Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. N 14АП-2836/12

г. Вологда

16 мая 2012 г.

Дело N А05-11650/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,

при участии от предпринимателя Новинского Анатолия Африкановича его представителя Королева Е.В. по доверенности от 24.10.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Котлас" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 марта 2012 года по делу N А05-11650/2011 (судья Ипаев С.Г.),

установил:

предприниматель Новинский Анатолий Африканович (ОГРН 304290410000040) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к администрации муниципального образования "Котлас" (далее - администрация, администрация МО "Котлас", орган местного самоуправления) о признании недействительным решения, оформленного письмом от 05.10.2011 N 01-10/6107, об отказе в приватизации нежилого пристроенного помещения магазина, площадью 627,9 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, город Котлас, улица 28 Невельской дивизии, дом 10.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 05 марта 2012 года по делу N А05-11650/2011 требования предпринимателя удовлетворены.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что предпринимателем утрачено преимущественное право на выкуп спорного имущества, нарушений положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) органом местного самоуправления не допущено.

Предприниматель в отзыве и его представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Администрация МО "Котлас" надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, поэтому разбирательство по делу произведено без ее участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 15.07.2005 N 223 Комитетом по управлению имуществом администрации МО "Котлас" передано в аренду предпринимателю Новинскому А.А. нежилое помещение, общей площадью 627,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Котлас, ул. 28 Невельской дивизии, д. 10. Срок действия договора установлен до 01.01.2020. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 18.02.2010 данное помещение включено в Прогнозный план (программу) приватизации, администрацией принято постановление от 25.03.2010 N 533 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности МО "Котлас", в приложении N 1 к которому спорное помещение включено в Перечень объектов муниципальной собственности МО "Котлас", подлежащих продаже.

Направленный в его адрес проект договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2010 N 28 Новинский А.А. (покупатель) подписал с протоколом разногласий, который стороны передали на рассмотрение арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24 сентября 2010 года по делу N А05-5419/2010, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 года и Федерального суда Северо-Западного округа от 11 марта 2011 года, разногласия были урегулированы, спорные условия приняты в редакции продавца (МО "Котлас").

Следовательно, договор купли-продажи от 30.04.2010 N 28 считается заключенным с 29.11.2010.

Согласно пункту 2.1 названного договора цена приобретаемого покупателем помещения составила 11 200 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора от 30.04.2010 N 28 предусмотрено, что первоначальный взнос составляет 3 360 000 рублей и подлежит уплате покупателем в десятидневный срок. На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму денежных средств в размере 7 840 000 рублей предоставляется рассрочка на 5 (пять) лет и производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8,25%, действующей на 01.04.2010 (пункт 2.3 договора).

На основании пункт 2.14 данного договора помещение находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В силу пункта 5.1 раздела 5 договора от 30.04.2010 N 28 основанием к расторжению настоящего договора является невыполнение покупателем обязательств по оплате помещения, предусмотренных этим договором.

Соглашением от 01.08.2011 стороны расторгли договор купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2010 N 28 в соответствии с разделом 5 указанного договора.

Вместе с тем предприниматель Новинский А.А. вновь обратился в орган местного самоуправления с заявлением от 14.09.2011 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 627,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Котлас, ул. 28 Невельской дивизии, д. 10.

Администрация в ответе от 05.10.2011 N 01-10/6107 отказала Новинскому А.А. в продаже спорного помещения, указав, что предпринимателем утрачено преимущественное право на выкуп истребуемого помещения, решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 22.09.2011 N 232-476-р данное помещение исключено из Прогнозного плана (программы) приватизации, решением от 22.09.2011 включено в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Предприниматель обжаловал в арбитражный суд отказ в приватизации нежилого пристроенного помещения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 3 части 9 статьи Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

По мнению администрации, не уплатив первоначальный взнос в размере 3 360 000 рублей, предприниматель допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2010 N 28.

Апелляционная коллегия считает, что неоплата предмета купли-продажи недвижимого имущества, заключенного в рамках Закона N 159-ФЗ, не может быть квалифицирована в качестве существенного нарушения договора.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи заключен с условием о рассрочке платежа.

В части 5 статьи 5 данного Закона специально отмечено, что в случае, если недвижимое имущество приобретается в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В силу статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нарушение по оплате предмета договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, заключенного в рамках Закона N 159-ФЗ, не влечет для продавца такого ущерба, поскольку он вправе обратить взыскания на недвижимое имущество и оставить за собой, если вторичные публичные торги по его продаже не состоялись, либо его эквивалентную стоимость, если торги состоялись.

Таким образом, нахождение предмета договора купли-продажи, заключенного в рамках названного Закона, в залоге у продавца исключает возможность рассмотрения неоплаты предмета купли-продажи в качестве существенного нарушения, влекущего расторжение договора и возврат недвижимого имущества.

Кроме того, согласно положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор купли-продажи может быть расторгнут исключительно в судебном порядке.

При таких обстоятельствах предпринимателем не утрачено преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Также следует отметить, что на дату обращения с повторным заявлением все условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, соблюдены.

Как правильно указал суд первой инстанции, принятые Собранием депутатов МО "Котлас" решение от 22.09.2011 N 232-476-р "О внесении изменений в решение Собрания депутатов МО "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности МО "Котлас" на 2009-2011 годы" и решение от 22.09.2011 N 233-477-р "О внесении изменений в решение Собрания депутатов МО "Котлас" от 24.12.2009 N 87-181-р "Об утверждении Перечня имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства", а также принятое администрацией МО "Котлас" постановление от 05.01.2012 N 7/1 "О внесении изменений в постановление администрации МО "Котлас" от 25.03.2010 N 533", согласно которому спорное имущество исключено из Перечня имущества подлежащего продаже, направлены на воспрепятствование реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ.

Более того, решения от 22.09.2011 N 232-476-р и от 22.09.2011 N 233-477-р опубликованы в газете "Двинская правда" 13.10.2011.

В соответствии с пунктом 12 статьи 9 Устава МО "Котлас" названные нормативные правовые акты вступили в законную силу 14.10.2011, то есть администрация в письме от 05.10.2011 N 01-10/6107 сослалась на нормативные правовые акты, не вступившие в законную силу.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя Новинского А.А.

Оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина администрацией в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 марта 2012 года по делу N А05-11650/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Котлас" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

Т.В. Виноградова О.А. Тарасова