Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2012 г. N 15АП-4090/12

город Ростов-на-Дону

21 мая 2012 г.

дело N А32-11158/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представитель Школьник М.И. по доверенности от 15.02.2012, удостоверение;

от ответчиков:

- представитель администрации муниципального образования город-курорт Сочи не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомления N 34400249425171, N 34400249432445),

представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомления N 34400249432452, N 34400249425188),

представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (согласно данным "Почта России" письмо вручено адресату 13.04.2012),

при участии третьих лиц:

- представитель Департамента по финансам, бюджету и контролю администрации Краснодарского края не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомления N 34400249432476, N 34400249425201),

- представитель управления по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомления N 34400249432483, N 34400249425218),

- представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400249432490, N 34400249425225),

- представитель общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (вернулись конверты с отметкой "истек срок хранения"),

- представитель общества с ограниченной ответственностью "Кимберли" не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (вернулись конверты с отметкой "истек срок хранения"),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

администрации муниципального образования город-курорт Сочи,

Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи,

Управления по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи, Департамента имущественных отношений Краснодарского края

Департамента по финансам, бюджету и контролю администрации

Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 по делу N А32-11158/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "СГС-ИнвестКонсалтинг"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи,

Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи,

Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьих лиц: Департамента по финансам, бюджету и контролю администрации Краснодарского края, Управления по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "Наутилус",

общества с ограниченной ответственностью "Кимберли"

о взыскании денежных средств,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СГС-ИнвестКонсалтинг" (далее - ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительными торгов - аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 площадью 2 073 кв.м, предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Красной, д. 34 в Центральном районе города Сочи, проведенного 15.11.2007 Сочинской городской комиссией по инвестиционной деятельности; признании недействительным (ничтожным) договора N 49000004396 от 28.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 площадью 2 073 кв.м., предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Красной, д. 34 в Центральном районе города Сочи; применении последствия недействительности ничтожной сделки к договору N4900004396 от 28.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 площадью 2 073 кв.м, предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Красной, д. 34 в Центральном районе города Сочи в виде взыскания с муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования г. Сочи перечисленных обществом денежных средств по указанному договору аренды в сумме 30 310 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец уточнил заявленные требования и просил: взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" денежные средства, перечисленные обществом в качестве арендной платы по договору N 4900004396 от 28.11.2007 в размере 30 310 000 рублей (том 1, л.д. 95-96).

Исковые требования мотивированы неисполнением администрацией предусмотренной п. 1.1 и п. 4.2.3 договора аренды N 4900004396 от 28.11.2007 обязанности по передаче земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 по делу N А32-11158/2010 с администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи взыскано в пользу ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" денежные средства, перечисленные в качестве арендной платы по договору N 4900004396 от 28.11.2007 в размере 26 248 000 рублей; с Краснодарского края в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края, за счет средств казны Краснодарского края в пользу ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" взысканы денежные средства, перечисленные в качестве арендной платы по договору N 4900004396 от 28.11.2007 в размере 4 062 000 рублей; в удовлетворении требований к Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Сочи, Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи, Управление по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи, Департамент имуществуенных отношений Краснодарского края, Департамент по финансам, бюджету и контролю администрации Краснодарского края обжаловали его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просили отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012, отказать ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы:

- при условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору либо признания сделки недействительной;

- в материалы дела представлены доказательства фактического владения земельным участком с кадастровым номером 23:49:020204020:0097 в период действия спорного договора аренды: заявление истца в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации спорного договора аренды, внесение ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" арендных платежей за использование земельного участка, передача ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" прав и обязанностей по спорному договору аренды ООО "Кимберли";

- истец, не потребовав от администрации г. Сочи передачи земельного участка и не совершив действий, связанных с расторжением спорного договора аренды, тем самым подтвердил фактическую передачу ему земельного участка.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Краснодарского края просил решение суда первой инстанции отменить, указал, что спорный договор аренды земельного участка N 4900004396 и договор о передаче прав и обязанностей по данному договору являются действующими и основания считать полученную от арендатора арендную плату неосновательным обогащением отсутствуют. Кроме того, как указал заявитель, судом первой инстанции не принят во внимание тот факт, что до настоящего времени земельный участок не предоставлен никакому другому лицу.

В апелляционной жалобе Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского просил решение суда от 29.02.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт, пояснил, что отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку арендатор, внося арендные платежи, фактически своими действиями признал факт пользования арендуемым имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" просило решение суда первой инстанции от 29.02.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебное заседание ответчики и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие ответчиков и третьих лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно протоколу заседания Сочинской городской межведомственной комиссии по инвестиционной деятельности от 15.11.2007 N 36, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2073 кв. м с кадастровым номером 23:49:020204020:0097, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красная, 34 (том 1, л.д. 49-63).

По результатам аукциона победителем признано ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг", о чем общество было уведомлено письмом от 16.11.2007 N 31-07-09.3/67-1 (том 1, л.д. 66).

28.11.2007 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" (арендатор) был заключен договор аренды N 4900004396, предметом которого выступил земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204020:0097, площадью 2 073 кв. м, предназначенный для размещения многоквартирного жилого дома в районе ул. Красной, 34 в Центральном районе г. Сочи (том 1, л.д. 38-40).

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок согласно акта приема-передачи.

В соответствии с п.п.3.1.-3.2. договора, размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам открытого аукциона и составляет 31 000 000 рублей за три года.

Сумма арендной платы, определенная по результатам открытого аукциона, вносится арендатором в следующем порядке:

- часть арендной платы в размере 690 000 рублей вносится арендатором ежеквартально, до истечения 10 числа последнего месяца квартала, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка;

-оставшаяся часть вносится арендатором единовременно в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора.

В пункте 2.1 договора предусмотрен срок его действия: 3 года с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка на договоре.

Согласно выписке из ЕГРП от 27.12.2007 право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием г. Сочи 26.12.2007 (том 1, л.д. 100).

Из кадастрового паспорта от 20.01.2009 следует, что спорный земельный участок из земель населенных пунктов имеет разрешенное использование - для размещения многоквартирного жилого дома, поставлен на государственный кадастровый учет 25.06.2007 (том 1, л.д. 31-34).

Пунктами 1.1., 1.2. договора аренды стороны предусмотрели передачу земельного участка от арендодателя в пользование арендатора по подписываемому сторонами акту приема-передачи земельного участка.

Согласно п. 4.2.3. договора аренды передача земельного участка, межевых знаков закрепления границ участка в натуре по акту приема-передачи арендатору является обязанностью арендодателя.

Из раздела 9 договора аренды следует, что акт приема-передачи является его приложением.

Во исполнение п.3.1. договора, ООО "Наутилус" перечислило за ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" арендодателю денежные средства в размере 10 000 000 рублей, что подтверждают договор о задатке N 44 от 06.11.2007, договор беспроцентного займа от 09.11.2007, платежные поручения N 38 от 09.11.2007 на сумму 9 000 000 рублей, N 706 от 09.11.2007 на сумму 1 000 000 рублей (том 1, л.д. 43, 44, 46-48).

Платежным поручением N 229 от 07.02.2008 года ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" перечислило на расчетный счет арендодателя 20 310 000 рублей в счет оплаты арендных платежей по договору N 4900004396 от 28.11.2007 (том 1, л.д. 45).

Таким образом, ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" перечислило арендодателю в счет арендной платы по договору N 4900004396 от 28.11.2007 года 30 310 000 рублей.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.02.2008 ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" передало ООО "Кимберли" права и обязанности по договору аренды от 28.11.2007 (том 1, л.д. 35-37).

Данный договор также зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 13.03.2008, номер регистрации N 23-23-50/003/2008-434.

ООО "Кимберли", ссылаясь на ничтожность договора аренды от 28.11.2007 и договора о передаче прав от 11.02.2008, а также невозможность использования земельного участка, обратилось в арбитражный суд, делу присвоен номер N А32-8547/2010.

Так, в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2011 по делу N А32-8547/2010 признан недействительным (ничтожным) договор от 11 февраля 2008 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 площадью 2 073 кв.м, с администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу ООО "Кимберли", г. Сочи взыскано 460 000 рублей неосновательного обогащения.

При рассмотрении дела, суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка, ничтожность договора аренды от 28.11.2007 обусловила ничтожность договора от 11.02.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2011 частично отменено, в виду отказа ООО "Кимберли" от иска в части признания недействительным (ничтожным) и применения последствий недействительности договора о передаче прав от 11.02.2008. Производство по делу в соответствующей части прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением ФАС СКО от 19.10.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 15.07.2011 оставлено без изменения. Судом кассационной инстанции сделан вывод о том, что в отсутствие доказательств исполнения арендодателем обязанности по передаче участка арендатору, оснований для удержания им платежей, полученных от истца, нет.

Судом первой инстанции верно установлено, что из перечисленных истцом 30 310 000 руб. в качестве арендной платы по договору аренды от 28.11.2007 N 4900004396 в бюджет города Сочи поступило 26 248 000 рублей, в бюджет Краснодарского края - 4 062 000 рублей, что также подтверждается письмом Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю от 07.06.2010 N18-15/3537 (том 1, л.д. 88).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу ст. 22 Земельного кодекса РФ и п.1 ст. 611, ст. 655 Гражданского кодекса РФ, а также согласно вышеуказанным положениям договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204020:0097 должен был быть передан арендатору по акту приема-передачи.

В материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи администрацией земельного участка истцу.

Доказательств уклонения арендатора от подписания акта-приема передачи земельного участка в материалы дела также не представлено.

При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что в обоснование отсутствия владения и не использования земельного участка с момента заключения договора аренды истцом в материалах дела представлено заключение специалиста от 30.06.2011, в котором указано, что выходом специалиста на место, осмотром территории установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204020:0097, расположенный в районе дома N 34 по ул. Красной в Центральном районе г. Сочи, не освоен. На указанном земельном участке нет строений и сооружений, земельный участок не огорожен, на нем произрастают многолетние деревья, кустарники, что подтверждается фотоматериалами. Специалистом сделан следующий вывод: на земельном участке площадью 2073 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204020:97, расположенном в районе ул. Красной N 34 в Центральном районе г. Сочи, отсутствуют следы строительной и хозяйственной деятельности (том 1, л.д. 134-139).

Кроме того, на листах дела 76-80 (том 2) также содержится заключение эксперта от 23.09.2010 N 37/1 по вопросу описания состояния земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красная, 34, из которого следует, что какие-либо строительные работы на исследуемом земельном участке не производились, сооружения и строения на нем отсутствуют.

По смыслу ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения соответствующих процессуальных действий.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доводы апелляционных жалоб о том, что подача заявления истца в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации спорного договора аренды, а также передача ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" прав и обязанностей по спорному договору аренды ООО "Кимберли" и частичная оплата арендных платежей за арендатора третьим лицом, является подтверждением фактического использования земельного участка, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В материалы дела не представлены доказательства передачи земельного участка обществу в аренду (акт приема-передачи), отсутствуют документы муниципального земельного контроля, подтверждающие факт пользования землей и период такого пользования.

Как следует из договора аренды от 28.11.2007, целевым назначением участка указано размещение многоквартирного жилого дома. Однако доказательств, подтверждающих строительство и наличие на спорном участке объекта недвижимости - жилого многоквартирного дома, в материалах дела не представлено.

Факт не поступления во владение участка и его неиспользования истцом подтверждается представленными в материалы дела экспертными заключениями.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 по делу N А32-11158/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев