Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2012 г. N 02АП-2322/12

г. Киров

24 мая 2012 г.

Дело N А29-10948/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Великоредчанина О.Б., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Арбузовой Е.Л.

при участии в судебном заседании представителей:

истца - Коптяевой Е.В. руководитель, на основании приказа от 15.11.2008, Дорониной Н.А. по доверенности от 14.12.2011;

ответчиков - Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" и Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - Брызгуновой О.Ф. по доверенностям от 14.10.2011 и 15.12.2011, Департамента финансов администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - Булавиной А.В. по доверенности от 12.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2012 по делу N А29-10948/2011, принятое судом в составе судьи Тугарева С.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Деликат-С" (ИНН: 1101114292, ОГРН 1021100516249)

к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН 1021100517140), Департаменту финансов администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101456702, ОГРН 1091101007447), Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1121010333, ОГРН 1021101121843)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Деликат-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - администрация МО ГО "Сыктывкар"), Департаменту финансов администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Департамент финансов), Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - администрация Эжвинского района, заявитель) о взыскании, с учетом уточнения, 4 590 503 руб. 29 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2012 исковые требования удовлетворены за счет Администрации Эжвинского района. В отношении остальных ответчиков в иске отказано.

Администрация Эжвинского района с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, в рассматриваемых правоотношениях, учитывая наличие двух самостоятельных объектов недвижимости (1 этаж, выкупленный истцом и подвал) необходимо применять различные законодательные нормы, регламентирующие порядок возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества. Считает, что стоимость неотделимых улучшений 1 этажа не подлежит взысканию, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) подлежит зачету в счет оплаты, а не взыскивается в обычном порядке. Указывает на необоснованность изменения судом согласованной сторонами цены договора купли-продажи, а также на условия договора о рассрочке, в соответствии с которыми истец фактически выплатил заявителю только 2 146 312 руб. 91 коп., что не может являться неосновательным обогащением на указанную истцом сумму. Кроме того, считает нарушенным досудебный порядок урегулирования спора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Ходатайствует о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи.

Ходатайство истца о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи удовлетворено апелляционным судом.

Администрация МО ГО "Сыктывкар" и Департамент финансов отзывов на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель жалобы поддержал изложенную в апелляционной жалобе позицию. Представитель истца опроверг доводы апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 30.04.2004 между истцом (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом МО "Эжвинский район" г.Сыктывкара (арендодатель) был заключен Договор N 82 на аренду нежилых помещений (строений), в соответствии с которым Арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование (аренду) помещение, расположенное по адресу: г.Сыктывкар, ул.Мира, д. 15 общей площадью 1650,1 кв.м. для использования под продовольственный магазин самообслуживания и других коммерческих целей. Срок аренды определен с 01.07.2004 по 01.07.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением N 2 от 23.06.2005, зарегистрированным в установленном порядке стороны изменили и дополнили условия договора аренды N 82.

Пунктом 19 дополнительного соглашения N 2 стороны дополнили договор пунктом 8.5., в силу которого в случае досрочного расторжения договора Арендодатель обязан возместить ООО "Деликат-С" затраты по производству произведенных с согласия Арендодателя всех неотделимых улучшений.

В ноябре 2004 года истцом выполнены с согласия Арендодателя ремонтные работы арендуемого имущества (замена систем водоснабжения и канализации, замена системы вентиляции, косметический ремонт), а также реконструкцию арендуемых помещений (отделка фасадов, перепланировка и переоборудование).

Работы были выполнены в соответствии с Постановлениями Главы администрации МО "Эжвинский район г.Сыктывкара" от 18.11.2004 N 1217 о разрешении на реконструкцию магазина и Постановлением Главы Администрации МО "Город Сыктывкар" от 14.12.2004 N 12/4088 (о вводе законченного строительством объекта.

29.11.2004 приемочной комиссией подписан акт приемки законченного строительством объекта.

В 2005 году ООО "Деликат-С" также согласовывало с Арендодателем проведение работ по ремонту и перепланировке арендуемого помещения (постановление Главы администрации МО "Эжвинский район г. Сыктывкара" от 02.12.2005 N 1239).

На основании произведенных работ внесены изменения в кадастровый паспорт и внесены изменения в договор аренды N 82 в части площадей и состава арендуемых помещений.

Произведенные истцом работы на общую сумму 4 590 503 руб. 29 коп. подтверждаются договорами с подрядными организациями, договорами купли-продажи, платежными документами, а также отчетами независимого оценщика.

08.09.2011 между ООО "Деликат-С" (покупатель) и администрацией Эжвинского района (продавец) на основании Закона N 159-ФЗ, решения Совета МО ГО "Сыктывкар" N 33/02-568 от 27.02.2007, распоряжения Администрации Эжвинского района МОГО "Сыктывкар" N 354 от 17.08.2011 заключен Договор N 62 купли-продажи имущества (т. 1, л.д. 49-55)

Согласно пункту 2.1. продавец продает, а покупатель приобретает нежилое помещение площадью 840,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: г.Сыктывкар, ул.Мира, 15.

