Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 октября 2007 г. N КГ-А40/11034-07 Суд удовлетворил требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, поскольку истец обладает правом на выкуп в собственность спорного нежилого помещения по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения, а уклонение ответчика от оформления договора купли-продажи не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 октября 2007 г. N КГ-А40/11034-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2007 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Дахасо" (далее - ООО "Дахасо") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1 (этаж 1, помещение N 1, комн. 1-11) по цене 2.225.200 рублей на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

В обоснование исковых требований ООО "Дахасо" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Фотод" до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность имущества Фотолаборатории N 507 с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие.

Учитывая наличие в Плане приватизации указания на выкуп арендованного имущества как способ приватизации Фотолаборатории N 507, а также факт первоначального обращения в ДИГМ с заявлением о выкупе недвижимого имущества 09.10.02, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного Закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилого помещения, в котором располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность бездействия СГУП по продаже имущества г. Москвы, выражающегося в незаключении с ООО "Дахасо" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.07 (с учетом определения об исправлении опечатки от 27.08.07) исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дахасо" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1 (этаж 1, помещение N 1, комн. 1-11) по цене 2.225.200 рублей на условиях представленного истцом проекта.

При этом суд исходил из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Дахасо" является правопреемником ТОО "Фотод", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Фотолаборатории N 507 с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суд посчитал, что истец обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

В апелляционном порядке решение первой инстанции пересмотрено не было.

На принятое по делу решение ДИГМ подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, ООО "Дахасо" утратило право на выкуп нежилого помещения, в котором располагалось имущество Фотолаборатории N 507, в связи с принятием Городской комиссией по приватизации имущества города Москвы 30.08.04 решения об отмене решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 27.06.03 о продаже в собственность ООО "Дахасо" спорного нежилого помещения, а также в связи с изданием не оспоренного в установленном порядке распоряжения ДИГМ от 20.12.04 N 3322-р "Об отмене распоряжения Департамента имущества города Москвы от 12.11.03 N 4824-р и возврате ООО "Дахасо" денежных средств".

Кроме того, заявитель полагает, что судом неправильно определена стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта, установленная в отчете от 29.04.03 N 0040-Д-1/7, не может в соответствии с пунктом 20 постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.01 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

В судебном заседании представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества г. Москвы доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО "Дахасо" возражал против ее удовлетворения-, полагая, что суд первой инстанции полностью выяснил и оценил фактические обстоятельства и принял законное и обоснованное решение.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, не находит оснований для ее удовлетворения.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судом первой инстанции установлено, что 18.05.92 Комиссией по приватизации предприятий торговли (общепита, службы быта) Восточного административного округа г. Москвы при Москомимуществе утвержден план приватизации Фотолаборатории N 507 Московской городской фабрики фоторабот, согласно которому способом приватизации предприятия, в состав которого в качестве объекта хозяйственного назначения вошло спорное нежилое помещение, являлся выкуп арендованного имущества, а нежилое помещение, в котором располагалось предприятие, подлежало передаче в аренду; 16.08.93 между Фондом имущества г. Москвы и правопредшественником истца - ТОО "Фотод" заключен договор N 711 купли-продажи основных и оборотных средств Фотолаборатории N 507; 26.10.93 ТОО "Фотод" выдано свидетельство о праве собственности на имущество, указанное в договоре купли-продажи; одновременно ТОО "Фотод" заключило договор аренды от 20.04.94 N 4-463/94 спорного нежилого помещения по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1, в котором располагалось указанное предприятие, со сроком аренды до 01.01.19.

Впоследствии спорное помещение находилось в пользовании истца на основании договора аренды от 29.07.97 N 04-573/97.

09.10.02 ООО "Дахасо" обратилось в Департамент имущества г. Москвы с заявлением о выкупе арендуемого обществом на основании договора от 29.07.97 N 04-573/97 нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1.

27.06.03 Комиссией по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы принято решение о продаже в собственность "Дахасо" нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1, по цене 2.225.200 рублей (протокол N 52).

12.11.03 Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение N 4824-р "О продаже в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "Дахасо" нежилого помещения по Щелковскому шоссе, д. 87, корп. 1, общей площадью 169,2 кв. м", в соответствии с которым СГУП по продаже имущества г. Москвы поручено обеспечить заключение с "Дахасо" договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

Поступление денежных средств за выкуп арендуемого нежилого помещения в размере 2.225.200 рублей подтверждается представленной в материалы дела справкой главного бухгалтера Департамента от 09.12.03.

Вместе с тем, 30.08.04 Городской комиссией по приватизации имущества города Москвы принято решение об отмене решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 27.06.03 о продаже в собственность ООО "Дахасо" спорного нежилого помещения (протокол N 7).

25.04.07 ООО "Дахасо" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях проекта, подготовленного заявителем.

Полагая бездействие СГУП по продаже имущества г. Москвы, выразившееся в незаключении с ООО "Дахасо" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Дахасо" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, суд первой инстанции правомерно исходил из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

При этом суд с учетом положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно применили к спорным правоотношениям пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которого в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, имущество Фотолаборатории N 507, за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, приобретено правопредшественником истца - ТОО "Фотод" в собственность на основании договора купли-продажи имущества от 16.08.93 N 711.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что все имущество предприятия, за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, было приобретено правопредшественником истца в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды от 20.04.94 N 4-463/94.

Кроме того, судами обеих инстанций установлено, что первоначально ООО "Дахасо" обратилось в ДИГМ с заявлением о выкупе занимаемого нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1, 09.10.02, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что истец, являясь правопреемником ТОО "Фотод", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Фотолаборатории N 507 с одновременным заключением договора аренды нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанного нежилого помещения по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом довод кассационной жалобы относительно отсутствия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения в связи с тем, что договор аренды недвижимости, находящейся в собственности г. Москвы, от 20.04.94 N 4-463/94, заключенный одновременно с приобретением ТОО "Фотод" в собственность имущества Фотолаборатории N 507, не содержит условия о выкупе нежилого помещения, судом кассационной инстанции отклоняется как ошибочный.

Так, суд первой инстанции, правомерно оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришел к правильному выводу о наличии у ООО "Дахасо" права на выкуп спорного недвижимого имущества, обоснованно посчитав, что сам по себе факт отсутствия в договоре аренды от 20.04.94 N 4-463/94 условия о возможности выкупа арендуемого помещения не может служить доказательством того, что ООО "Дахасо" не обладает правом на приобретение в собственность спорного недвижимого имущества, учитывая гарантированность указанного права планом приватизации Фотолаборатории N 507, в связи с чем дополнительное указание на возможность выкупа нежилого помещения не требуется.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно исследованы и оценены применительно к положениям законодательства о приватизации правовые основания и последствия того, что истец в течение длительного времени пользовался спорным недвижимым имуществом.

При этом решение Городской комиссии по приватизации имущества города Москвы от 30.08.04 об отмене решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 27.06.03 о продаже в собственность ООО "Дахасо" спорного нежилого помещения правомерно оценено судом первой инстанции как несоответствующее положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и нарушающее право истца на выкуп спорного нежилого помещения.

Доводы ДИГМ в отношении того, что при определении выкупной цены спорного нежилого помещения следует руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 2007 год, являются ошибочными, поскольку уклонение ответчика от оформления договора купли-продажи в 2003 году не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества.

В данном случае суд правомерно обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дахасо" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 169,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 87, корп. 1 (этаж 1, помещение N 1, комн. 1-11) по цене 2.225.200 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29.04.03 N 0040-Д-1/7, подготовленном ЗАО "Академ-Партнер" по заказу ДИГМ.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 июля 2007 г. по делу N А40-21640/07-50-186 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы - без удовлетворения.