Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2012 г. N 19АП-5659/11

г. Воронеж

31 мая 2012 г.

Дело N А08-27/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурненкова А.А.,

судей Безбородова Е.А.,

Потаповой Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вакало И.А.,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "Орбита" Берестового Ю.Д.: Берестовой Д.Ю., представитель по доверенности б/н от 01.10.2011, паспорт РФ;

от Ивкова С.А.: Маракин Д.А., представитель по доверенности б/н от 10.04.2012, паспорт РФ;

от Сергийчука С.Н.: Маракин Д.А., представитель по доверенности б/н от 20.04.2012, паспорт РФ;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Ивкова Сергея Александровича, Сергийчука Сергея Николаевича на определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2012 года по делу N А08-27/2011, по заявлению конкурсного кредитора Банникова Михаила Дмитриевича о включении как обеспеченных залогом требований в размере 500 000 руб. в реестр требований кредиторов ООО "Орбита",

УСТАНОВИЛ:

Определением от 18 апреля 2011 года заявление Сергийчука Сергея Николаевича о признании ООО "Орбита" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Юрий Дмитриевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 95 от 27.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Заявитель-кредитор - Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 500 000 руб. как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2012 года требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 500 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.

Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 500 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Не согласившись с указанным определением суда, Ивков С.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Белгородской области от 13 марта 2012 года следующие слова, содержащиеся в первом снизу абзаце страницы N 17: "Однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства", изменить резолютивную часть обжалуемого судебного акта, а именно указать в ней на то, что требования Банникова М.Д. обеспечены исключительно залогом права аренды земельного участка, принять по делу новый судебный акт.

Не согласившись с указанным определением суда, Сергийчук С.Н. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2012 года по делу N А08-27/2011 отменить полностью и принять новый судебный акт.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

Через канцелярию суда от Банникова М.Д. поступило заявление о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствии представителя.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, неявившихся в судебное заседание, извещенных о судебном заседании надлежащим образом.

Представитель Ивкова С.А. и Сергийчука С.Н. в судебном заседании поддержал доводы апелляционных жалоб, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его и принять новый судебный акт.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Орбита" Берестового Ю.Д. в судебном заседании поддержал доводы апелляционных жалоб, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его и принять новый судебный акт.

В судебном заседании Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда 21.05.2012 г. суд объявлял перерыв до 28.05.2012 г. (26.05.2012 г. и 27.05.2012 г. - выходные дни).

После перерыва в продолженное судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей Ивкова С.А., Сергийчука С.Н. и конкурсного управляющего ООО "Орбита" Берестового Ю.Д., считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 августа 2007 года между ООО "Орбита" и Никитиной Нинель Финагентовной подписан договор на инвестирование строительства N 2 (далее - договор), который 03 апреля 2009 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию в УФРС по Белгородской области (л.д. 4).

Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 83 от 22.08.2007) (л.д. 80).

Банников Михаил Дмитриевич 19 июля 2010 года заключил с Никитиной Нинель Финагентовной договор уступки права требования (цессии) по договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года, согласно которому к Банникову М.Д. за цену 500 000 рублей перешли все права инвестора по договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года (л.д. 6-7).

Определением от 18 апреля 2011 года заявление Сергийчука Сергея Николаевича о признании ООО "Орбита" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Юрий Дмитриевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 95 от 27.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Заявитель-кредитор - Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 500 000 руб. как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2012 года требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 500 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.

Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 500 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда Белгородской области соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

22 августа 2007 года между ООО "Орбита" и Никитиной Нинель Финагентовной подписан договор на инвестирование строительства N 2 (далее - договор), который 03 апреля 2009 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию в УФРС по Белгородской области (л.д. 4). Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 83 от 22.08.2007) (л.д. 80).

Согласно условиям договора застройщик взял на себя обязательство по заданию и за счет инвестора организовать и обеспечить строительство торгово-административного здания в г. Белгород по ул. Серафимовича, 63, предоставить инвестору помещение общей проектной площадью 20 кв.м., а инвестор - обязательство по оплате строительства в соответствии с условиями договора.

Стоимость общей площади помещения составила 500 000 рублей (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.2. договора инвестор (заявитель) после заключения договора производит расчет с застройщиком (должник) в полном финансовом объеме в срок, не позднее ввода здания в эксплуатацию.

Согласно п. 3.3. договора окончательным документом, подтверждающим полный расчет инвестора по инвестированию строительства нежилого помещения, является справка, выданная застройщиком.

Письмом исх. N 21 от 26.03.2009 года ООО "Орбита" в лице директора Воронкова М.М. и главного бухгалтера Шкирмановой С.А. просило инвестора Никитину Нинель Финагентовну оплатить 500 000 рублей обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес АРТ" в счет оплаты кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ". Согласно данному письму, после подтверждения факта оплаты ООО "Бизнес АРТ" вышеуказанные денежные средства будут зачтены Никитиной Н.Ф. в счет оплаты по договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года (л.д. 81).

Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 36 от 30 марта 2009 года подтверждается внесение Никитиной Н.Ф. 500 000 рублей в кассу ООО "Бизнес АРТ" по основанию - погашение дебиторской задолженности ООО "Орбита", письмо от 26.03.2009 года (л.д. 82).

Данный документ иными лицами, участвующими в деле не оспорен, о его фальсификации не заявлено.

Уведомлением исх. N 27 от 30 марта 2009 года ООО "Бизнес АРТ" в лице генерального директора уведомило ООО "Орбита" о том, что Никитиной Н.Ф. произведена оплата на сумму 500 000 рублей (ПКО N36 от 30.03.2009 года) в счет погашения дебиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ", и просило зачесть оплаченную Никитиной Н.Ф. сумму 500 000 рублей в счет оплаты договора N2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года (л.д. 83).

Одновременно, ООО "Бизнес АРТ" и ООО "Орбита" актом зачета взаимных требований от 31.03.2009 года зачли сумму 500 000 рублей в счет погашения кредиторской задолженности должника перед ООО "Бизнес АРТ", после чего остаток задолженности составил 27 068 674,14 рублей (л.д. 86).

Уведомлением N 12 от 31.03.2009 года ООО "Орбита" уведомило Никитину Н.Ф. о том, что произведенная ею оплата в ООО "Бизнес АРТ" на сумму 500 000 рублей в счет оплаты кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" на основании уведомления N 27 от 30.03.2009 года, зачтена Никитиной Н.Ф. в счет оплаты договора N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года (л.д. 85).

Зачет 500 000 рублей в счет оплаты по договору N 2 стороны (ООО "Орбита" и Никитина Н.Ф.) также подтвердили актом зачета взаимных требований, согласно которому задолженность у Никитиной Н.Ф. по договору N 2 перед ООО "Орбита" по состоянию на 31.03.2009 года отсутствовала (л.д. 87).

Проводка по оплате Никитиной Н.Ф. 500 000 рублей в ООО "Бизнес АРТ" и зачету в счет платы по договору N 2 подтверждается бухгалтерской справкой N 11 от 31.03.2009 года ООО "Орбита", карточкой счета 76.5 ООО "Орбита" (л.д. 84, 88).

Справкой от 31 марта 2009 года, подписанной директором и главным бухгалтером застройщика, и скрепленной печатью общества, подтверждено, что оплату за нежилое помещение согласно договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года Никитина Нинель Финагентовна произвела полностью в размере 500 000 рублей (л.д. 5).

Согласно п. 4.1.5. договора N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года инвестор вправе уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств инвестора. О переходе прав по настоящему договору инвестор обязан уведомить застройщика в десятидневный срок.

Убедившись в полной оплате Никитиной Н.Ф. договора N 2 путем переписки с директором общества застройщика (л.д. 57-58), Банников Михаил Дмитриевич 19 июля 2010 года заключил с Никитиной Нинель Финагентовной договор уступки права требования (цессии) по договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года, согласно которому к Банникову М.Д. за цену 500 000 рублей перешли все права инвестора по договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года (л.д. 6-7).

Согласно п. 1.4. договора цессии цедент (Никитина Н.Ф.) оплату в ООО "Орбита" денежных средств, предусмотренную договором N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года произвел полностью, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 36 от 30.03.2009 года, актом зачета взаимных требований цедента с ООО "Орбита" от 31.03.2009 года и справкой о полной оплате, выданной цеденту ООО "Орбита".

В соответствии с п. 1.6. договора цессии расчет между цедентом и цессионарием на момент подписания договора полностью произведен.

Окончательным документом, подтверждающим полный расчет цессионария с цедентом, является расписка в получении денежных средств.

Согласно п. 2.1.2 договора цедент обязался передать цессионарию в день подписания договора цессии оригинал договора N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года, а также квитанцию к приходно-кассовому ордеру N 36 от 30.03.2009 года, акт зачета взаимных требований цедента с ООО "Орбита" от 31.03.2009 года, справку о полной оплате, выданной цеденту ООО "Орбита", и другую имеющуюся документацию, подтверждающую наличие уступаемых прав и обязанностей.

Стороны договора цессии исполнили его в полном объеме, о чем свидетельствует предъявление заявителем в судебном заседании подлинников перечисленных выше документов, а также имеющаяся в материалах дела расписка от 19.07.2010 года о получении Никитиной Нинель Финагентовной от представителя Банникова Михаила Дмитриевича в присутствии свидетелей Воронкова М.М. и Федорова М.В. 500 000 рублей (л.д. 8).

О состоявшейся уступке был извещен застройщик, о чем свидетельствует отметка об уведомлении на договоре цессии от 19.07.2010 года (с подписью директора и оттиском печати), а также тот факт, что директор ООО "Орбита" Воронков М.М. выступал свидетелем при передаче денежных средств представителем Банникова М.Д. Никитиной Н.Ф.

Договор уступки права требования (цессии) от 19.07.2010 года в установленном законом порядке 04.08.2010 года прошел государственную регистрацию.

Договор уступки от 19.07.2010 года нашел свое отражение в бухгалтерии должника, в частности, в карточке счета 76.5, бухгалтерской справке N 25 от 19.07.2010 года, акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2009 года между должником и Банниковым М.Д. (л.д. 89-91).

Дополнительным соглашением от 07.06.2011 года к договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года (л.д. 9), стороны дополнили договор пунктом 3.4. следующего содержания: "Оплату договора N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года инвестор произвел полностью в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Финансовых претензий по оплате договора N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года к инвестору у застройщика нет, что подтверждается следующими документами:

- справкой об оплате по данному договору N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года, выданной застройщиком Никитиной Нинель Финагентовне 31 марта 2009 года;

- уведомлением от 16.07.2010 года, выданным застройщиком инвестору;

- Распиской Никитиной Нинель Финагентовны от 19 июля 2010 года, подтверждающей расчет между цессионарием и цедентом по договору цессии".

Таким образом, с учетом положений ст. ст. 421, 431 ГК РФ, стороны обоюдно определили именно такое подтверждение факта оплаты инвестором цены договора.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что из смысла представленных суду документов усматривается воля сторон квалифицировать платеж Никитиной Н.Ф., состоявшийся в пользу ООО "Бизнес АРТ", именно как оплату по договору, что позднее было закреплено сторонами в текстах договора цессии и дополнительного соглашения от 07.06.2011 года к договору на инвестирование строительства.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции правомерно установил внесение Никитиной Н.Ф. 500 000 рублей в кассу ООО "Бизнес АРТ", зачет данной суммы в погашение кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ", зачет ООО "Орбита" данной суммы в счет исполнения Никитиной Н.Ф. обязательств по договору на инвестирование строительства, а также состоявшуюся переуступку права требования по договору инвестирования.

На основании ч. 1 ст. 11 Закона о долевом участии уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Таким образом, государственная регистрация договора цессии дополнительно подтвердила факт оплаты договора на инвестирование строительства.

Вышеописанные расчетные операции не противоречат действующему законодательству, и стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе предусмотреть такие способы расчетов и исполнения обязательств. Доказательств последующего оспаривания оснований возникновения задолженности и ее размера, самих сделок и соглашений суду не представлено.

Согласно представленным документам, строительство спорного объекта недвижимости продолжалось вплоть до середины апреля 2011 года (л.д. 102-113), причем финансирование осуществлялось, в том числе заявителем, напрямую на счета подрядных организаций.

Из совокупной оценки представленных суду документов усматривается, что стороны данных гражданско-правовых отношений, были информированы об основаниях состоявшихся расчетных операций, суммах задолженности, основаниях их возникновения, сроках их уплаты, и каждая их сторон по согласованию с другими высказывала свое волеизъявление на совершение конкретных действий.

Также суд первой инстанции обоснованно указал, что отсутствие у должника бухгалтерских документов, подтверждающих бухгалтерскую проводку платежа и зачета в оплату по договору инвестирования Никитиной Н.Ф. не означает недействительности расчетной операции, состоявшегося зачета в счет оплаты договора, недействительности состоявшейся переуступки, либо недоказанности имеющейся кредиторской задолженности, в счет оплаты которой денежные средства были внесены инвестором в кассу ООО "Бизнес АРТ".

Более того, оформление расчетных документов в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О бухгалтерском учете", является обязанностью ООО "Орбита". Заявитель не может отвечать за последствия неоформления (ненадлежащего оформления) в установленном порядке документов обществом должника.

Согласно п. 2.2. договора на инвестирование строительства планируемый срок ввода здания в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации - 3-й квартал 2008 года.

В обязанности застройщика согласно п. п. 4.4.2, 4.4.4 и 4.4.5. договора было вменено ввести здание в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2. договора, и передать не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию здания, при условии стопроцентной оплаты инвестором стоимости площадей, правоустанавливающие документы; передать в установленном порядке здание соответствующей эксплуатирующей организации.

Застройщик обязан передать площади, а инвестор - принять их в месячный срок со дня ввода торгово-административного здания в эксплуатацию (п. 1.2. договора на инвестирование строительства).

Вышеназванным дополнительным соглашением к договору 07.06.2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года (л.д. 9), стороны также изменили пункт 2.2. договора, касающийся срока ввода здания в эксплуатацию, и определили его как 4-й квартал 2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.

В связи с данным фактом, полагая, что срок исполнения обязательства договору на инвестирование строительства наступил в соответствии со ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Банников М.Д. направил застройщику ООО "Орбита" в лице конкурсного управляющего Берестового Ю.Д. требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств, в котором поставил в известность должника, что в случае невозможности передачи в семидневный срок с даты получения настоящего требования причитающегося инвестору помещения, руководствуясь ч. ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (иных оснований для расторжения не заявлялось) считать договор N2 расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем возвратить инвестору денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 500 000 рублей (л.д. 30).

Данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года (л.д. 52-54).

Заявитель направлял повторно данное требование 27.01.2012 года (л.д. 75-78) и 12.03.2012 года (л.д. 72-74).

До настоящего времени ответа на требование инвестором от конкурсного управляющего ООО "Орбита" не получено.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу данной нормы права расторжение договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором возможно лишь по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут лишь в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Случаи возможного одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрены ч.ч. 4, 5 ст. 5 Закона о долевом участии (по инициативе застройщика), ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9 данного закона (по инициативе дольщика).

В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства также предусмотрено, что инвестор вправе расторгнуть договор на любой стадии его исполнения, как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. ч. 2, 3 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В рассматриваемом случае стороны предусмотрели срок передачи объекта инвестору как после ввода торгово-административного здания в эксплуатацию в четвертом квартале 2011 года (п.п. 1.2, 2.2 договора инвестирования с учетом дополнительного соглашения).

При нарушении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, естественно, нарушается срок передачи застройщиком помещения инвесторам.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Согласно почтовой квитанции первоначальное требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств направлено инвестором Банниковым М.Д. в адрес застройщика в лице конкурсного управляющего 22.12.2011 года, т.е. до окончания четвертого квартала 2011 года, определенного как срок исполнения обязательства.

Однако, как указывалось выше, повторные уведомления были направлены 27.01.2012 года и 12 марта 2012 года, т.е. по истечении предусмотренного п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии двухмесячного срока после наступления срока ввода здания в эксплуатацию.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" одним из последствий открытия в отношении должника конкурсного производства является наступление срока исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника. Все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Для включения требований конкурсного кредитора в реестр требований кредиторов необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абзацу 4 статьи 2 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав и интересов кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсоспособного лица, обращающегося с требованием о возмещения убытков или взыскания основного денежного долга.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче соответствующего объекта участнику долевого строительства возможно только при наличии полученного застройщиком разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено и не оспаривается конкурсным управляющим, иными кредиторами, что до настоящего времени должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства инвестору не исполнил, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не существует.

Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.

Таким образом, Арбитражный суд Липецкой области обоснованно посчитал договор на инвестирование строительства N 2 от 22.08.2007 года расторгнутым в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств и наступлением срока их исполнения.

Конкурсный управляющий, иные конкурсные кредиторы не представили доказательств в опровержение позиции заявителя и документов, представленных им в обоснование заявленных требований.

Исходя из вышесказанного, арбитражный суд правомерно указал на факт существования денежного требования Банникова М.Д. к ООО "Орбита" в размере 500 000 рублей.

Признавая заявленные Банниковым М.Д. требования подлежащими включению в реестр требований кредиторов ООО "Орбита", суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами ст. ст. 4, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 421, 450 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из установленного факта наличия у инвестора правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).

Согласно п. 19 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.

На основании статьи 13 Федерального закона (N 214-ФЗ) одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.

Таким образом, требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно.

Конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства.

Согласно ч. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года (л.д. 99-101) следует, что право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011 года.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.

Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя) либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.

Следует отметить, что исходя из смысла ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.

Договор N 2 на инвестирование строительства от 22 августа 2007 года зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года (л.д. 99-101).

В силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ обязательства должника как застройщика перед Банниковым М.Д. как участником долевого строительства считаются обеспеченными залогом, в том числе в части возврата денежных средств, внесенных по договору.

Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно признал требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 500 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" обоснованными, включил в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признал подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 500 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Довод Сергийчука С. Н. о том, что в материалах дела нет доказательств надлежащей оплаты по договору Никитиной Н.Ф., суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку надлежащее исполнение обязанности по внесению 500 000 рублей в счет оплаты по договору N 2 стороны (ООО "Орбита" и первоначальный кредитор - Никитина Н.Ф.) подтвердили документально, это также следует из акта зачета взаимных требований, согласно которому задолженность у Никитиной Н.Ф. по договору N 2 перед ООО "Орбита" по состоянию на 31.03.2009 года отсутствовала (л.д. 87). Последующий документооборот между сторонами спорных правоотношений не позволяет сделать вывод об обоснованности претензий заявителя апелляционной жалобы по поводу отсутствия факта правоотношений, а также их иной правовой природе, нежели это было определено судом первой инстанции.

Доказательств обратного не представлено, заявлений о фальсификации каких-либо доказательств по делу не было сделано ни в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ни в ходе апелляционного рассмотрения жалоб.

Довод Ивкова С.А. о том, что в связи с тем, что нет безусловных оснований полагать, что объект незавершенного строительства будет достроен, и/или то, что у застройщика возникнет право собственности на возводимый объект, соответственно, вывод суда о последующем возникновении залога для всех участников долевого строительства преждевременен и незаконен, суд апелляционной инстанции отклоняет как основанный на ограничительном толковании норм права и сделанный без учёта фактических обстоятельств дела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вывод суда области обоснован с учётом правовой позиции, отраженной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из содержания которого следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

В связи с этим вывод суда области о том, что в настоящее время требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, "однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно" основан на верной толковании норм права с учётом правоприменительной практики ВАС РФ.

Иная трактовка правового положения участника долевого строительства приведет к ситуации правовой неопределенности как в отношении объекта незавершенного строительства, так и правового статуса участника долевого строительства.

Каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого определения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 271, п.1 ч.4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2012 года по делу N А08-27/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Ивкова Сергея Александровича, Сергийчука Сергея Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Сурненков

Судьи

Е.А. Безбородов Т.Б. Потапова