Согласно пункту 3.1. выкупная (продажная) цена недвижимого имущества, установлена в размере 17 898 200 руб. без учета НДС. Выкупная цена равна рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 6.1 договора покупатель в соответствии с действующим законодательством использует преимущественное право на приобретение арендуемого с 30.04.2004 недвижимого имущества. Действующий договор аренды N 82 от 30.04.2004 прекращается с момента заключения настоящего договора.

ООО "Деликат-С" выкупило часть арендованного по договору аренды N 82 недвижимого имущества (нежилые помещения 1 этажа), в связи с чем, отношения аренды прекратились. В части нежилых помещений подвала стороны также расторгли договор аренды согласно пункту 6.1. договора купли-продажи от 08.09.2011. Указанные помещения возвращены Арендодателю по акту от 16.11.2011.

Право собственности ООО "Деликат-С" на выкупленное имущество зарегистрировано 04.10.2011.

В соответствии с пунктом 3.5 Положения о порядке реализации преимущественного права арендаторов муниципального нежилого фонда муниципального образования городского округа "Сыктывкар" на приобретение арендуемого имущества, утвержденного Постановлением Главы Администрации МОГО "Сыктывкар" РК N 2/380 от 19.02.2009 с изм. от 10.12.2009 (далее - Положение), стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены в согласия арендодателя. При этом арендатор представляет документы, подтверждающие выполнение работ, согласие арендодателя на проведение работ. Согласно пункту 3.6 Положения в случае принятия решения о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, сумма засчитываемых средств указывается в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

В ответ на заявление истца о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения стоимости произведенного капитального ремонта и иных неотделимых улучшений заявитель сообщил о невозможности проведения зачета.

Согласно Отчету N 06/05 от 17.06.2011 ИП Морозова В.В. рыночная стоимость нежилого помещения 1 этажа площадью 840,1 кв.м. по адресу: г.Сыктывкар, ул.Мира, 15, принятая в качестве цены по договору, составила 17 898 200 руб., при этом при оценке помещений было учтено состояние помещений с учетом неотделимых улучшений, произведенных и оплаченных истцом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по данному делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 8.5 Договора N 82 на аренду нежилых помещений (строений) от 30.04.2004 в случае досрочного расторжения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору затраты по производству произведенных с согласия Арендодателя всех неотделимых улучшений помещений.

Материалами дела установлено, что истец, являясь арендатором помещения площадью 1650, 1 кв.м. расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Мира, 15, выкупил у арендодателя посредством заключения договора купли-продажи от 08.09.2011 часть указанного помещения (1 этаж), площадью 840,1 кв.м. В отношении остальной части первоначально указанного помещения арендные отношения сторон прекращены (пункт 6.1 договора от 08.09.2011). Таким образом, договор аренды со сроком действия по 01.07.2014 прекращен сторонами досрочно.

Учитывая указанные обстоятельства, право истца на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений путем уменьшения выкупной цены приобретаемого имущества, а также предъявления соответствующего требования после прекращения действия договора аренды следует из вышеуказанных правовых норм и условий заключенного договора аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается по существу заявителем, все указанные улучшения на 1 этаже и в подвале, осуществленные истцом посредством проведения капитального, косметического ремонта, реконструкции и переоборудования произведены истцом с согласия арендодателя.

Стоимость данных работ подтверждена экспертным заключением. Тем не менее, ко взысканию истцом предъявлена стоимость неотделимых улучшений исходя из имеющихся документов об оплате, которая заявителем по существу не опровергнута.

Принимая во внимание, что в удовлетворении заявления истца о зачете стоимости ремонта и неотделимых улучшений, произведенных ООО "Деликат-С" на арендуемом объекте недвижимости в счет выкупной стоимости приватизируемого имущества ответчиком отказано, право истца на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора в общем порядке в рассматриваемом случае не может быть ограничено.

Фактическая выплата истцом меньшей части выкупной цены (меньше стоимости неотделимых улучшений) не имеет значения в данном деле, поскольку при определении экспертом рыночной стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи и подлежащей перечислению ответчику, указанные улучшения учтены, а условие о рассрочке платежа согласовано самим ответчиком. Кроме того, как указано выше, ответчик отказался зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет указанной рыночной стоимости объекта.

Правомерность и обоснованность выводов арбитражного суда относительно отказа в удовлетворении требований в отношении Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" и Департамента финансов администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" подтверждается материалами дела и заявителем не оспаривается. Обязательность соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о возмещении стоимости неотделимых улучшений ответчиком не доказана.

Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого решения и не являются основанием для его отмены или изменения.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска.

Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2012 по делу N А29-10948/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

О.Б. Великоредчанин С.Г. Полякова