Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2012 г. N 06АП-1551/12

г. Хабаровск

21 мая 2012 г.

Дело N А37-447/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Волковой М.О., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании: в отсутствие представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области на решение от 22 февраля 2012 года по делу N А37-447/2011 Арбитражного суда Магаданской области принятое судьей Астаховой Е.А.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Охотоморская Рыбопромышленная Компания"

о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.08.1998 N 302

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области (ОГРН 1104910001460, ИНН 4909106548, место нахождения: г. Магадан, ул. Пролетарская, 11; далее по тексту - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Магаданская база промысловых судов" (далее по тексту - ООО "МБПС"), с учетом принятых судом уточнений, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.08.1998 N 302, а именно:

- в пункт 6.2 договора, изложив его в следующей редакции: "За пользование указанными в пункте 1.1 зданиями по настоящему договору арендатор уплачивает с 20.07.2010 ежемесячную арендную плату без учета налога на добавленную стоимость в размере 142 403,43 руб. (Сто сорок две тысячи четыреста три руб. 43 коп.)";

- в раздел 7 "Порядок изменения и расторжения договора", дополнив пунктом 7.7 в следующей редакции: "По основаниям, указанным в пункте 7.4 расторжение договора осуществляется по требованию арендодателя в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 30 дней, исчисляемых с момента направления соответствующего уведомления арендодателем";

- в пункт 7.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Изменение условий настоящего договора, его прекращение и расторжение допускаются по соглашению сторон с письменным предупреждением других сторон, за исключением расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 7.4 договора. Предложения по изменению условий настоящего договора, его досрочному расторжению рассматриваются и оформляются сторонами дополнительным соглашением, за исключением расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 7.4 договора".

Исковые требования заявлены на основании статей 451, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и обусловлены изданием приказа Федеральным агентством по управлению государственным имуществом от 14.12.2009 N 337 "О проведении проверок использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности" (в редакции приказа Росимущества от 29.12.2009 N 371).

В рамках судебного разбирательства судом по ходатайству сторон назначались судебные экспертизы независимой оценки рыночной стоимости права пользования и владения за 1 кв.м в месяц объектом аренды при сдаче в аренду нежилого помещения в административном здании площадью 887,4 кв.м, расположенном в 1, 2 этаже административного здания по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 1.

До принятия судебного акта по существу спора, истец вновь уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ в части внесения изменений в пункт 6.2 договора аренды, просил суд изложить указанный пункт договора в следующей редакции: "За пользование указанными в пункте 1.1 зданиями по настоящему договору арендатор уплачивает с 20.07.2010 ежемесячную арендную плату без учета налога на добавленную стоимость в размере 125 400,85 руб. (Сто двадцать пять тысяч четыреста руб. 85 коп.)".

Кроме того, протокольным определением суда удовлетворено ходатайство ООО "МБПС" о его замене процессуальным правопреемником - Обществом с ограниченной ответственностью "Охотоморская Рыбопромышленная Компания" (ОГРН 1114910003064, ИНН 4909111322, место нахождения: г. Магадан, ул. Маркечанская, д. 1; далее по тексту - ООО "ОРК", ответчик).

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 22.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества и дополнении к ней просит решение от 22.02.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования, с учетом их уточнения, удовлетворить.

В обоснование жалобы ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащуюся в определении от 29.03.2012 N ВАС-3179/2012, в котором содержится вывод о правомерности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости величины арендной платы с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости. Полагает отчеты об оценке 2008, 2010 и 2011 годов свидетельствующими об изменении арендной платы с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости.

ООО "ОРК" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласилось, полагало их необоснованными, просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец и ответчик, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

ТУ Росимущества обратилось с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с невозможностью прибытия в судебное заседание.

В связи с удовлетворением заявленного ходатайства, жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон (пункт 3 статьи 156 АПК РФ).

В заседании суда 04.05.2012 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 14.05.2012 до 14 часов 40 минут.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.08.1998 между Комитетом по управлению государственным имуществом Магаданской области (арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Магаданская база промысловых судов" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (государственная собственность Российской Федерации) N 302.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору по передаточному акту, а арендатор принять во временное возмездное пользование производственные здания балансовой стоимостью 5 063 150 руб., предназначенные для обеспечения деятельности рыбного порта, расположенные по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, 1:

- здание механических мастерских, восстановительной стоимостью 610 938 руб.: цех аккумуляторный, магазин портофлота, механический цех, склад красок, грузовой участок;

- здание АУП (1, 2 этажи), восстановительной стоимостью 4 235 936 руб.;

- склад металлический, восстановительной стоимостью 5 187 руб.;

- здание трансформаторной подстанции, балансовой стоимостью 211 089 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора целью договора является использование зданий для организации и создания в непосредственной близости у береговой черты базы по ремонту судов, накоплению и складированию промыслового и судового снабжения, приемке и переработке рыбопродукции.

