Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2007 г. N КГ-А40/9907-07 Удовлетворяя иск о признании договоров купли-продажи недвижимости ничтожными, признании права собственности истца на спорные нежилые помещения и признании недействительным зарегистрированного права ответчика на спорные помещения, суд исходил из того, что решения об отчуждении здания истец не принимал, действий по отчуждению спорного помещения не совершал, продолжает фактически владеть имуществом и нести расходы по его содержанию (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 октября 2007 г. N КГ-А40/9907-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2007 г.

Общество с ограниченной ответственностью "СТК Инвест Строй", с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ, обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр экономического проектирования", обществу с ограниченной ответственностью "Корунд" и Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве о:

- признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2005 без номера, заключенного между истцом и ООО "Центр экономического проектирования", от 07.11.2005 без номера, заключенного между ООО "Центр экономического проектирования" и ООО "Корунд";

- признании права собственности истца на нежилые помещения общей площадью 1875,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, улица Костякова, дом 3, строение 1 (этаж 1, пом. 1, комн. 1, 1а, 2-16, 16а, 17, антресоль 1, пом. 1, комн. 1-18, пом. II, ком. 1, пом. III, комн. 1-3);

- признании недействительным зарегистрированного права ООО "Корунд" на эти нежилые помещения;

- обязании УФРС по Москве погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ООО "Корунд" на упомянутые нежилые помещения. При этом исковые требования были заявлены на основании ст.ст. 12, 53, 166-168, 304, 218, 235 ГК РФ и мотивированы тем, что, по мнению истца, он утратил титул собственника спорного недвижимого имущества в отсутствие волеизъявления, действий, направленных на отчуждение имущества он не совершал. Две последовательные сделки со спорными помещениями являются ничтожными как противоречащие требованиям ст. 209 ГК РФ, и именно на их основании был зарегистрирован переход права собственности 2-го ответчика (ООО "Корунд") на принадлежащее истцу здание. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, судом были привлечены Открытое акционерное общество "МАКСВЭЙ" и Региональная общественная организация "Координационный Совет Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, Героев Социалистического труда" (т. 3, л.д. 84; т. 4, л.д. 146).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 6 июня 2007 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2007 года, иск был удовлетворен в части признания договоров ничтожными, признания права собственности истца на спорные нежилые помещения и признания недействительным зарегистрированного права ООО "Корунд". В части же требований истца к УФРС по Москве о погашении регистрационной записи в удовлетворении иска судом было отказано со ссылкой на отсутствие факта нарушения прав истца действиями УФРС по Москве. При этом суд указал на то, что внесение регистрационных записей носит заявительный характер, в связи с чем истец в соответствии со ст.ст. 16, 17 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вправе обратиться к ответчику за совершением регистрационных действий по погашению записи на основании решения суда, которым был разрешён спор о праве (т. 6, л.д. 83-87; т. 7, л.д. 103-106).

В кассационной жалобе УФРС по Москве просит вышеназванные решение и постановление в части признания недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Корунд" на нежилые помещения отменить, ссылаясь при этом, на то, что избранный истцом способ защиты права (признание недействительным зарегистрированного права) не соответствует положениям действующего законодательства.

В кассационной жалобе ООО "Корунд" просит вышеназванные решение и постановление в части удовлетворенных требований отменить и в удовлетворении иска отказать в полном объеме. По мнению заявителя, при принятии судебных актов судом были неполно исследованы обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, а выводы суда были основаны на недопустимых доказательствах. Кроме того, заявитель считает, что ООО "Корунд" является добросовестным приобретателем помещения, в связи с чем к спорным правоотношениям должны применяться положения ст. 302 ГК РФ.

В судебном заседании представители заявителей поддержали кассационные жалобы по изложенным в них доводам, а представители истца и третьих лиц, как и в представленном суду отзывах на жалобы, возражали против её удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными.

