Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2012 г. N 17АП-4090/12

г. Пермь

22 мая 2012 г.

Дело N А50-22704/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н.М.

судей Полевщиковой С.Н., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии представителя истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - Аристовой Е.Н., паспорт, доверенность от 14.02.2012 N 27;

в отсутствие представителей ответчика Негосударственного частного образовательного учреждения дополнительного образования "Центр развития современных образовательных технологий";

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Негосударственного частного образовательного учреждения дополнительного образования "Центр развития современных образовательных технологий"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 07 марта 2012 года

по делу N А50-22704/2011,

принятое судьей Лядовой Г.В.,

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248)

к Негосударственному частному образовательному учреждению дополнительного образования "Центр развития современных образовательных технологий" (ОГРН 1045900353014, ИНН 5903017565)

о взыскании 1 033 066 руб. 11 коп.,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Негосударственному частному образовательному учреждению дополнительного образования "Центр развития современных образовательных технологий" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 681 324 руб. 70 коп., пени в сумме 192 679 руб. 92 коп., расторжении договора аренды N 1933-10Д от 04.06.2010, изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений, общей площадью 1204,20 кв.м. расположенных по адресу: г. Пермь, Пр-т Парковый, 8а. (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.03.2012 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 681 324 руб. 70 коп., неустойка в размере 75 458 руб. 76 коп., расторгнут договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 1933-10Д от 04.06.2010, на ответчика возложена обязанность освободить и передать истцу объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений, общей площадью 1 204,20 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, Проспект Парковый, 8 А.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

По мнению ответчика, суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Удовлетворяя требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд указал на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды за 27.04.2011 не освобождает ответчика от обязанности внесения арендной платы за фактическое пользование недвижимым имуществом, согласно ст. 1105 ГК РФ. Между тем такие требования истцом не заявлены, а избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Таким образом, по мнению ответчика, суд вышел за рамки исковых требований, расширительно истолковал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2010 по 26.04.2011 как требования о взыскании неосновательного обогащения, что является основанием для отмены или изменения решения суда.

Кроме того, ответчик не согласен с расчетом пени, произведенным судом первой инстанции.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 07.03.2012 отменить

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.06.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 1933-10Д (далее - Договор).

Во исполнение условий Договора, истец принял передал ответчику во временное возмездное владение и пользование объект муниципального недвижимого имущества в виде отдельно стоящего 2-х этажного нежилого кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, пр-т Парковый, 8а (Б), общей площадью 1204,20 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 11.05.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2011.

В соответствии с условиями Договора, ответчиком арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет УФК по Пермскому краю. Размер арендной платы указан в приложении к Договору и составил 794 772 руб. 00 коп. в год, 198 693 руб. 00 коп. в квартал, 66 231 руб. 00 коп. в месяц.

Ответчик обязательство по внесению арендной платы в период с мая 2010 по июль 2011 года исполнял ненадлежащим образом.

Направленная в адрес ответчика претензия о необходимости погашения задолженности от 03.10.2011 была оставлена без ответа и удовлетворения.

По расчету истца, с учетом частичных оплат, за период с мая 2010 по июль 2011 года задолженность ответчика составила 681 324 руб. 70 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании долга и расторжении Договора, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд. Частично удовлетворяя требование о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из даты регистрации Договора в установленном порядке.

Оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Рассматриваемый долгосрочный Договор регистрацию в установленном законом порядке прошел только 27.04.2011.

Между тем данное обстоятельство не может служить основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за период с мая 2010 по 26.04.2011, так как в пункте 5.12 договора аренды стороны предусмотрели, что в связи с фактическим использованием объекта условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, имевшие место до заключения договора аренды, то есть с 11.05.2010 г..

Поскольку спорный объект недвижимости находится в пользовании у ответчика с 11.05.2010 г.., стороны согласовали в договоре осуществление арендатором платы именно с указанной даты и вопрос об оплате арендной платы арендодатель поставил после того, как стороны заключили договор, то суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика предъявленный истцом долг с мая 2010 года по 26.04.2011 года.

В связи с вышеизложенным отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что суд вышел за рамки заявленных исковых требований.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что с него необоснованно взыскана договорная неустойка за период с 27.04.11г. по 25.07.2011 г.., исследован судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договором предусмотрено условие о пени в случае просрочки оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

В этой связи, учитывая, что Договор считается заключенным с 27.04.2011, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рассматриваемом случае начисление пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей возможно только после регистрации Договора.

В связи с изложенным суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде пени за период, предшествующий заключению договора, то есть с 25.05.2010 г..

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г.. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с пп. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ истцом исполнены.

Согласно п. 6.2.2 Договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае систематического нарушения сроков внесения арендной платы (два раза и более) или когда арендатор имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (п. 6.2.3 Договора).

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не погасил задолженность по арендной плате в разумный срок с учетом условий Договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора и возврате предмета аренды истцу.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 07 марта 2012 года по делу N А50-22704/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Н.М.Савельева

Судьи

С.Н.Полевщикова С.Н.Сафонова