Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2012 г. N 10АП-3498/12

г. Москва

30 мая 2012 г.

Дело N А41-44842/11

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю. (ранее Орешко С.Ю. приказ N 233/к от 29 мая 2012 года), Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Лапычевой М.А.,

при участии в заседании:

от ответчика ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (ИНН: 7729118074, ОГРН: 1027700214189) - Соловых А.В. - представитель по доверенности N 189 от 23 декабря 2011 года,

представитель истца Министерства государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области (ИНН: 5202142192; ОГРН: 1055248134677) в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2012 года по делу N А41-44842/11, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к Закрытому акционерному обществу "Первая Ипотечная Компания - Регион" о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Первая Ипотечная Компания-Регион" (далее по тексту - ЗАО "ПИК-Регион") о взыскании 1 239 634 968,00 руб., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка N 18-450к от 13 сентября 2007 года в размере 1 115 4000 000,00 руб., пени в размере 124 234 968,00 рублей.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 14 октября 2011 года дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований Министерства государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области отказано (л.д. 66-68 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 71-72 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы Министерства государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель ответчика ЗАО "ПИК-Регион" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 13 сентября 2007 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (Арендодатель) и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 18-450к.

По условиям указанного договора Арендодатель на основании протокола N 2 о результатах аукциона от 05 сентября 2007 года передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 222 870 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: г. Нижний Новгород, Автозаводский район в границах, ул. Героя Шнитникова, ул.Булавина и реки Ока, кадастровый номер 52:18:04 04 59:0009.

В соответствии с п.2.1. договора срок окончания аренды 13 сентября 2014 года.

Согласно п.4.1. годовая арендная плата за участок, указанный в настоящем договоре, составляет 2 848 278,60 руб.

Приложением N 1 к договору является Протокол N 2 от 05 сентября 2007 года о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Нижегородской области, расположенных по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул.Героя Шнитникова, Булавина и реки Ока для комплексного освоения в целях жилищного строительства - лот 1(спорный участок); г.Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул.Спутника- ул.Толбухина, ул.Мончегорская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - лот N 2.

Единственным участником аукциона относительно лота 1 являлась ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион".

Согласно Протоколу N 2 от 05 сентября 2007 года начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:04 04 59:0009 составляет 1 716 млн. руб. (1 760 000 000).

Размер задатка: 343,2 млн.руб.(20% от начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка); шаг аукциона: 17,5 млн.руб.

Конкурсной (аукционной) комиссией признан несостоявшимся аукцион ввиду наличия одного участника по лоту 1.

05 сентября 2007 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (Продавец) и ЗАО "ПИК-Регион" (Покупатель) подписано соглашение о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Героя Шнитникова, ул.Булавина и реки Ока для комплексного освоения в целях жилищного строительства - лот 1.

Согласно п.1.1. соглашения Покупатель обязуется оплатить, а Продавец обязуется

получить средства итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка.

Поскольку за ответчиком образовалась задолженность за период с 01 апреля 2009 года по 20 июля 2009 г.. в размере 1 115 400 000 руб., а также пени за несвоевременную оплату в сумме 124 234 968 руб. за период с 28 апреля 2009 г.. по 02 июля 2010 г.., истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого соглашения).

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса.

В случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (пункты 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Таким образом, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. В случае же признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона.

Из содержания протокола N 2 от 05 сентября 2007 г.. о результатах аукциона и соглашения о порядке внесения итоговой цены прав на заключение договора аренды земельного участка, подписанного 05 сентября 2007 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, итоговая цена права на заключение договора аренды земельного участка составляет 1 716 млн. руб.

Таким образом, соглашение по своей правовой природе является договором купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В пункте 2 соглашения указано, что согласно протоколу N 2 от 05 сентября 2007 года о результатах аукциона итоговая цена права на заключение договора аренды земельного участка составляет 1 716 млн. руб. (один миллиард семьсот шестнадцать тысяч миллионов руб.)