Надлежаще извещённое о времени и месте судебного заседания ООО "Центр экономического проектирования" своего представителя в кассационную инстанцию не направило, в связи с чем коллегией было принято решение о рассмотрении кассационных жалоб по существу в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся сторон, проверив в порядке ст.ст. 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое определение и постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения в связи со следующим.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Статьёй 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В силу ст. 53 Кодекса, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Как видно из материалов дела, истец приобрёл право собственности на спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 1875,1 кв.м, находящееся в здании по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 3 стр. 1, на основании договора купли-продажи от 19.05.2005 года за N 42-05, заключенного с ОАО "Спецстройэксплуатация", право собственности истца зарегистрировано ГУ ФРС по г. Москве 03.10.2005 года, в связи с чем было выдано свидетельство государственной регистрации права серии 77 АГ N 0263271, фактически помещение было передано истцу по акту от 03.10.2005 года (т. 1, л.д. 17-23, л.д. 26). После чего на основании договора купли-продажи от 14.10.2005 года, подписанного от имени истца (продавец) М., действующим по доверенности от 04.08.2005 года, выданной К., как единоличным исполнительным органом истца и ООО "Центр экономического проектирования" (покупатель), спорное помещение было передано последнему, о чём 28.10.2005 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись N 77-77-12/016/2005-260 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Центр экономического проектирования" от 28.10.2005 серии 77 АГ N 0263537 (т. 1, л.д. 37), а впоследствии на основании договора купли-продажи от 07.11.2005 года, заключенного между ООО "Центр экономического проектирования" (продавец) и ООО "Корунд" (покупатель) (т. 1, л.д. 84-85) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован переход права собственности на спорное помещение к ООО "Корунд" (2-й ответчик), о чём была внесена запись N 77-77-12/017/2005-2320 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Корунд" серии 77 АГ N 0153144 (т. 1, л.д. 29).

При принятии решения суд правомерно установил следующие обстоятельства: что решение об отчуждении здания истец не принимал, действий по отчуждению спорного помещения не совершал (не подписывал договора купли-продажи и не передавал имущество 1-му ответчику), продолжает фактически владеть имуществом и нести расходы по его содержанию, а документы, на которых была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Центр экономического проектирования", а затем и ООО "Корунд" на объект недвижимости (договоры купли-продажи от 14.10.2005 и от 07.11.2005), были совершенны в отсутствие волеизъявления собственника имущества, а поэтому являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям ст.ст. 53, 153, 209, 218, 235 ГК РФ и нарушающие права истца, как законного собственника объекта недвижимости, и в соответствии со ст. 167 ГК РФ не могут повлечь возникновения у покупателя права собственности на данный объект, в связи с чем государственная регистрация права собственности на него ООО "Центр экономического проектирования", а затем, и ООО "Корунд" была произведена УФРС по г. Москве в отсутствие законных оснований.

Учитывая, что данные обстоятельства подтверждаются результатами экспертных заключений N 8667э от 16.11.2006 года, N 373э от 24.01.2007 года, произведённых в рамках уголовного дела N 61062 (т. 3, л.д. 91-104), а также выводами, содержащимися в экспертных заключениях от 07.09.2006 и от 13.09.2006, которым суд, по мнению коллегии, дал правильную оценку, то суд в обжалуемых актах правомерно удовлетворил заявленные требования в части признания указанных договоров ничтожными, признания права собственности истца на нежилые помещения и признания недействительным зарегистрированного права ООО "Корунд".

В соответствии со ст. 11, 12 ГК РФ, нарушенное право подлежит судебной защите путем признания права. Согласно абз. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку на дату судебного заседания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании ничтожных сделок было зарегистрировано право собственности на спорный объект 2-го ответчика, то, коллегия считает, что при принятии решения суд правильно указал на то, что избранный истцом способ защиты нарушенного права собственности, а именно: признание недействительным зарегистрированного права собственности 2-го ответчика, соответствует характеру нарушения и подлежит применению.

Согласно п. 24 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрёл имущество по возмездной сделке, у лица не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворён лишь в случаях, когда имущество было утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Принимая во внимание то обстоятельство, что спорный объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, не выбывал из фактического владения истца и не поступал во владение ООО "Корунд", данное помещение было занято арендатором РОО "Координационный Совет Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, Героев Социалистического труда" на основании договора аренды от 10.01.2003 N 01-7/5 и акта приёма-передачи в аренду нежилых помещений, (т. 2, л.д. 74-81), то суд правомерно отклонил ссылки 2-го ответчика о том, что к спорным правоотношениям должны применяться, якобы, положения ст. 302 ГК РФ.

Таким образом, доводы заявителей являются несостоятельными, в связи с чем кассационные жалобы УФРС по г. Москве и ООО "Корунд" не подлежат удовлетворению.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июня 2007 года по делу N А40-76496/06-50-609 и постановление за N 09АП-10325/2007-ГК от 20 августа 2007 года Девятого арбитражного апелляционного суда по тому же делу оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве и ООО "Корунд" - без удовлетворения.