 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2011, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку заявитель не обращался в регистрирующий орган во внесудебном порядке с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект. Доказательства отсутствия у истца возможности регистрации перехода права собственности на спорный объект, в дело не представлены. Администрация сельского поселения и муниципальное образование Кореновский район фактически не оспаривают права предпринимателя, в связи с чем, между сторонами отсутствует спор о праве, как необходимое условия предоставления судебной защиты.

Индивидуальный предприниматель Тонконог Владимир Васильевич в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указал, что выводы суда об избрании ненадлежащего способа защиты являются неверными. Суд не принял во внимание, что в связи с ликвидацией ЗАО "Сергиевское" истец лишен возможности обратиться за государственной регистрацией ранее возникшего права продавца для последующей регистрации перехода права собственности. Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется по аналогии в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Право собственности ЗАО "Сергиевское" на спорный объект возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в силу статьи 6 указанного Федерального закона признается действительным. В связи с этим, истец представил достаточные доказательства перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 отменить, исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между конкурсным управляющим ЗАО "Сергиевское" (продавец) и ИП Тонконогом В.В. (покупатель) был подписан договор купли-продажи N 34 от 04.11.2005, по условиям которого продавец обязан продать и передать по акту передачи, а покупатель принять и оплатить товар, а именно - здание птицефабрики площадью 880 кв.м. стоимостью 8000 руб. (т.1 л.д.11).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру от 04.11.2005 усматривается, что ИП Тонконог В.В. произвел оплату за здание в кассу ЗАО "Сергиевское" в сумме 8000 руб. (т.1 л.д.12).

Здание птицефабрики передано продавцом предпринимателю по акту приема-передачи N 34 от 11.11.2005 (т. л.д.13).

За счет предпринимателя изготовлена техническая документация на спорное здание птицефабрики (т.1 л.д.6).

В дело представлена схема границ земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:18, на котором расположена спорная птицефабрика. Постановлением главы Сергиевского сельского поселения N 61 от 29.04.2011 земельному участку с кадастровым номером 23:12:0803000:18 и зданию птицефабрики, расположенным на территории Сергиевского сельского поселения, присвоен адрес: Сергиевское сельское поселение, 20 км от ориентира северо-западная окраина хутора Нижнего Кореновского района Краснодарского края (т.1 л.д.15-16).

Согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2005 по делу N А32-13038/2002-46/591-Б, свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ от 29.12.2005 и выписке из ЕГРЮЛ от 06.09.2011 ЗАО "Сергиевское" было ликвидировано вследствие банкротства (т. 1 л.д.17-20).

Ссылаясь на невозможность произвести государственную регистрацию права собственности истца на спорный объект недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права предыдущего собственника - ЗАО "Сергиевское" и состоявшейся его ликвидации, ИП Тонконог В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Допустимые способы защиты предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закрепленный в ней перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость установления иных способов защиты законом.

В Гражданском кодексе Российской Федерации и в иных законах не предусмотрен такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной.

При отказе одной из сторон договора от исполнения договорных обязательств истец вправе использовать соответствующие обязательственно-правовые способы защиты, к каковым могут быть отнесены присуждение к исполнению обязанности в натуре, требование о вынесении решения о государственной регистрации перехода права и др. Потерпевшая сторона также не лишена права требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств виновной стороной.

Такой способ защиты как признание договора действительным не конкретизирован и не влечет восстановления определенных субъективных прав истца. Вопрос о действительности сделки должен являться предметом исследования в рамках судопроизводства по соответствующим обязательственно-правовым требованиям. Заинтересованное лицо также вправе требовать признания сделки недействительной при наличии оснований, предусмотренных гражданским законодательством.

С учетом изложенного, само по себе требование ИП Тонконог В.В. о признании договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005, в отрыве от предусмотренных законом способов защиты нарушенного неисполнением договорных обязательств права истца, не влечет восстановления субъективных прав предпринимателя, в связи с чем, является ненадлежащим способом защиты и не подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении иска в части требований о признании права собственности на здание птицефабрики, суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться следующим.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП Тонконог В.В. основывает свое право на здание птицефабрики на договоре купли-продажи N 34 от 04.11.2005, заключенном с ЗАО "Сергиевское" (продавец).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.

По смыслу статей 209, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации продавцом по договору купли-продажи недвижимости может являться собственник этого имущества или лицо, наделенное законом или договором правом распоряжения таким имуществом.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Однако при переходе возникших ранее указанного момента прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 указанного Федерального закона.

Вместе с тем, истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств принадлежности спорного объекта на праве собственности ЗАО "Сергиевское" на момент заключения договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005. Наличие у ЗАО "Сергиевское" правомочий распоряжения спорным имуществом на момент заключения указанного договора истцом документально не подтверждено.

Доводы истца о том, что право собственности ЗАО "Сергиевское" на спорный объект возникло в 1995 году в связи с возведением объекта хозяйственным способом, носят предположительный характер и документально не подтверждены.

В ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации прав ЗАО "Сергиевское" или иных лиц на спорные объекты недвижимости, что подтверждается уведомлением регистрационной службы от 09.02.2012 N 02/005/2012-492 (т. 1 л.д. 34).

Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, в отсутствие сведений о правах продавца на спорный объект недвижимости и их государственной регистрации в установленном порядке, истец не доказал наличие оснований для перехода к нему права собственности на основании договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Нахождение спорного имущества в фактическом владении покупателя не влечет возникновения права собственности у приобретателя, поскольку продавец продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем.

При таких обстоятельствах, до государственной регистрации перехода к ИП Тонконогу В.В. права собственности на спорный объект, истец не может считаться его собственником и не вправе использовать вещно-правовой способ защиты (иск о признании права собственности) в отношении объекта купли-продажи.

Требования ИП Тонконога В.В. о признании права собственности на спорный объект, являющийся предметом купли-продажи по договору N 34 от 04.11.2005, являются ненадлежащим способом защиты права.

Статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Данный способ защиты направлен на обеспечение законного интереса покупателя недвижимости в оформлении перехода права собственности на приобретенные им объекты недвижимости в установленном Законом порядке, посредством проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных разъяснений не следует, что у покупателя объектов недвижимого имущества имеется иная возможность проведения государственной регистрации перехода права собственности, в случае ликвидации продавца, нежели обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган. По смыслу пункта 62 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22, отсутствие заявления ликвидированного продавца не может являться безусловным основанием к отказу в государственной регистрации перехода права собственности.

В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, в связи с отсутствием заявления ликвидированного продавца, надлежащим способом защиты является обжалование отказа регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что ИП Тонконог В.В. обращался в установленном порядке в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, но истцу в такой регистрации было отказано в связи с ликвидацией продавца - ЗАО "Сергиевское".

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что требования истца о признании права собственности на спорный объект фактически направлено на уклонение от обязательной административной процедуры государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего ее применения.

Основанием предъявленного предпринимателем требования является невозможность государственной регистрации права собственности вследствие ликвидации стороны по сделке (продавца), а не оспаривание данного права другими лицами.

Вместе с тем, ответчики по настоящему делу - администрация сельского поселения и муниципальное образование Кореновский район, не являются стороной договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005, на котором ИП Тонконог В.В. основывает свое право на спорный объект.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости в реестре муниципальной собственности муниципального образования Кореновский район не числится (т.1 л.д.22). В ЕГРИП также отсутствуют сведения о государственной регистрации прав ответчиков на спорное имущество (т.1 л.д.34). Следовательно, ответчики по настоящему делу не являются носителями права собственности, государственной регистрации перехода которого фактически добивается истец.

При этом, ответчики фактически не оспаривают право ИП Тонконога В.В. на спорное здание птицефабрики, не заявляют о своих правопритязаниях на данный объект, действительность договора купли-продажи N 34 от 04.11.2005 не оспаривают

В суды первой и апелляционной инстанций администрация сельского поселения и муниципальное образование Кореновский район явку представителей не обеспечили, правовую позицию по делу, в том числе возражения против удовлетворения исковых требований, не представили.

Таким образом, между сторонами по делу отсутствует спор о праве, как необходимое условие рассмотрения дел в порядке искового производства. В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования предъявлены к ненадлежащим ответчикам, с которыми у истца отсутствует материально-правовой спор в отношении действительности договора купли-продажи и прав на спорный объект. Предусмотренные статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для замены ненадлежащего ответчика отсутствуют.

ИП Тонконог В.В. в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите, нарушенного ответчиком права, что также влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размере, установленных статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 по делу N А32-45458/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов