Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2012 г. N 09АП-10882/12

город Москва

21 мая 2012 г.

Дело N А40-114505/11-127-1066

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 21.05.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Савенкова О.В., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЮВВИСТОМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "06" марта 2012 г.., принятое судьей И.Н. Кофановой, по делу N А40-114505/11-127-1066 по иску ООО "Эра 2002" (ОГРН 1027739703793) к ООО "ЮВВИСТОМ" (ОГРН 1027700471061), о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Полянский И.А. по доверенности от 27.09.2011 б/н. от ответчика: генеральный директор Ю.Г. Афонина; Ярыгин В.А. по доверенности от 14.05.2012 б/н.

Истцы, Общество с ограниченной ответственностью "Эра 2002" (ОГРН 1027739703793) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЮВВИСТОМ" (ОГРН1027700471061) с требованием о взыскании 1 080 000 руб. - задолженность по уплате арендных платежей; 31 038, 86 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, 72 127 руб. - задолженность по уплате коммунальных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что изменение размера арендной платы в результате общего изменения цен на рынке нежилых помещений не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы, и его государственной регистрации отсутствуют.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскании разницы в арендной плате. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что договором аренды не предусмотрено, что изменение арендной платы между сторонами возможно без оформления дополнительного соглашения сторон. Стороны не пришли к соглашению по изменению арендной платы, представленный истцом отчет оценщика по арендной плате ООО "ФЭЛКОН", составленный по заказу истца, не отражает реальную рыночную цену по арендной плате в данном районе.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал её доводы. Истец с решением суда согласен, просит оставить его без изменения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 26.11.2002 года между ООО "Эра 2002" (Арендодатель) и ООО "ЮВВИСТОМ" был заключен договор аренды, согласно которому Истец сдает, а Ответчик принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 121.6 кв. м.. расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 4 и передается для использования под медицинский центр.

Пунктом 1.3. Договора (в редакции дополнительного соглашения N б/н от 11.01.2008 к Договору аренды) срок аренды установлен до 01.03.2013 г.

Согласно пункту 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3.1. Договора (в редакции дополнительного соглашения N б/н от 2009) за использование помещения с мая 2009 Арендатор ежемесячно с оплатой до 07-го числа каждого месяца аренды обязан вносить на расчетный счет Арендодателя арендную плат} в размере 65 000 рублей с учетом НДС.

Кроме того, Арендатор, в соответствии с п. 2.2.8. Договора, обязан компенсировать оплату расходов, водоснабжения и электроэнергии, производимую Арендодателем.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что арендная плата может быть увеличена по требованию любой из сторон в случаях: увеличения стоимости коммунальных расходов на сумму более 25%; общего изменения цен на рынке нежилых помещений в данном районе, при этом изменение может проводиться не чаще одного раза в год.

Требование стороны об увеличении арендной платы направляется другой стороне в письменной форме с уведомлением о вручении. Сторона, получившая требование об увеличении арендной платы, обязана дать ответ в письменной форме не позднее 10 дней с даты получения требования (п. 3.3.2. Договора).

Неполучение стороной, направившей требование об увеличении арендной платы, ответа в течение двадцати дней с даты отправки требования, а также не подписание сторонами соглашения об изменении арендной платы в течение 15-ти дней с даты получения ответа стороной, отправившей требование, является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по требованию заинтересованной в увеличении арендной платы стороны.

Других последствий не достижения соглашения об увеличении арендной платы сторонами в договоре не предусмотрено. Следовательно, в указанном случае действует общий порядок, предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

04.05.2011 истец, руководствуясь условиями заключенного договора, направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы до 200 000 рублей в месяц с июня 2011 года, которое было получено последним 20.05.2011, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении.

Как указано в уведомлении увеличение арендной платы до указанного размера по требованию арендодателя вызвано значительным превышением рыночной стоимости арендной ставки нежилых помещений в данном районе над действующей между сторонами, что подтверждается Отчетом об определении годовой арендной ставки нежилых помещений N 0002127 -07.2011.

В ответном письме на уведомление об увеличении арендной платы от 04.05.2011 ответчик посчитал увеличение арендной платы в месяц до 200000 рублей необоснованным и отказался вносить арендную плату в установленном уведомлением от 04.05.2011 размере. Истец же не отказался в одностороннем порядке от заключенного договора аренды, арендные отношения между сторонами продолжались. Арендатор продолжал платить арендную плату в согласованном размере 65 000 руб. в месяц.

Согласно статья 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, мер по урегулированию разногласий по арендной плате сторонами не принято, истец в установленном порядке за разрешением спора в суд не обращался.

Вывод суда первой инстанции о том, изменение размера арендной платы в результате общего изменения цен на рынке нежилых помещений не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы, и его государственной регистрации отсутствуют, и ссылка на судебную практику и правовую по позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, не может быть принята, поскольку в указанном случае нет схожести рассмотренного Президиумом ВАС РФ дела и настоящим делом.

Объектом арендованного имущества по делу N А59-3535/07-С9(С-5) являлись нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Увеличение арендной платы происходило в связи с утверждением городским собранием города Южно-Сахалинск новых базовых ставок расчета годовой арендной платы. При этом, порядок оформления изменений арендной платы сторонами оговорен в договоре (п.4.3. Договора аренды).

По рассматриваемому делу объект аренды находится в частной собственности, изменение цен арендной платы в районе доказывается Отчетом оценщика, составленным по заказу арендодателя, оспоренным арендатором. Кроме того, пунктом 5.1 договора аренды сторонами предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны только по письменному соглашению сторон, т.е односторонний порядок изменения договора не допускается.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика разницы в арендной плате подлежит изменению.

Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений в остальной части решения со стороны ответчика и истца не заявлено.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "06" марта 2012 г.. по делу N А40-114505/11-127-1066 отменить в части.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания 1 080 000 руб.- долга по арендной плате, 31 038,86 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и 17456,02 руб. госпошлины по иску - отказать. В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Эра 2002" в пользу ООО "ЮВВИСТОМ" 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

О.В. Савенков Е.Н. Барановская