Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2012 г. N 15АП-4849/12

город Ростов-на-Дону

22 мая 2012 г.

дело N А32-23866/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: директор Жаглин Ю.В., паспорт, представитель Филиппов В.В., ордер N 568423 от 21.05.2012

от ответчика: представитель Панина Н.В. по доверенности от 05.05.2012 N 52-6804/12-43.17

от третьего лица: не явился, извещен (ходатайство в отсутствие)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Бирюза"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2012 по делу N А32-23866/2011 (судья Гладков В.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Бирюза"

к ответчику департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьего лица администрации муниципального образования Ейский район

о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в продлении договора аренды земельного участка, понуждении продлить договор аренды

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Бирюза" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа департамента в продлении договора аренды земельного участка N 4/1 от 17.04.2000 и понуждении продлить договор аренды до 2049 года.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Ейский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2012 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном статьёй 622 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка N 4/1 от 17.04.2000 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд первой инстанции сделал вывод, что из характера заявленных требований следует, что истец просит внести изменения в договор аренды возобновленный на неопределенный срок путём понуждения департамента к совершению определенных действий по установлению срока аренды до 2049 года. Также суд указал, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением спорным земельным участком регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что не исключает возможность проведения торгов по реализации права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, при наличии у предыдущего арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а в случае поступления двух и более заявок на приобретение земельного участка в аренду у публичного собственника возникает обязанность по их проведению. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в этом случае может быть реализовано путем заключения договора на условиях, предложенных победителем торгов. Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств незаконности действий департамента по не продлению срока действия до 2049 года возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка N 4/1 от 17.04.2000.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. По мнению истца, сложившиеся между департаментом и обществом арендные отношения по пользованию спорным земельным участком противоречат гражданскому законодательству в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения. Ввиду наличия длящихся отношений по аренде спорного земельного участка определить при таком положении вещей момент окончания исполнения сторонами обязательств невозможно, отказ департамента в продлении договора аренды препятствует обществу реализовывать законные права и интересы в сфере предпринимательской деятельности.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель департамента отклонил доводы апелляционной жалобы по мотивам изложенным в отзыве.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды от 17.04.2000 N 4/1, подписанным между администрацией Ейского района (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АФ Бирюза" (Арендатор), обществу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 756 гектаров, в том числе райзапас "Камышеватский"-604 га, райзапас "Советский" 98 га, райзапас "Моревский"- 54 га сроком на 5 лет.

Договор согласно имеющейся отметке зарегистрирован в Краснодарском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2002, выдано свидетельство 23 АА 586815.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю (Роснедвижимость) на запрос общества вх. N 1360 от 10.06.2009 в письме от 11.08.2009 исх. N 8.1.2/1882 (л.д.19) сообщило, что земельный участок, предоставленный в соответствии с договором аренды N 4/1 от 17.04.2000 площадью 756 га, в том числе райзапас "Камышеватский"-604 га, райзапас "Советский" 98 га, райзапас "Моревский"- 54 га в результате землеустроительных действий, в том числе по уточнению местоположения и вида угодий, сформирован из трех самостоятельных земельных участков с уточненными площадями, которым присвоены следующие кадастровые номера:

- земельный участок с кадастровым N 23:08:06 02 001:0032 площадью 970316 кв.м., расположенный в границах Трудовой сельский округ;

- земельный участок c кадастровым N 23:08:07 03 001:0005, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Камышеватский сельский округ, колхоз "Кубань" участок N 27/1 в размере 363000 кв.м.

-земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Моревский сельский округ, Камышеватский сельский округ, единое землепользование площадью 5846000 кв.м. с кадастровым N 23:08:0:27.

Общая площадь земельного участка ранее предоставленного обществу в соответствии с договором аренды N 4/1 от 17.04.2000 составила 7179316 кв.м.

До истечения срока действия договора аренды ООО "Агрофирма Бирюза" обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлениями от 27.02.2004 N 23, от 20.04.2006 N 171, от 27.05.2007 N 87, от 06.11.2008 N 198, от 26.11.2008 N 202,от 16.06.2009 N 46, от 18.02.2010, от 30.09.2010, от 24.03.2011 о внесении изменений в договор аренды в части указания срока его действия на 49 лет.

Письмами от 10.08.2004 N 05/32-7928, от 02.08.2005 N 05/32-8387, от 24.2008 N 52-12949/08-32.23, от 24.03.2009 N 52-4032/09-32.23 заявителю департаментом предлагалось представить дополнительные документы с целью рассмотрения поставленного в заявлении вопроса.

15.07.2011 года департамент в письме N 52-12543/11-43.11 (л.д.8-9) информировал заявителя, что заявление о продлении срока действия договора не может быть удовлетворено, так как согласно нормам земельного законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и позиции Прокуратуры Краснодарского края, преимущественное право арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности на заключение договора на новый срок должно реализовываться при наличии прочих равных условий, предполагающих преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора, на условиях, на которых он мог быть заключен с победителем конкурса или аукциона.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Суд первой инстанции правомерно указал, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном статьёй 622 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Этот вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от 17.04.2000 N 4/1 прекращён, а земельный участок площадью 604 га передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В статье 621 ГК РФ и в пункте 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Данной нормой предписано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон об обороте земель) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Пунктом 5 статьи 9 Закона установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии обязанностей администрации по заключению договора аренды на новый срок без соблюдения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Поэтому довод общества о нарушении права на благоприятные условия экономической деятельности и незаконности действий департамента отклоняется апелляционным судом.

Из материалов дела следует, что информация о возможности передачи в аренду спорных земельных участков в средствах массовой информации не публиковалась.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

Системное толкование пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, статьи 34 Земельного кодекса РФ, пункта 5 статьи 9 и пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрена возможность проведения торгов по реализации права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, при наличии у предыдущего арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а в случае поступления двух и более заявок на приобретение земельного участка в аренду у публичного собственника возникает обязанность по их проведению.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в этом случае может быть реализовано путем заключения договора на условиях, предложенных победителем торгов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2012 по делу N А32-23866/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева