Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2012 г. N 11АП-13887/11

г. Самара

07 февраля 2012 г.

Дело N А55-5669/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Кузьминой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Глухова О.В., представитель по доверенности от 20.12.2011 г..,

от ответчика МП г.о. Самара "Перспектива" - Крот Н.И., представитель по доверенности от 17.01.2012 г..,

от ответчика ООО "Квартал-Центр" - Рябова И.Ю., представитель по доверенности от 23.11.2010 г..,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 6 дело N А55-5669/2011 по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871), г. Самара,

к 1. муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" (ОГРН 1026301425820), г. Самара,

2. обществу с ограниченной ответственностью "Квартал-Центр" (ОГРН 1076319005751), г. Самара,

с привлечением третьих лиц: 1. Глава городского округа Самара, 2. Администрация городского округа Самара, 3. Министерство культуры Самарской области, 4. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 5. Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, 6. ООО "Центр независимой оценки", г. Самара, ОГРН: 1086316001639,

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива", ООО "Квартал-Центр" (с учетом уточнения), в котором просит признать недействительным договор купли - продажи N 7 от 07.10.2010 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты NN 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, заключенного МП г.о. Самара "Перспектива" с ООО "Квартал-Центр"; применить последствия недействительности сделки в виде возврата МП г.о. Самара "Перспектива" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты NN 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10; ООО "Квартал-Центр" -денежные средства, полученные от продажи вышеуказанного имущества, в размере 7 799 959 руб.

Истец, заявив указанные требования, исходил из того, что указанная сделка является ничтожной, так как совершена с нарушением норм действующего законодательства: ст. ст. 17, 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. ст. 15, 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) РФ".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Ответчик - ООО "Квартал-Центр" с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение изменить в мотивировочной части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи N 7 от 07.10.2010, не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Принимая во внимание, что истцом оспаривается заключенный ответчиками договор купли-продажи в том числе, в связи с несоответствием рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" в отчете об оценке N 213/3-ФИ-10 от 21.09.2010, требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", однако оценщик, осуществивший оценку, к участию в деле не привлечен, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 20.12.2011 вынес определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Этим же определением арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Центр независимой оценки".

Представитель истца в судебном заседании 31.01.2012 г.. доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнениях к исковому заявлению поддержал и пояснил, что при заключении оспоренного договора купли-продажи ответчиками нарушена статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Договор купли-продажи N 467 от 18.08.2010, заключенный ответчиками, является притворным. Действительная воля сторон договора направлена на обход законодательства о приватизации. Кроме того, истец считает, что ответчиками при заключении договора нарушены положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При составлении отчета об оценке N 135-ФИ-10 от 11.08.2010 оценщиком не применялся затратный подход, поэтому определенная отчетом рыночная цена объект не может быть признана допустимой для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Представитель ООО "Квартал-Центр" в судебном заседании с доводами истца не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на иск, просил требования истца оставить без удовлетворения.

Представитель муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" в судебном заседании с иском согласился и просил его удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с этим, на основании ст. 156 АПК РФ, дело рассматривается в их отсутствие.

Третье лицо Управление ФАС по Самарской области в отзыве на апелляционную жалобу указало, что спорные правоотношения не затрагивают права и интересы Управления и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнениях к исковому заявлению, апелляционной жалобе, отзывах на иск и апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд установил.

В соответствии с Приказом Департамента управления имуществом городского округа Самара N 1230 от 04.05.2009 г.. в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" передано нежилое помещение, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты NN 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10, являющееся муниципальной собственностью городского округа Самара.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 09.10.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 63-АД N 198904 (л.д. 29, т. 1).

МП г.о. "Перспектива" произведена оценка указанного объекта недвижимости в целях определения рыночной стоимости объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества N 213/3-ФИ-10 от 21.09.2010 рыночная стоимость объект составляет 7625651 руб. 58 коп., в том числе НДС (л.д.15-19, т. 1).

МП г.о. "Перспектива" письмом от 30.09.2010 г.. N 372 обратилось в Департамент управления имуществом городского округа Самара в письме с просьбой дать согласие на совершение сделки по возмездному отчуждению вышеуказанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48.

В ответ на данное обращение истец письмом от 07.10.2010 N 15-07-04/53565 сообщил, что дает согласие на продажу нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты NN 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара. (л.д. 58, т. 1).

07.10.2010 г.. между муниципальным предприятием городского округа Самара "Перспектива" (продавец) и ООО "Квартал-Центр" (покупатель) заключен договор N 7 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты NN 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10. Стоимость объекта определена сторонами в сумме 7799959 руб. (с учетом НДС) (л.д. 113-118, т. 1).

Платежным поручением N 2 от 07.10.2010 ООО "Квартал-Центр" уплатило Предприятию 7799959 руб. согласно договору купли-продажи N 7 от 07.10.2010 (л.д. 20, т. 2).

Департамент обратился с иском о признании договора купли-продажи N 7 от 07.10.2010, заключенного ответчиками, недействительной в силу ничтожности сделкой.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с этим истец доказательства несоответствия договора купли-продажи N 7 от 07.10.2010 требованиям закона или иных правовых актов не представил.

Довод истца о несоответствии договора купли-продажи N 7 от 07.10.2010 требованиям Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", притворности сделки по закреплению спорного нежилого помещения на праве хозяйственного ведения за Предприятием, имеющей целью последующую передачу данного объекта в частную собственность в обход законодательства о приватизации, не может быть принят судом.

Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с данным Кодексом.

Согласно статье 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Истец доказательства того, что МП г.о.Самара "Перспектива" в результате отчуждения нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты N N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10, лишилось возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом Предприятия, не представил.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие данного Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Следовательно, Предприятие в соответствии со статьями 294,295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" вправе было с согласия собственника - муниципального образования "Городской округ Самара" в лице Департамента, распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения, и договор купли-продажи N 7 от 07.10.2010, заключенный Предприятием с ООО "Квартал-Центр", не может быть признан недействительной в силу притворности сделкой, прикрывающей сделку приватизации.

Данный вывод основан на судебной практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15353/09 от 08.02.2010 по делу N А11-5237/2008-К1-1/187, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12471/07 от 17.10.2007 по делу N А55-18861/2006-43, N 12615/07 от 19.10.2007 по делу N А55-18862/2006, N 17207/07 от 25.12.2007 по делу N А55-1462/2007, N 11030/08 от 03.09.2008 по делу N А55-1465/2007, N 11505/08 от 19.09.2008 по делу N А47-5617/2007-18ГК, N ВАС-10023/11 от 18.08.2011 по делу N А51-16576/2010).

Материалами дела подтверждается, что нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв.м., 3 этаж, комнаты N N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты NN 1-6, 8-10, является объектом культурного наследия регионального значения "Дом Тареева, Городская Управа", состоящим на государственной охране на основании Решения Куйбышевского облисполкома от 06.05.1987 г. N 165, что подтверждается записью в ЕГРП от 01.06.2011 г.. N 63-63-01/400/2010-394.

В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи N 7 от 07.10.2010 предусмотрено, что покупатель несет бремя содержания объекта культурного наследия, в том числе оформляет охранное обязательство в органах исполнительной власти Самарской области по государственной охране объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Переход права собственности на спорное нежилое помещение за ООО "Квартал-Центр" зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2011 г.. серия 63-АЕ N 379571 (л.д.21, т.4).

Основанием государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи N 7 от 07.10.2010 г.., а также решение Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2011 г.. по делу N А55-25185/2010.

21.06.2011 года Министерством культуры Самарской области и ООО "Квартал-Центр" подписано охранное обязательство N 65-11/1780 в отношении указанного объекта культурного наследия (л.д. 131-163, т.2).

При таких обстоятельствах договор купли-продажи N 7 от 07.10.2010 г.. является заключенным.

Довод истца о том, что заключенный ответчиками договор купли-продажи не соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", так как заключен без проведения конкурса или аукциона на право его заключения, является необоснованным и не может быть принят судом.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, данная правовая норма не содержит требования о заключении договора купли-продажи в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Доказательства наличия правовых актов органов местного самоуправления муниципального образования "Городской округ Самара", устанавливающих, что заключение муниципальными предприятиями договоров купли-продажи в отношении муниципального недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, истец суду не представил.

Довод истца о несоответствии договора купли-продажи требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком не был применен затратный подход к оценке, также является необоснованным и не может быть принят судом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.1992 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Истец доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости имущества, представленного ООО "Центр независимой оценки", не представил, ходатайство о назначении экспертизы по делу не заявил.

Довод истца о недостоверности рыночной оценки объекта недвижимости, определенной указанным отчетом, так как оценщиком не применялся затратный и доходный подходы при определении рыночной цены, не может быть принят судом.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В отчете об оценке рыночной стоимости имущества N 213/3-ФИ-10 от 21.09.2010 оценщиком обоснован отказ в использовании затратного и доходного подходов к оценке объекта.

Кроме того, в материалах дела имеется акт экспертного исследования N 2841/5-4 от 05.10.2010 г.. Самарской лаборатории судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 7799969 руб. с учетом НДС (л.д.49-57,т.1).

Арбитражный апелляционный суд, принимая во внимание, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, и установив указанные выше обстоятельства, считает, что исковые требования Департамента удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011, принятое по делу N А55-5669/2011, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента управления имуществом городского округа Самара оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев