Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2007 г. N КГ-А40/10451-07 Удовлетворяя иск о признании недействительным договора перенайма земельного участка, суд исходил из того, что при его заключении стороны не получили предварительного согласия арендодателя земельного участка, а само соглашение о перенайме не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не может быть признано заключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 октября 2007 г. N КГ-А40/10451-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления оглашена 1 октября 2007 г.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Национальный аэроклуб России имени Чкалова" (г. Москва) (далее по тексту - ФГУП "НАК России им. Чкалова" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "НБА-Северо-Запад" (г. Москва) (далее - ООО "НБА-Северо-Запад" или первый ответчик) и Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент или второй ответчик) о признании недействительным договор аренды земельного участка от 29.12.2003 N М-08-021324 (далее - Договор аренды), применении последствий его недействительности и признании недействительным зарегистрированного права аренды.

В обоснование исковых требований ФГУП "НАК России им. Чкалова" ссылалось на то, что в соответствии с договором аренды от 21.08.1996 N М-08-006444, заключенным между истцом и вторым ответчиком, ФГУП "НАК России им. Чкалова" владело на правах аренды земельным участком с кадастровым номером 77:08:06009:033, общей площадью 18 133 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, вл. 88, стр. 1, при этом истцу 11 сентября 2006 года стало известно, что составная часть указанного выше земельного участка площадью 2 704 кв.м. была предоставлена первому ответчику на основании Договора аренды, заключенного между первым и вторым ответчиками, прошедшим государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Истец просил арбитражный суд первой инстанции признать недействительным Договор аренды, применить последствия его недействительности и признать недействительным зарегистрированное право аренды ООО "НБА-Северо-Запад" на данный земельный участок, поскольку площадь принадлежащего истцу на правах аренды земельного участка была уменьшена до 15 429 кв.м. на основании Дополнительного соглашения к договору аренды от 31.12.2003 о перемене лиц в обязательстве (далее - Соглашение), в связи с тем, что оно со стороны истца было подписано неуполномоченным на то лицом и не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2007 года (т. 1, л.д. 1) исковое заявление ФГУП "НАК России им. Чкалова" было принято к производству и к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве (далее - ФАУФИ).

Возражая против удовлетворения заявленных ФГУП "НАК России им. Чкалова" исковых требований, ООО "НБА-Северо-Запад" заявило встречные исковые требования о признании за последним права аренды в отношении земельного участка с кадастровым N 77:08:06009:033 площадью 2 463 кв.м., расположенного по адресу-ориентиру: г. Москва, Волоколамское шоссе, вл. 88, которое было принято к производству определением Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2007 года (т. 2, л.д. 35).

При этом ООО "НБА-Северо-Запад" во встречном исковом заявлении ссылалось на то, что истец передал права и обязанности по указанному выше договору аренды, подписав Соглашение с первым ответчиком и заявив об отказе от части арендованного имущества в пользу первого ответчика письмами N 237 от 18.09.2001 и N 141 от 16.07.2003, при том, что имелось распоряжение Префекта Северо-Западного административного округа города Москвы и решение имущественно-земельной комиссии Префектуры Северо-Западного административного округа города Москвы о предоставлении указанного земельного участка в аренду ООО "НБА-Северо-Запад" для строительства и эксплуатации АЗС.

Определением арбитражного суда города Москвы от 7 марта 2007 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве (далее - УФРС России или первое третье лицо) и Префектура Северо-Западного округа города Москвы (далее - Префектура или второе третье лицо).

При рассмотрении заявленных требований по существу решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2007 года) (т. 4, л.д. 28-30) в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску отказано. Встречные исковые требования ООО "НБА-Северо-Запад" были оставлены без удовлетворения.

При принятии решения суд первой инстанции указал, что фактически между истцом и первым ответчиком была совершена сделка перенайма земельного участка, находящегося в долгосрочной аренде у истца, при том, что сторонами Договора аренды было получено согласие компетентных государственных органов - Департамента и Префектуры, отклонив при этом довод истца о подписании Соглашения со стороны истца неуполномоченным лицом, поскольку, по мнению суда первой инстанции, Договор аренды был одобрен руководителями ФГУП "НАК России им. Чкалова" еще до подписания спорного соглашения.

Также в мотивировочной части своего решения суд первой инстанции пояснил, что, поскольку договор аренды от 21.08.1996 был заключен до вступления в действие Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), то дополнительное соглашение от 30.12.2003 к нему не подлежало регистрации в связи с тем, что согласно части 1 статьи 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом, при этом государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Закона следует читать как "от 21.07.1997 г."

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на то, что в данном споре не подлежат применению положения статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", поскольку спорный земельный участок не принадлежал истцу на праве хозяйственного ведения или ином вещном праве.

Вместе с тем, суд отклонил заявление первого ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, указав на то, что течение срока исковой давности следует исчислять с момента государственной регистрации Договора аренды 30.03.2006, что выкуп первым ответчиком права аренды спорного земельного участка и оплата арендной платы за период с 2004 года по 2006 год не может рассматриваться как исполнение спорного договора.

Однако Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно проверив правомерность и обоснованность заявленных исковых требований по доводам апелляционной жалобы истца, частично не согласился с выводами суда первой инстанции, изменив своим постановлением от 12 июля 2007 года (резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2007 года) N 09АП-8892/2007-ГК решение арбитражного суда первой инстанции от 23.05.2007.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признал недействительным договор аренды земельного участка от 29.12.2003 N М-08-021324 и постановил исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о том, что между ФГУП "НАК России им. Чкалова" и ООО "НБА-Северо-Запад" была заключена сделка перенайма указанного выше земельного участка с кадастровым номером 77:08:06009:033, площадью 2 463 кв.м., а также вывод суда о том, что Соглашение к договору аренды земельного участка от 21.08.1996 не подлежало государственной регистрации. В остальной части решение от 23.05.2007 было оставлено без изменения (т. 4, л.д. 91-92).

При этом арбитражный апелляционный суд установил, что договор аренды от 21.08.1996 прошел государственную регистрацию в Московском земельном комитете в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130, при том, что после введения в действие Закона названный договор вместе с четырьмя дополнительными соглашениями к нему 23 августа 2003 года прошел государственную регистрацию в Московском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем апелляционная инстанция указала на то, что Соглашение подлежало государственной регистрации. Поскольку доказательства государственной регистрации спорного соглашения в материалы дела представлены не были, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право аренды ФГУП "НАК России им. Чкалова" в части площади и границ земельного участка не изменилось, ввиду чего апелляционный суд признал необоснованным вывод суда первой инстанции о совершении между истцом и первым ответчиком указанной выше сделки перенайма.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что объектом Договора аренды, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке являлась часть земельного участка, обремененного правом аренды истца, однако указанный договор в нарушение положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации был заключен без получения предварительного согласия арендодателя, при этом арбитражный апелляционный суд признал неправомерными выводы суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендатора по договору от 31.12.2003 были переданы первому ответчику по соглашению о перемене лица в обязательстве от 08.08.2001, указав на то, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию по правилам статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и на его заключение не было получено предварительное согласие арендодателя спорного земельного участка, что оформление такого согласия через распоряжение Префекта СЗАО г. Москвы от 20.08.2003 и заключение Договора аренды противоречит положениям статьи 615 названного Кодекса, которыми не предусмотрено последующее получение согласия арендодателя на совершение сделки перенайма.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) Договора аренды по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделки, не соответствующей требованиям закона и иных правовых актов, указав при этом на то, что недействительность Договора аренды влечет недействительность зарегистрированного права аренды первого ответчика на спорный земельный участок.

Не согласившись постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2007, ООО "НБА-Северо-Запад" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит арбитражный суд кассационной инстанции указанный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований, а также об отказе в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Заявитель жалобы считает, что суды неправомерно отклонили доводы первого ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, указывая при этом на то, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока исковой давности следует исчислять не с момента совершения сделки, а с момента ее исполнения, в связи с чем первый ответчик делает вывод о том, что течение срока исковой давности по требованиям истца о признании Договора аренды недействительным началось со дня внесения ООО "НБА-Северо-Запад" первой арендной платы платежным поручением N 3576 от 10.09.2003.

Также первый ответчик в своей жалобе оспаривает выводы суда апелляционной инстанции о том, что Соглашение и дополнительное соглашение о перемене лица в обязательстве от 31.12.2003 подлежали государственной регистрации, при этом заявитель жалобы ссылается на то, что договор аренды от 21.08.1996 был заключен до введения в действие Закона, из положений которого не следует, что регистрация указанного договора аренды требовала государственной регистрации названных соглашений.

Далее заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами арбитражного апелляционного суда о том, что для заключения Договора аренды требовалось получение предварительного согласия арендодателя спорного земельного участка, указывая на то, что из положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие не может быть получено после совершения сделки перенайма.

Кроме того, первый ответчик полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований о признании права аренды ООО "НБА-Северо-Запад" на спорный земельный участок со ссылкой на то, что они предъявлены не к собственнику участка, при этом заявитель жалобы указывает, на то, что ТУ ФАУФИ по городу Москве, являющееся уполномоченным органом собственника земельного участка - Российской Федерации, на момент предъявления встречных исковых требований никаких действий, оспаривающих право аренды первого ответчика не совершало.

В отзыве на кассационную жалобу первого ответчика ФГУП "НАК России им. Чкалова" просит арбитражный суд кассационной инстанции оставить обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу ООО "НБА-Северо-Запад" без удовлетворения, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве. Другие лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу первого ответчика в Федеральный арбитражный суд Московского округа не представили.

В судебном заседании кассационной инстанции представители первого ответчика поддержали рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивая на отмене обжалуемого постановления апелляционного суда и оставлении в силе решения суда первой инстанции, применив к спорному правоотношению срок исковой давности, представители истца и ТУ ФАУФИ по городу Москве возражали против удовлетворения кассационной жалобы ООО "НБА-Северо-Запад", считая обжалуемое постановление апелляционного суда законным и обоснованным по доводам, приведенным в отзыве истца.

Департамент, ГУ ФРС России по г. Москве и Префектура, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы первого ответчика, своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, при том, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом апелляционной инстанции, Соглашение, заключенное между истцом и первым ответчиком (т. 1, л.д. 25-29) по своей правовой природе является сделкой перенайма части земельного участка, принадлежащего истцу на правах аренды, при том, что собственником указанного земельного участка является Российская Федерация.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, в связи с чем кассационная инстанция полагает, что арбитражный апелляционный суд при принятии обжалуемого постановления правомерно исходил из того, что Соглашение подлежало обязательной регистрации по правилам статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции не может признать состоятельными ссылки первого ответчика на то, что Соглашение является неотъемлемой частью договора от 21.08.1996, заключенного до введения в действие Закона, и поэтому оно в соответствии со статьей 6 указанного закона не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку материалами дела подтверждается, что суд апелляционной инстанции обоснованно установил, что названный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Московском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок (т. 1, л.д. 9), в связи с чем дополнительное соглашение к нему также подлежит обязательной государственной регистрации.

При этом следует отметить, что в силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент заключения спорного Соглашения установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, то есть при совершении сделки с земельным участком ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам названного Закона о регистрации.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации Соглашения, кассационная инстанция признает правомерными вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности спорного соглашения.

По смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки по перенайму и передаче прав и обязанностей арендатора могут быть совершены только при наличии предварительного согласия арендодателя.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что, удовлетворяя требования истца о признании недействительным Договор аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции, правомерно исходил из того, что при его заключении стороны нарушили положения указанной выше статьи названного Кодекса, поскольку в материалы дела не приложены доказательства получения предварительного согласия арендодателя земельного участка - Российской Федерации в лице ее уполномоченного органа - ФАУФИ, при этом довод заявителя жалобы о том, что такое согласие было получено после заключения спорного договора подлежит отклонению, как не основанный на положениях указанной выше нормы гражданского права Российской Федерации, также как и довод кассационной жалобы о том, что права и обязанности по договору аренды от 21.08.1996, были переданы от истца первому ответчику по соглашению о перемене лица в обязательстве от 08.08.2001 (т. 1, л.д. 73-75), поскольку данное соглашение, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем оно не является совершенным.

Арбитражный суд кассационной инстанции не может принять как основание для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда и довод заявителя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку материалами дела подтверждается, что суды обеих инстанций правомерно установили, что исковое заявление было подано в суд первой инстанции 01.02.2007, при том, что Договор аренды был зарегистрирован 30.03.2006, то есть с указанной даты договор считается заключенным и начинается исчисление срока исковой давности по требованиями о его оспаривании, при этом ссылка первого ответчика об исполнении спорного договора путем внесения арендных платежей с 10.09.2003 является несостоятельной, поскольку до момента государственной регистрации договора обязательства по его исполнению у сторон не возникли.

При изложенных выше обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что арбитражный апелляционный суд в достаточно полной мере исследовал и оценил представленные в материалы дела доказательства, установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, при том, что заявителем жалобы не обосновал нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, что могло бы служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, в связи с чем суд кассационной инстанций не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда.

Арбитражный суд кассационной инстанции, вне зависимости от доводов кассационной жалобы первого ответчика проверил и не находит также и безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, так как не усматривает процессуальных нарушений при принятии названного судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа, постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2007 года N 09АП-8892/2007-ГК по делу N А40-4366/07-9-43 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "НБА-Северо-Запад" - без удовлетворения.