Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2012 г. N 12АП-5046/11

г. Саратов

31 мая 2012 г.

Дело N А57-6681/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Акимовой М.А., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А57-6681/2010 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (г.Саратов ИНН 6450011003 ОГРН 1036405000280),

к открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" (г.Екатеринбург ИНН 6674189593 ОГРН 1069674073435),

третьи лица:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (г.Саратов ИНН 6450000788 ОГРН 1026402196622),

Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (г.Саратов ИНН 6455038129 ОГРН 1046405508918)

о расторжении договора аренды земельного участка и признании ограничения (обременения) отсутствующим,

по встречному иску открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал", (г.Екатеринбург ИНН 6674189593 ОГРН 1069674073435),

к администрации муниципального образования "Город Саратов" (г.Саратов ИНН 6450011003 ОГРН 1036405000280),

об уменьшении арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Парамонова Т.Н. доверенность N 01-4/38 от 25.05.2011 г..,

от комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Парамонова Т.Н. доверенность N 02-08/5-18532 от 14.12.2011 г..,

от общества с ограниченной ответственностью "Прогресс-Саратов" - Чиркова М.Г. доверенность N 7 от 26.03.2012 г..,

в отсутствие представителей открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал", комитета по управлению имуществом Саратовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" (далее - ООО "КИТ-Кэпитал", общество) о расторжении договора аренды земельного участка и признании ограничения (обременения) отсутствующим, по встречному иску ОАО "КИТ-Кэпитал" к Администрации об уменьшении арендной платы.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 17 мая 2011 года удовлетворены исковые требования Администрации, расторгнут договор аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.. площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенного по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на поселок Зональный. Признано отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт в пользу ОАО "КИТ-Кэпитал". Отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "КИТ-Кэпитал" об уменьшении арендной платы по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г. на сумму 7609106 рублей 12 копеек, начисленных ОАО "КИТ-Кэпитал" в качестве арендной платы за период с 09 ноября 2007 года по 23 июля 2008 года.

ОАО "КИТ-Кэпитал" не согласилось с вынесенным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать, встречные исковые требования общества удовлетворить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В представленном отзыве Администрация просит производство по апелляционной жалобе общества прекратить, решение суда первой инстанции пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам.

Апелляционная коллегия пришла к выводу о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, в связи с тем, что необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Прогресс Саратов" (далее - ООО "Прогресс-Саратов").

В соответствии с ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей ОАО "КИТ-Кэпитал", комитета по управлению имуществом Саратовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.10.2005 г.. N 1537-р ООО "КИТ-Кэпитал" предоставлен земельный участок на праве аренды площадью 88632 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:0132 для строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, сроком на 49 лет.

На основании распоряжения, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ООО "КИТ-Кэпитал" (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.. (далее - договор аренды), согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, для строительства торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 07.10.2005 г. 48/05-8714, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 88632 кв.м. (п. 1.1.).

Согласно акту приема-передачи от 17.10.2005 г.., Комитет по управлению имуществом Саратовской области передал (далее - Комитет), а ООО "КИТ-Кэпитал" приняло в соответствии с договором аренды земельного участка от 17.10.2005 г.. N 540 земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, в границах указанных в кадастровом плане участка от 07.10.2005 г.. N 48/05-8714, площадью 88632 кв.м.

Согласно разделу 2 договора аренды, договор заключен сроком на сорок девять лет.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В установленном законном порядке сделка зарегистрирована в ЕГРП, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.04.2010 г.. N 17/080/2010-071.

ОАО "КИТ-Кэпитал", согласно пункту 1.1. Устава, создано в результате преобразования ООО "КИТ-Кэпитал" и является его правопреемником в соответствии с передаточным актом, утвержденным общим собранием участников ООО "КИТ-Кэпитал" (Решение N 6 от 26.05.2006 г.).

В соответствии с действующим законодательством, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, т.е. уполномоченным лицом по распоряжению земельными участками на территории города Саратова является Администрация (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах в соответствии со статьями 309-419 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с требованиями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 договора аренды, арендатору предоставлен земельный участок с разрешенным использованием: для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Администрация указывает, а ОАО "КИТ-Кэпитал" не отрицается, что до настоящего времени Арендатор не приступил к его освоению для строительства торгово-развлекательного комплекса, что влечет за собой нарушение п.5.1.1 договора аренды.

Кроме того в соответствии с пунктами 5.2.2., 5.2.3, договора аренды, арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату за право пользования земельным участком в размере и сроки установленные п.п. 3.1., 3.2. договора аренды.

Согласно пункту 3.2. договора аренды арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года по указанным в договоре реквизитам.

Однако, арендатором неоднократно нарушались сроки внесения арендных платежей, что подтверждается расчетом по внесению арендных платежей к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г..

За период с 01.01.2007 г.. по 31.12.2009 г.. задолженность по арендной плате составила 29401765,26 рублей.

Факт неоднократного нарушения сроков внесения арендных платежей и наличие задолженности по арендной плате подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.10.2010 г.. по делу N А60-23748/2010-С14, оставленным в силе постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 г..

Арбитражным судом Свердловской области удовлетворены требования Администрации о взыскании с ОАО "КИТ-Кэпитал" задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 17.10.2005. N 540 за период с декабря 2008 г. по декабрь 2009 г. (включительно) в общей сумме 13800129,44 руб. По расчету Арбитражного суда Свердловской области за период с декабря 2008 года по декабрь 2009 года задолженность по арендным платежам по договору аренды составила 13800129,44 руб. (в т.ч. 1061548,42 руб. - за декабрь 2008 года; 12738581,02 руб. за 2009 год).

Наличие указанной задолженности ОАО "КИТ-Кэпитал" не оспаривается. Доказательств, подтверждающих факт оплаты арендных платежей за период с декабря 2008 года по декабрь 2009 года, а также доказательств, подтверждающих факт осуществления взаимозачета в одностороннем или в двустороннем порядке, обществом не представлено.

В связи с вынесением Арбитражным судом Свердловской области определения от 27.12.2008 г. по делу N А60-41103/2008-С11 о принятии к производству заявления должника ОАО "КИТ-Кэпитал" о признании его несостоятельным (банкротом) и введении в отношении должника процедуры наблюдения, обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 17.10.2005 г. N 540 за период по ноябрь 2008 года (включительно) возникли у общества до возбуждения судом дела о банкротстве общества и введения в отношении общества процедуры наблюдения, следовательно, не относятся к текущим платежам общества, требования Администрации о взыскании долга за указанный период подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Указанная задолженность является реестровой и подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, указанные выше обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, свидетельствуют о неоднократном нарушении ОАО "КИТ-Кэпитал" условий договора.

Нарушение договора ОАО "КИТ-Кэпитал" лишает Администрацию на то, что Администрация была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами. Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона Саратовской области "О земле" от 21.05.2004 г.. N 23-ЗСО, вступившим в силу 22.05.2004 г. (в редакции, действовавшей в период издания распоряжения Комитета от 10.10.2005 г.. N 1537-р и в период заключения договора аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 г..), до разграничения государственной собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками, свободными от прав третьих лиц, осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то Правительством области, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.

Правительство Саратовской области, реализуя свои полномочия по изданию нормативно-правовых актов в сфере регулирования земельных отношений во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Саратовской области "О земле" от 21.05.2004 г. N 23-ЗСО, издало постановление от 05.10.2004 г. N 216-П "Об утверждении правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки", в соответствии с которым полномочия по распоряжению данными земельными участками были закреплены за Комитетом.

Договор аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.. на момент его заключения заключен специально уполномоченным Правительством Саратовской области органом исполнительной власти области - Комитетом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок, переданный в аренду ОАО "КИТ-Кэпитал" является государственной собственностью.

В пункте 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 г.. N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О Земле", статья 4 Закона N 23-ЗСО признана утратившей силу.

Таким образом, принимая во внимание положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 г.. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", с момента вступления в силу указанных изменений в Закон Саратовской области "О земле", право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлено органу местного самоуправления-Администрации, которая выступает стороной по договорам аренды земельных участков.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с момента вступления в силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 г. N 144-ЗСО, при неизменности собственника имущества сменился лишь арендодатель по договору аренды, представляющий собственника государственного имущества. Место Комитета заняла Администрация.

На основании изложенного, на дату обращения с исковым заявлением Администрация представляет собственника имущества и является арендодателем по указанному договору, независимо от того оформлялось ли изменение стороны в договоре соглашением.

Таким образом, согласно статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с перераспределением полномочий к Администрации перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и право на расторжение договора в судебном порядке.

Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком на момент рассмотрения спора, является Администрация.

Кроме того, в связи с принятием Закона Саратовской области от 07.10.2009 г. N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле", 13.11.2009 г. N 7199 Комитетом в адрес Администрации направлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.10.2005 г.. N 540 для использования в работе.

В нарушение пункта 3 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.. от ОАО "КИТ-Кэпитал" арендная плата за пользование земельным участком с 05.07.2008 г., согласно уведомления Комитета по земельным ресурсам Администрации, не поступает.

В связи с чем, 13.04.2010 года Комитет по земельным ресурсам Администрации в адрес ОАО "КИТ-Кэпитал" направил уведомление (исх. N 02-07/07-5570) о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды земельного участка.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа.

В соответствии с п. 4.1.2. п.п. 5, 7 договора аренды, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора, в том числе, при:

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- невнесении арендной платы в установленный Договором срок уплаты арендной платы.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как указывалось выше, 13.04.2010 г. Комитетом по земельным ресурсам Администрации в адрес ОАО "КИТ-Кэпитал" направлено уведомление о добровольном расторжении договора аренды земельного участка, в связи с нарушением арендатором условий договора, с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и акта приема-передачи.

Решением Саратовской городской Думы от 10.07.2009 г. N 42-492 "О Положении о комитете по земельным ресурсам Администрации (в редакции, действующей на 13.04.2010 г. - день направления уведомления) определены полномочия комитета, в соответствии с которыми комитет по земельным ресурсам осуществляет подготовку документов для распоряжения органами местного самоуправления муниципального образования "Город Саратов" земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Саратов", заключает, расторгает, прекращает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования земельных участков, а также соглашения и дополнения к ним.

Согласно доверенности от 30.06.2009 г. N 01-02-41/36, выданной главой Администрации Сомовым В.Л. председателю комитета по земельным ресурсам Администрации Варламову Д.В., последний вправе заключать и расторгать договоры аренды земельных участков, а также совершать все необходимые действия, связанные с заключением и расторжением договоров. Таким образом, уведомление от 13.04.2010 N 02-07/07-5570 направлено надлежащим лицом.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о нарушении арендатором не только условий договора, но и требований закона и дают право требовать досрочного расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Комитет по земельным ресурсам Администрации не получил от ОАО "КИТ-Кэпитал" ответа на предложение о расторжении вышеназванного договора аренды, направленное в адрес последнего 13.04.2010 г..

Таким образом, до истечения срока действия договора аренды Комитет по земельным ресурсам Администрации уведомлением от 13.04.2010 г. N 02-07/07-5570 известил ОАО "КИТ-Кэпитал" о расторжении договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном.

Таким образом, ОАО "КИТ-Кэпитал" уклоняется от расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г., подписания соглашения о его расторжении в добровольном порядке и передаче земельного участка по акту приема-передачи, а потому требование Администрации по первоначальному иску о расторжении договора аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.. площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенного по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на поселок Зональный, подлежит удовлетворению.

Также Администрацией заявлено требование о признании ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 88632 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт в пользу ОАО "КИТ-Кэпитал" отсутствующим, и прекращении соответствующей записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г.., оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В рамках дела N А57-6681/2010 заявлено встречное исковое заявление ОАО "КИТ-Кэпитал" к Администрации об уменьшении арендной платы по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г. на сумму 7609106, 12 рублей, начисленных ОАО "КИТ-Кэпитал" в качестве арендной платы за период с 09.11.2007 г. по 23.07.2008 г., когда фактическое использование предмета аренды было невозможно, в виду наличия недостатков переданного арендодателем имущества с учетом изменения предмета иска.

В обосновании своих исковых требований истец ОАО "КИТ-Кэпитал" ссылается на то, что 17.10.2005 г. между Комитетом и ООО "КИТ-Кэпитал" (было преобразовано в ОАО "КИТ-Кэпитал") был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 09.11.2007 г.., определением Арбитражного суда Саратовской области по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки (NА-57-23050/07-11) были наложены обеспечительные меры в отношении земельного участка, площадью 88 632 кв.м., с кадастровым номером 164:48:00 00 00:0132, а именно: запрет на совершение сделок и иных действий, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц земельного участка, и запрет на осуществление строительных, монтажных и иных работ, которые могут изменить первоначальное состояние земельного участка. Вышеизложенное обременение было снято по заявлению ОАО "КИТ-Кэпитал" Арбитражным судом Саратовской области 23.07.2008 г. (дело N 23050/07-11-118).

Поводом для применения обеспечительных мер явилось исковое заявление Заместителя прокурора Саратовской области.

В ходе проверки соблюдения законодательства заместителем прокурора было выявлено нарушение при предоставлении земельного участка ОАО "КИТ-Кэпитал" Комитетом Решения Саратовской городской Думы от 29.06.2000 г. N 246-471 "Об утверждении Плана красных линий центрального планировочного района города", которым были установлены градостроительные ограничения использования объектов недвижимости, расположенных в пределах красных линий.

Таким образом, по мнению истца по встречному иску, Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок с недостатками, которые препятствовали целевому использованию предмета аренды и требовали осуществления корректировки проектной документации.

Передача земельного участка по договору аренды состоялась 17.10.2005 г., что подтверждается Актом приема-передачи. Однако у Арендатора в период с 09.11.2007 г.. по 23.07.2008 г. включительно фактически отсутствовала возможность использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, в виду нарушения со стороны

Арендодателя требований законодательства, отсутствия предупреждения Арендатора о наличии обременения земельного участка публичным сервитутом и, как следствие, применение обеспечительных мер.

В соответствии с положениями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе требовать соразмерного уменьшим арендной платы.

ОАО "КИТ-Кэпитал", в свою очередь, в вышеуказанный период своевременно и в полном объеме производило перечисление платежей по арендной плате, размер которых составил 5034616,68 руб.

Арендатор направил Арендодателю предложение об изменении условий договора об арендной плате с применением зачета вышеуказанной суммы, оплаченной ОАО "КИТ- Кэпитал" (5034616, 68 руб.), в счет будущих арендных платежей.

До настоящего времени Арендодатель не направил в адрес ОАО "КИТ-Кэпитал" ответ на предложение об изменении условий договора аренды.

В судебном заседании ОАО "КИТ-Кэпитал" изменил требования по встречному иску и просит уменьшить размер арендной платы на сумму, начисленную в качестве арендной платы за период с 09.11.2007 г. по 23.07.2008 г. в размере 7609106,12 рублей.

Таким образом, истец по встречному исковому заявлению считает, что удовлетворение настоящего искового заявления полностью исключает удовлетворение первоначального иска Администрации к ОАО "КИТ-Кэпитал" о расторжении договора аренды земельного участка по делу N А57- 6681/2010 в связи с тем, что покрывает сумму задолженности по договору аренды.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, отзыве на иск, заслушав представителей сторон, суд находит требования по встречному иску не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено судом выше и вышеуказанными судебными актами по делу N А60 - 23748/2010, 17.10.2005 г.. Комитет (арендодатель) и ОАО "КИТ-Кэпитал", (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, для строительства торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 07.10.2005 N 48/05-8714, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 88632 кв.м.

Кроме того, в Арбитражном суде Саратовской области рассматривалось исковое заявление Заместителя прокурора Саратовской области к Комитету, ОАО "КИТ-Кэпитал", третьи лица: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, Управление Роснедвижимости по Саратовской области, г. Саратов, Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по архитектуре и градостроительств у администрации г. Саратова, г. Саратов, Комитет по земельным ресурсам администрации г.Саратова о признании недействительным договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.., заключенного между Комитетом и ООО "КИТ-Кэпитал" на аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132, находящегося по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос.Зональный, площадью 88632 кв.м., для строительства торгово-развлекательного комплекса, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать ОАО "КИТ-Кэпитал" передать Комитету земельный участок площадью 88632 кв.м., находящийся по адресу: г.Саратов, УстьКурдюмский тракт, с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132, признать недействительным зарегистрированное в ЕГРП право аренды ОАО "КИТ-Кэпитал" на земельный участок площадью 88632 кв.м., находящийся по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132 - (дело N А-57-23050/07-11).

Арбитражным судом Саратовской области было установлено, что в соответствии с требованиями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и "Правилами предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки", утвержденными Постановлением Правительства Саратовской области N 216-П от 05.10.2004 г.., ответчиком был оформлен акт выбора земельного участка по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос.Зональный.

Акт выбора земельного участка был подписан 12.08.2005 г.. Председателем Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Саратов и утвержден распоряжением Комитета N 1408р от 21.09.2005 г..

На основании утвержденного акта выбора земельного участка проведено межевание земельного участка и сформировано землеустроительное дело, согласованное Управлением Роснедвижимости по Саратовской области, Муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро землепользования" выполнен проект границ земельного участка, согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации проведен кадастровый учет земельного участка. В соответствии с Федеральным законом N 28-ФЗ от 02.01.2001 г. "О государственном земельном кадастре" для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Проверив соответствие представленных для кадастрового учета документов требованиям законодательства Российской Федерации и подтвердив их правильность, ФГУ "Земельная кадастровая плата" по Саратовской области согласно требованиям статей 19, 20 указанного Федерального закона провело государственный кадастровый учет земельного участка и выдало кадастровый план земельного участка. В соответствии со статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства Саратовской области Комитетом по управлению государственным имуществом Саратовской области 10.10.2005 г. вынесено распоряжение за N 1537р о предоставлении ООО "КИТ-Кэпитал" земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что незначительное расхождение в площади земельного участка, указанной в акте выбора земельного участка (9,00 га) и в распоряжении Комитета N 1408р об утверждении акта выбора земельного участка ООО "КИТ-Кэпитал" (8,8632 га), не является нарушением законодательства, поскольку совпадают адресные ориентиры спорного земельного участка и цель предоставления земельного участка, указанные в акте выбора и в распоряжении Комитета N 1408р.

Действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено ограничений по предоставлению земельных участков, часть которых находится в красных линиях, за исключением ограничений, установленных статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Саратовской городской Думы от 29.06.2000 г. N 246-471 "Об утверждении Плана красных линий центрального планировочного района города" установлены градостроительные ограничения (публичные сервитуты) использования объектов недвижимости, расположенных в пределах красных линий на территории города Саратова. Градостроительные ограничения (публичные сервитуты) использования объектов недвижимости, расположенных об отсутствии в пределах красных линий на территории города Саратова, устанавливают запрет на капитальное строительство и реконструкцию существующих строений с увеличением их строительного объема в пределах красных линий. Однако это не является основанием для отказа в предоставлении в аренду для строительства земельного участка, часть которого находится в красных линиях. Часть земельного участка, находящегося в красных линия допустимо озеленять, размещать на нем малые архитектурные формы, парковку автомобилей, и другие временные сооружения.

Доказательством того, что ОАО "КИТ-Кэпитал" не застраивает территорию, находящуюся в красных линиях является генеральный план с внутри площадными инженерными сетями, который является составной частью рабочего проекта, на котором видно, что территория, подлежащая застройке не входит в территорию, ограниченную красными линиями.

В рамках дела N А57-23050/07-11 определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2007 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета ОАО "Кит-Кэпитал" совершать сделки и иные действия, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц земельного участка, площадью 88632 кв.м., с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132, расположенного по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, и осуществлять строительные, монтажные и иные работы, которые могут изменить прежнее состояние этого земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.04.2008 г. в удовлетворении исковых требований Заместителя прокурора Саратовской области отказано.

ОАО "КИТ-Кэпитал" ссылается, на то, что приобретая земельный участок, он не знал о наличии красных линий, поскольку в договоре аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 г. отсутствуют какие-либо указания о том, что часть земельного участка находится в красных линиях. В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 17.10.2005 г. Комитет передал, а ООО "КИТ-Кэпитал" приняло земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на поселок Зональный, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.10.2005 г.. N 48/05-8714, площадью 88632 кв.м. В обозначенном кадастровом плане также отсутствует какая-либо информация о том, что часть земельного участка находится в красных линиях.

В документах, которые были получены истцом по встречному иску до заключения договора аренды: в акте выбора земельного участка от 19.08.2005 года, в распоряжении Комитета N 1408р от 21.09.2005 г.., в распоряжении Комитета N1537 от 10.10.2005 г., также отсутствует ссылка о том, что часть земельного участка находится в пределах красных линий.

Данные обстоятельства не принимаются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ (ред. от 04.12.2006 г..) "О землеустройстве" землеустройство проводится в обязательном порядке в случае предоставления и изъятия земельных участков. К видам землеустроительной документации относятся проекты территориального землеустройства, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства и др.

Таким образом, для предоставления прав на земельный участок, необходимо было составить проект территориального землеустройства (проект границ земельного участка).

В утвержденном проекте границ земельного участка содержатся сведения о наличии на испрашиваемом земельном участке красных линий. Таким образом, приобретая право аренды на земельный участок, ОАО "КИТ-Кэпитал" знало о наличии красных линий.

Соответственно основания для применения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (земельного участка) отсутствуют, поскольку при заключении договора аренды ОАО "КИТ-Кэпитал" обладало всей необходимой информацией, связанной с условиями использования земельного участка.

Истец по встречному иску просит уменьшить арендную плату по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г. на сумму 7609106 рублей 12 копеек, начисленных ОАО "КИТ-Кэпитал" в качестве арендной платы за период с 09.11.2007 г. по 23.07.2008 г., поскольку фактическое использование предмета аренды было невозможно, в виду наличия недостатков переданного арендодателем имущества с учетом изменения предмета иска.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, арендодатель не несет ответственность, предусмотренную статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что встречное исковое требование ОАО "КИТ-Кэпитал" об уменьшении арендной платы по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г. на сумму 7609106 рублей 12 копеек, начисленных ОАО "КИТ-Кэпитал" в качестве арендной платы за период с 09.11.2007 г. по 23.07.2008 г., не подлежат удовлетворению.

Судом апелляционной инстанции также установлено следующее.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Саратовской области от 30.04.2008 г.. по делу N А57-23050/07-11 установлено, что ОАО "КИТ-Кэпитал" была разработана проектная документация: Торгово-развлекательный комплекс по Усть-Курдюмскому такту, поворот на поселок Зональный в Волжском районе г. Саратова", на данный проект получено положительное заключение Главгосэкспертизы России по Саратовской области N 244-07/СГЭ-0353/02 от 30.05.2007 г.. Администрацией г. Саратова 05.06.2007 г.. Обществу было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке: г.Саратов, Волжский район, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный.

На основании Распоряжения Комитета от 29.09.2005 г.. N 1465Р, Распоряжения Комитета от 21.09.2005 г.. N 1408Р, Распоряжения Комитета от 10.10.2005 г.. N 1537Р, договора аренды земельного участка от 17.10.2005 г.. N540, разрешения на строительство от 05.06.2007 г.. N64-210, рабочего проекта, согласованного Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г.Саратова 28.12.2006 г.., кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 28.12.2010 г.., за ОАО "КИТ-Кэпитал" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 17 кв.м, степень готовности 4%, инв. N63:401:003:000099870, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2011 г.. сделана запись регистрации N64-64-11/905/2010-105, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64-АВ N958220 от 31.01.2011 г..

Судом апелляционной инстанции на основании представленных в материалы дела документов установлено, что объект незавершенного строительства - площадь застройки 17 кв.м, степень готовности 4%, инв. N 63:401:003:000099870, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:0132, который был предоставлен Комитетом (Арендодатель) и ООО "КИТ-Кэпитал" (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005 г.., что сторонами по делу не оспаривалось.

19.04.2011 г.. между ОАО "КИТ-Кэпитал" и обществом с ограниченной ответственностью "Линия" (далее - ООО "Линия") заключен договор N 465 купли-продажи объекта незавершенного строительства. На основании указанного договора купли-продажи произведена регистрация права собственности ООО "Линия" на объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 64-АВ N 958280, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10.06.2011 г..

На основании договора купли-продажи N 497 от 19.07.2011 г.., заключенного между ООО "Линия" и обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс Саратов" (далее - ООО "Прогресс-Саратов"), произведена государственная регистрация права собственности ООО "Прогресс Саратов" на объект незавершенного строительства площадь застройки 17 кв.м, степень готовности 4%, инв. N 63:401:003:000099870, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, кадастровый (условный) номер: 64-64-11/905/2010-105, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2011 г.. серии 64-АГ N 309834.

Таким образом, в настоящее время собственником объект незавершенного строительства площадь застройки 17 кв.м, степень готовности 4%, инв. N 63:401:003:000099870, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, кадастровый (условный) номер: 64-64-11/905/2010-105, является ООО "Прогресс Саратов".

За ООО "Прогресс Саратов" согласно выписки из ЕГРП от 27.03.2012 г.. N 17/056/2012-412 зарегистрировано ограничение (обременение) права на земельный участок площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132 в виде аренды.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в силу в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ОАО "КИТ-Кэпитал" выбыло из обязательств по аренде земельного участка, переданного на основании договора N 540 от 17.10.2005 г..

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства перешло к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Саратов", то к нему перешло и право аренды на сформированный под этот объект земельный участок в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, заключенного между прежним собственником объекта и Администрацией.

Также из содержания части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г.. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателей недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков.

Руководствуясь статьями 167-170, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 мая 2011 года по делу N А57-6681/2010 отменить.

В удовлетворении заявления администрации муниципального образования "Город Саратов" о расторжении договора аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенного по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, отказать.

В удовлетворении заявления администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, в пользу открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал" отказать.

В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал" об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 на сумму 7609106 руб. 12 коп., начисленных открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" в качестве арендной платы за период с 09.11.2007 по 23.07.2008, отказать.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

М.А. Акимова Т.С. Борисова