Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. N 14АП-2283/12

г. Вологда

12 мая 2012 г.

Дело N А05-12167/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Твороговой И.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. по доверенности от 29.12.2011 N 149, от общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-инвест" Артемьева А.В. по доверенности от 09.04.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 февраля 2012 года по делу N А05-12167/2011 (судья Макаревич И.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Архангельск-инвест" (ОГРН 1022900522523; далее - общество, ООО "Архангельск-инвест") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - управление, управление Росреестра) о признании незаконным решения от 19.08.2011 N 01/081/2011-129 об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050404:0097.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Горбачева Наталья Сергеевна, Караваев Сергей Михайлович, Замараева Дарья Евгеньевна, Цой Анжелика Эдуардовна.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 15 февраля 2012 года по делу N А05-12167/2011 требования общества удовлетворены.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование своей позиции ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Общество в отзыве и его представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 21.07.2006 N 4/172л мэрия города Архангельска (арендодатель) передала ООО "Архангельск-инвест" (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:0097, площадью 0,1922 га, для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на три года. Государственная регистрации договора произведена 29.08.2006.

Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома от 30.12.2008 N RU 29301000-"128", от 31.12.2010 N RU 29301000-"77", построенного на спорном земельном участке.

Все объекты долевого строительства переданы обществом участникам долевого строительства, ряд участников зарегистрировал свое право собственности на переданные объекты.

Агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и ООО "Архангельск-инвест" 16.03.2011 подписали соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка, после чего общество обратилось в управление Росреестра с заявлением от 15.07.2011 N 01/081/2011-129 о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:0097.

Управление уведомлением от 19.07.2011 N 01/081/2011-129 погашение регистрационной записи об ипотеке приостановлено.

Решением от 19.08.2011 N 01/081/2011-129 в погашении регистрационной записи об ипотеке отказано.

При этом управление указало, что на момент обращения с вышеназванным заявлением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства.

Управление также сослалось на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, которым установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Общество обжаловало данный отказ в арбитражный суд.

Пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов, в частности залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Закона, право залога, возникшее на основании этого Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании Закона N 214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о прекращении ипотеки права аренды спорного земельного участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом земельном участке, является обоснованным.

В силу статьи 9 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании названного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных данным Законом.

Согласно части 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, в силу приведенной нормы Закона и имея в распоряжении передаточные акты по договорам долевого участия, а также иные документы, представленные обществом, управление Росреестра должно было погасить запись об ипотеке права аренды земельного участка.

Не принимается во внимание довод подателя жалобы о ненадлежащем способе защиты обществом своего права, мотивировав это тем, что в соответствии с пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может рассматриваться спор о праве на недвижимое имущество.

Однако в данном случае подлежит применению статья 27 Закона N 102-ФЗ, согласно которой отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 названного Закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Законом N 102-ФЗ прямо предусмотрен административный порядок оспаривания действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Учитывая вышеизложенное, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его изменения или отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина управлением в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 февраля 2012 года по делу N А05-12167/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько