Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. N 11АП-3997/12

г. Самара

18 мая 2012 г.

Дело N А55-21357/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

при участии в заседании:

от ответчика - Попова А.С., представитель по доверенности от 26.03.2012,

в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 мая 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Достояние-М", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 февраля 2012 г.. по делу N А55-21357/2011 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Достояние-М" (ОГРН 1026300780087), г. Самара,

о взыскании 5 620 162руб. 43коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Достояние-М" о взыскании 5 620 162руб. 43коп., составляющие задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 20.06.2011 в сумме 2 083 751руб. 81коп и неустойку за период с 01.07.2007 по 20.06.2011 в сумме 3 536 410руб. 62 коп., на основании договора на право аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность N 27990 от 05.09.1997.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2012 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Достояние-М", в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области, взыскано 3 457 429 руб. 40 коп., в том числе задолженность в сумме 976 694 руб. 04 коп. и неустойка в сумме 2 480 735 руб. 36 коп.

В остальной части иска отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Достояние-М", в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 31 436 руб. 36 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Другие лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из представленных в суд документов, между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и ООО "Достояние-М" (арендатор), с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2002, был подписан договор на право аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность N 27990 от 05.09.1997, по условиям которого арендодатель предлагает арендатору в аренду земельный участок площадью 1 846,50кв.м. на срок с 04.11.1996 по 31.12.2002 по адресу: Кировский район, пр.К.Маркса, для использования под мини-рынок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды продолжать арендные отношения и по истечении срока действия договора, на который он был заключен.

Пунктом 1.1 договора N 27990 от 05.09.1997, с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2002 установлено, что договор заключен сроком до 31.12.2002. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 27990 от 05.09.1997 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с соглашением от 23.12.2004 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя по договору N 27990 от 05.09.1997 от комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары перешли к комитету по управлению имуществом г. Самары, зарегистрированным в комитете под N 023549з.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет министерство имущественных отношений Самарской области.

На основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74) с 01.07.2006 права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, срок действия которых не истекает к 01.07.2006, а также по договорам аренды земельных участков, заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, осуществляются министерством, что оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, заключаемым между соответствующим органом местного самоуправления городского округа Самара и министерством.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Пунктом 2.2 договора N 27990 от 05.09.1997, с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2002, сторонами был определен размер арендной платы в год.

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 был установлен срок аренды с 04.11.1996 по 30.11.2005, сумма арендных платежей 23 254 руб. 62 коп. в месяц, и 279 055, 44 руб. в год.

Истец указывает, что в нарушение норм права регулирующий арендные правоотношения и условий договора аренды земельного участка N 27990 от 05.09.1997, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.01.2007 по 20.06.2011 в сумме 2 083 751руб. 81коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 4.2 договора с учетом дополнительного соглашения от 06.09.2005, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период 01.07.2007 по 20.06.2011 в сумме 3 536 410руб. 62 коп.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований, ответчик факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде, размер задолженности не оспорил. Доказательств оплаты долга или передаче спорного земельного участка арендодателю на день рассмотрения спора в суде не представил.

Поскольку в процессе судебного разбирательства от ответчика обоснованные возражения на иск не поступили, оценка требований и возражений сторон правомерно была осуществлена судом первой инстанции с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара".

Названным постановлением утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды N 27990 от 05.09.1997 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Системное толкование условий договора аренды N 27990 от 05.09.1997 и дополнительного соглашения от 06.09.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды N 27990 от 05.09.1997 и дополнительного соглашения от 06.09.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление от 25.04.2007 N 59 не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды N 27990 от 05.09.1997. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Таким образом, ответчик в период с 01.01.2007 по 20.06.2011 должен был оплатить арендные платежи на сумму 1 255 749, 48 руб. (из расчета 23 254 руб. 62 коп. в месяц или 279 055 руб. в год и периода взыскания - 54 месяца или 4 года 6 месяцев).

Как следует из материалов дела, ответчиком за спорный период произведена оплата в размере 81 534, 21 руб., что подтверждается платежными поручениями N 7 от 22.02.2007 на сумму 27 178, 07 руб., N 16 от 16.03.2007 на сумму 27 178, 07 руб., и N 26 от 17.05.2007 на сумму 27 178, 07 руб.

При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 20.06.2011 в сумме 1 174 215, 27 руб.

Одновременно с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку платежей.

Удовлетворяя требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Вместе с тем договор N 27990 от 05.09.1997 в редакции дополнительного соглашения от 06.09.2005 не содержит срок исполнения обязательств по внесению арендной платы, поскольку п. 2.4. договора был изложен сторонами в новой редакции, не предусматривающей такого срока.

Срок просрочки для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, начинает течь с момента получения ответчиком претензии об оплате задолженности по договору. Ответчик получение уведомлений отрицает. Поскольку из представленных истцом доказательств невозможно установить дату предъявления претензии, уведомлений, а доказательства вручения ответчику претензий либо иных уведомлений с требованием погасить задолженность по договору в материалах дела не имеется, требование истца о взыскании с ответчика законной неустойки не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права, что в соответствии с частью 1, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения с принятием по делу нового судебного акта об в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 февраля 2012 г.. по делу N А55-21357/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по иску отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Достояние-М" (ОГРН 1026300780087), г. Самара, в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара, задолженность в размере 1 174 215, 27 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Достояние-М" (ОГРН 1026300780087), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10 676, 45 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю.Пышкина

Судьи

С.Ш.Романенко Е.А.Терентьев