Срок действия договора определен в пункте 5.1 договора - с даты подписания акта приема-передачи до 01.01.2019.

Договор аренды от 20.08.1998 N 302 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметками учреждения государственной регистрации на договоре, а также свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2010 серии 49 АА N 070340.

По акту приема-передачи 20.08.1998 арендодатель передал, а арендатор принял производственные здания (л.д. 14-16 т. 1).

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно вносили изменения в договор аренды от 20.08.1998 N 302, в том числе в части:

- изменения наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Магаданская база промысловых судов" (дополнительное соглашение от 13.12.2001 N 1/302 - л.д. 21-26 т. 1);

- изменения арендатора в связи с реорганизацией на общество с ограниченной ответственностью "Восточная рыболовная компания" (дополнительное соглашение от 16.11.2011 N 9/302); на общество с ограниченной ответственностью "Охотоморская Рыбопромышленная Компания" (дополнительное соглашение от 31.01.2012 N 10/302);

- изменения органа, выполняющего функции арендодателя, на Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Магаданской области (дополнительное соглашение от 23.01.2004 - л.д. 28-29 т. 1);

- изменения наименования арендодателя - Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Магаданской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области (дополнительное соглашение от 01.03.2005 N 5/302 - л.д. 33 т. 1); на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Магаданской области (дополнительное соглашение от 25.09.2008 N 7/302 - л.д. 39-40 т. 1); на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области (дополнительное соглашение от 16.06.2010 N 8/302 - л.д. 42-43 т. 1);

- изменения предмета договора, путем исключения из договора здания механических мастерских и склада металлического (дополнительное соглашение от 09.11.2004 N 4/302 - л.д. 31 т. 1); в пункте 1.1 договора слова "_ здание АУП (1, 2 этажи) _" заменены словами "_ административное здание (1 и 2 этажи)";

- дополнительным соглашением от 16.06.2010 N 8/302 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "-помещения в административном здании (1 и 2 эт.), площадью 887,4 кв.м, РНФИ 1113500000038; нежилое помещение трансформаторная подстанция, площадью 65,0 кв.м, РНФИ 1112500000080" (л.д. 42-43 т. 1).

Помещения в административном здании (1 и 2 эт.), площадью 887,4 кв.м и нежилое помещение трансформаторная подстанция, площадью 65,0 кв.м являются собственностью Российской Федерации, о чем свидетельствуют выписки из реестра федерального имущества от 25.04.2011 N N 37/1, 37/2 (л.д. 49-52 т. 2).

В силу пункта 6.2 договора аренды от 20.08.1998 N 302 (с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302 - л.д. 39-41 т. 1) за пользование указанными в пункте 1.1 зданиями по настоящему договору согласно расчетам (приложения NN 2/7, 2б/6) сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 93 880 руб. 60 коп.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае изменения реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость арендованных зданий.

Арендная плата по договору ежемесячно, в срок до 10 числа оплачиваемого месяца, в полном объеме перечисляется в федеральный бюджет, сумма НДС перечисляется в доход федерального бюджета в установленном порядке (пункт 6.3 договора с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302 - л.д. 39-41 т. 1).

Согласно пункту 6.4 договора аренды от 20.08.1998 N 302 (с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302 - л.д. 39-41 т. 1) размер арендной платы пересматривается при изменении нормативно-правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также исходя из рыночной стоимости, определяемой в соответствии с действующим законодательством РФ об оценочной деятельности.

16.06.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 8/302 с протоколом разногласий от 20.09.2010 (л.д. 42-46 т. 1).

В связи с тем, что редакция пунктов 6.2, 7.2, 7.7 договора аренды от 20.08.1998 N 302 сторонами не согласована, арендодатель обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнений по статье 49 АПК РФ).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 7.2 договора аренды стороны определили, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 названной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По мнению истца, необходимость внесения изменений в пункт 6.2 договора обусловлена изменением нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

В частности, приказом Минэкономразвития от 30.11.2009 N 497 признаны неподлежащими применению распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р и распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

В этой связи истец полагает, что на основании пункта 6.4 договора (с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302) размер арендной платы должен быть пересмотрен и составлять 125 400 руб. 85 коп., в том числе:

- аренда помещения в административном здании (1 и 2 эт.), площадью 887,4 кв.м, исходя из рыночной стоимости, определенной ООО "Независимая экспертная компания "АВЭКС" в отчете об оценке от 21.11.2011 N 260-12/11 (Н) (л.д. 112-127 т. 6): 887,4 кв.м * 138,79 руб. = 123 162 руб. 25 коп.;

- аренда нежилого помещения трансформаторная подстанция, площадью 65,0 кв.м исходя из рыночной стоимости, определенной ООО "Центр ОМЭК" в отчете об оценке от 12.02.2010 N 2/012/226-ОЦ/1 (л.д. 119-155 т. 2): 26 863,20 руб. / 12 мес. = 2 238 руб. 60 коп.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В пункте 6.4 договора (с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2008 N 7/302) стороны согласовали, что размер арендной платы пересматривается при изменении нормативно-правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также исходя из рыночной стоимости, определяемой в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Между тем, истец не доказал, что произошло изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, несостоятельна ссылка истца на приказ Минэкономразвития от 30.11.2009 N 497, поскольку расчет арендной платы в соответствии с распоряжением Мингосимущества РФ от 14.05.1999 N 671-р производился истцом только до 01.11.2008, а с 01.11.2008 стороны внесли изменения в договор аренды, исключив из приложений к договору ссылки на то, что расчет выполнен в соответствии с распоряжением Мингосимущества РФ от 14.05.1999 N 671-р, а расчет арендной платы произведен на основании отчета об оценке от 10.08.2008 N 01-08-2008 (л.д. 39-41 т. 1).

Таким образом, приказ Минэкономразвития от 30.11.2009 N 497 не мог изменить порядок и условия исчисления арендной платы, так как с 01.11.2008 расчет арендной платы произведен истцом исходя из рыночной стоимости объектов аренды на основании отчета об оценке от 10.08.2008 N 01-08-2008, что соответствует требованиям статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что отчет об оценке от 10.08.2008 N 01-08-2008, на основании которого определен размер арендной платы с 01.11.2008, признан судом недействительным или, что установленная им рыночная стоимость объектов аренды является недостоверной.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2012 N ВАС-3179/2012 по делу N А51-4113/2010 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства указанного дела отличны от обстоятельств по настоящему делу.

Не установлено судом первой инстанции и обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права на изменение раздела 7 договора путем включения в него нового пункта - 7.7 и изменения пункта 7.2 договора аренды в предложенной истцом редакции.

Основанием для внесения изменений в договор в указанной части послужил приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 14.12.2009 N 337 "О проведении проверок использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности" (в редакции приказа от 29.12.2009 N 371), согласно которому Территориальным управлениям Росимущества в срок до 01.03.2010 было поручено провести проверку порядка использования переданного в аренду недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, и имущество подведомственных Росимуществу организаций, в части, касающейся наличия перепланировок, неотделимых улучшений, реконструкции, осуществленных без согласия государственного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении федерального имущества, а также наличия документов уполномоченных органов, подтверждающих соответствие арендованных помещений требованиям пожарной безопасности. В случае выявления нарушений, а также ненадлежащего исполнения арендатором предписаний органов Государственной противопожарной службы МЧС России Территориальным управлениям Росимущества поручено принять установленные законодательством меры к расторжению таких договоров аренды имущества. Территориальным органам Росимущества поручено включать в договоры аренды федерального недвижимого имущества пункт, позволяющий государственному органу, осуществляющему полномочия собственника в отношении федерального имущества, в одностороннем порядке расторгать договор аренды в случае несоблюдения арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества. А в отношении действующих договоров аренды - в срок до 01.02.2010 обеспечить подписание соответствующих дополнительных соглашений об одностороннем расторжении договоров аренды.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 14.12.2009 N 337 "О проведении проверок использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности" (в редакции приказа от 29.12.2009 N 371) не относится ни к законам, ни к иным правовым актам, которые вправе устанавливать обязательные для сторон договора аренды правила.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств, изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таких оснований судом не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, не содержат фактов, которые опровергали бы правильность выводов суда первой инстанции, влияли на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта.

Выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права, применяемым к спорным правоотношениям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 22.02.2012 по делу N А37-447/2011 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова А.В. Шевц