Внесение итоговой цены права на заключение договора аренды победителем аукциона производится в следующем порядке:

а) первоначальный платеж составляет 343,2 млн. руб. Внесенный победителем аукциона задаток в размере 343,2 млн.руб. засчитывается в оплату первоначального платежа.

б) 80% итоговой цены права на заключение договора аренды - ежеквартальные взносы равными частями по 5% в квартал в размере 85,8 млн.руб. не позднее 25 числа последнего месяца квартала начиная с 3-го квартала 2008 г..

в) в случае расторжения или прекращения договора аренды по основаниям, определенным п.5 ст.30.2 Земельного кодекса РФ или иным основаниям, предусмотренным договором аренды земельного участка либо действующим законодательством РФ, оставшаяся сумма итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка вносится полностью до расторжения или прекращения договора аренды.

Согласно п. 3.2. соглашения за нарушение срока внесения платежа, определенного в п.2 настоящего Соглашения, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату выполнения денежных обязательств, за каждый календарный день.

Таким образом, ЗАО "ПИК-Регион" предоставлена рассрочка оплаты права на заключение договора аренды.

ЗАО "ПИК-Регион" внесло первоначальный платеж в размере 343,2 млн. рублей.

В соответствии с ч.2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В рамках дела N А43-2786/2009 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ЗАО "ПИК - Регион" о взыскании 356 559 918 руб. и расторжении договора аренды. Требования истца были основаны на соглашении от 05 сентября 2007 года, договоре аренды земельного участка N 18-450к от 13 сентября 2007 года и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению ежеквартальных взносов по соглашению, в соответствии с которым предусмотрено начисление пени за просрочку внесения платежей.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-2786/2009 расторгнут договор аренды N 180450к, заключенный 13 сентября 2007 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ЗАО "ПИК-Регион"; с ЗАО "ПИК-Регион" в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области взыскано 356 559 918 руб., в том числе 343 200 000 руб. задолженности по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды, 13 359 918 руб. пени.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда решение по делу N А43-2786/2009 отменено в части взыскания с ЗАО "ПИК-Регион" долга по основному платежу в сумме 85 800 000 руб., производство по делу в данной части прекращено. С ЗАО "ПИК-Регион" в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений Нижегородской области взыскана задолженность по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды в сумме 257 400 000 руб. и пени.

Между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ЗАО "ПИК - Регион" 10 ноября 2009 г.. было подписано соглашение о расторжении соглашения о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул.Героя Шнитникова, ул.Булавина и реки Ока для комплексного освоения в целя жилищного строительства - лот 1.

В соответствии с п.1 Соглашения о расторжении, Соглашение расторгнуто с 20 июля 2009 года. Иные обязательства сторон в Соглашении о расторжении не предусмотрены.

Согласно письму Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области N 311-05-17-24955/11 от 16 ноября 2011 г.. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Автозаводский район, в границах ул.Героя Шнитникова, ул.Буланова и реки Ока общей площадью 222 870 кв.м. 09 ноября 2011 года проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды, по результатам проведенного аукциона с единственным участником заключены соглашение о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка и договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав N 01/03/2012-

023 от 19 января 2012 г.. в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано право аренды ООО "Жилстрой-НН" на срок с 19 декабря 2011 г.. по 15 ноября 2018г.

Таким образом, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области получило и повторно реализовало свое право на продажу права на заключение договора аренды и на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Прекращение договора аренды земельного участка является основанием прекращения у арендатора всех прав и обязанностей, связанных с этим обязательством, включая обязательства по приобретению и реализации права на заключение соответствующего договора аренды. За пользование арендованными помещениями, ответчик (с учетом судебных актов по делу N А43-2786/09) оплатил в полном объеме.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие у Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области соглашения о расторжении соглашения от 10 ноября 2009 года, не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку доказательств, свидетельствующих об отсутствии указанного соглашения, заявителем не представлено.

Кроме того, несмотря на данные утверждения, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе не отрицало факт подписания указанного соглашения о расторжении, а также подлинность подписи от имени Министерства.

Таким образом, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2012 года по делу N А41-44842/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.В. Черникова