Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2012 г. N 02АП-1558/12

г. Киров

17 мая 2012 г.

Дело N А29-10476/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пономарь Екатерины Юрьевны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2012 по делу N А29-10476/2011, принятое судом в составе судьи Тугарева С.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН 1101482360, ОГРН 1021100519021)

к индивидуальному предпринимателю Пономарь Екатерине Юрьевне (ИНН 110106555650, ОГРН 309110130200032)

о взыскании арендной платы и пени, расторжении договора, освобождении помещений,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Пономарь Екатерине Юрьевне (далее - ИП Пономарь Е.Ю., ответчик, заявитель) о взыскании 724 782 рублей 99 копеек задолженности и 15 202 рублей 42 копеек пени по договору о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.01.2010 N 32/10, расторжении названного договора, освобождении арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2012 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

ИП Пономарь Е.Ю. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2012 полностью и вынести новый судебный акт.

По мнению ИП Пономарь Е.Ю., решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ссылаясь на положения договора аренды, заявитель полагает, что затраты, понесенные ею на вентиляцию, электрику и пожарно-охранную систему подлежат возмещению в счет арендной платы, поскольку указанные улучшения являются неотделимыми, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем. Заявитель указывает, что в случае, если стоимость вышеуказанных улучшений будет зачтена в счет арендной платы, у нее будет отсутствовать задолженность по арендной плате перед истцом, а, следовательно, будут отсутствовать основания для расторжения договора аренды. Кроме этого, заявитель считает, что в связи с не привлечением к участию в деле субарендаторов, суд неправомерно вынес решение об их правах и обязанностях.

Комитет отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Указанное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Ответчик надлежащим образом извещен о судебном разбирательстве апелляционной жалобы.

Указанная причина невозможности прибытия ответчика в судебное заседание в связи с необходимостью выехать за пределы республики Коми и Кировской области признается апелляционным судом неуважительной, поскольку ответчик был заблаговременно извещен о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем апелляционный суд оснований для отложения судебного разбирательства по требованиям статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установил.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.01.2010 между Комитетом (арендодатель) и ИП Пономарь Е.Ю. заключен договор N 32/10 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - договор аренды)(л.д. 7-11).

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее именуется - имущество), принадлежащее муниципальному образованию городского округа "Сыктывкар" со следующими характеристиками: недвижимое имущество - нежилые помещения N N 9-27 общей площадью 521,5 кв.м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, д. 46, согласно технического паспорта БТИ, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Помещения переданы ответчику по акту от 25.01.2010 (л.д. 12) для осуществления торговой деятельности.

В силу соглашения сторон от 03.05.2011 (л.д. 14) в связи с невозможностью использования помещения N 18 площадь арендуемых помещений составила 491 кв.метров.

Договор заключен на срок с 25.01.2010 по 30.06.2015 (п. 1.4. договора аренды) и зарегистрирован в установленном порядке 25.02.2010 (л.д. 25).

Согласно пункту 3.1. договора аренды арендатор перечисляет ежемесячно с оплатой до 10-го числа текущего месяца арендную плату в сумме 101 008 рублей 82 копейки в месяц.

Пунктом 2.2.3. договора аренды установлено, что расходы арендатора по капитальному ремонту подлежат зачету в счет арендной платы в соответствии с Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Сыктывкар", в счет арендной платы (далее - Положение о зачете стоимости капитального ремонта).

Пунктом 2.2.9. договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежат.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер ставки арендной платы в случаях изменения утвержденной в установленном порядке Методики определения уровня арендной платы за переданное в аренду имущество; изменения единой базовой арендной ставки за 1 кв. метр арендуемого имущества, письменно уведомив об этом арендатора.

В силу вышеизложенного пункта договора аренды в связи с изменением размера базовой ставки арендной платы, размер арендной платы на 2011 год составил 147 063 рублей в месяц, о чем ответчик был уведомлен (уведомление от 17.12.2010 (л.д. 22)).

В соответствии с соглашением сторон от 03.05.2011 (л.д. 14) размер арендной платы составил 138 462 рублей в месяц.

Согласно пункту 4.4. договора аренды основанием для досрочного расторжения договора является невнесения арендатором арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы.

Пунктом 4.5. договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, арендодателем начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму задолженности за каждый день просрочки.

26.01.2010 между ИП Пономарь Е.Ю. (заказчик) и ООО "Стратег" (подрядчик) заключен договор подряда о выполнении электромонтажных работ, демонтажу, монтажу вентиляционной системы, монтажу охранно-пожарной сигнализации на объекте по адресу г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 46, подвал (л.д. 74-75).

Работы по договору подряда выполнены, что подтверждается актом сдачи-приемки работ от 29.12.2010 (л.д. 76) и оплачены, что подтверждается квитанциями об оплате выполненных подрядчиком работ (л.д. 55-58).

20.07.2010 ответчик обратился в администрацию муниципального образования городской округ "Сыктывкар" с заявлением о зачете в счет арендной платы материальных затрат, вложенных в капитальный ремонт помещения.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ "Сыктывкар" от 27.07.2010 N 7/3394 ИП Пономарь Е.Ю. согласована реконструкция многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Коммунистическая, 46, в части нежилых помещений подвала NN 9-27 общей площадью 521,5 кв.метров, в соответствии с проектом, разработанным ИП Чеботаревым А.Я., для размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров.

Дополнительным соглашением сторон от 23.08.2010 (л.д. 13) в связи с проведением реконструкции нежилых помещений общей площадью 521,5 кв. метров, расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: ул. Коммунистическая, 46, установлена арендная плата в размере 4 345 рублей 83 копейки на период с 25.01.2010 по 31.12.2010.

В силу дополнительного соглашения сторон от 23.08.2010 решено направить арендную плату в размере 1 085 120 рублей 01 копейку, составляющую разницу между начисленной по договору аренды арендной платой за период с 25.01.2010 по 31.12.2010 и льготной арендной платой в счет возмещения затрат, понесенных арендатором на реконструкцию помещения по ул. Коммунистическая, 46.

Истец претензией от 19.10.2011 сообщил ответчику о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме в период с января по октябрь 2011 года (л.д. 15).

Тот факт, что претензия осталась без ответа, послужил для истца основанием обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу изложенного, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендной плате в полном объеме, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании с ИП Пономарь Е.Ю. 724 782 рублей 99 копеек задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали применение неустойки на случай просрочки внесения арендной платы.

Придя к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом в сумме 724 782 рублей 99 копеек, проверив представленный истцом расчет пени, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании с ИП Пономарь Е.Ю. 15 202 рублей 42 копеек пени по договору аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требования о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика спорных нежилых помещений также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что затраты, понесенные ответчиком на вентиляцию, электрику и пожарно-охранную систему подлежат возмещению в счет арендной платы, поскольку указанные улучшения являются неотделимыми, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем, отклоняется, как несостоятельный, поскольку получил надлежащую оценку в решении суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что в связи с не привлечением к участию в деле субарендаторов, суд неправомерно вынес решение об их правах и обязанностях так же отклоняется, как несостоятельный по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2.2.8 договора аренды установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично в субаренду без письменного согласия арендодателя. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что арендодатель давал согласие на передачу спорных помещений в субаренду. Кроме этого, в силу положений пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2012 по делу N А29-10476/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пономарь Екатерины Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

Т.М. Поляшова Т.А. Щелокаева