Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2007 г. N ГК-А40/11294-07 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений суду необходимо дать оценку составу переданных по акту помещений, а также выяснить, осуществлял ли ответчик строительные работы без согласования с арендодателем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 ноября 2007 г. N ГК-А40/11294-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2007 г.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве (далее - ТУ Росимущества по г. Москве) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу Производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" (далее - ЗАО ПСФ "Громос-ЛТД") о расторжении договора аренды от 01.08.1997 N 01-3/866, заключенного между Госкомимуществом, ГУП "Центрреставрация" и ЗАО ПСФ "Громос-ЛТД", взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 2.972.163 руб. 60 коп. и пени на основании п. 4.2.2 договора в размере 36.844.297 руб. 95 коп., а также выселении ЗАО ПСФ "Громос-ЛТД" из нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью и расположенных по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 15, общей площадью 504 кв. м.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 450, 451, 452, 619, 622 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, выразившимися в осуществлении строительных, монтажных и отделочных работ внутри и на фасаде здания, не согласованном возведении мансардного этажа без согласования с Росимуществом и балансодержателем, невнесении арендных платежей в сроки и размере, установленные договором.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО (далее - Управление) и ФГУПК "Центрреставрация".

Решением от 14.06.2007 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично. Суд расторг договор аренды от 01.08.1997 N 01-3/866, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 2.972.163 руб. 60 коп. и выселил ответчика из спорных нежилых помещений. В остальной части иска отказано. Удовлетворяя иск в названной части, суды признали установленным наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с июля 1997 г. по февраль 2007 г. и проведение им в период действия договора аренды без разрешения арендодателя и балансодержателя перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода о правомерности требований о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ. Отказывая в иске о взыскании неустойки, суд признал установленным, что ответчик не уклонялся от уплаты арендных платежей, а добросовестно заблуждался в том, что израсходованные на ремонтные работы денежные средства будут зачислены в счет задолженности по арендной плате.

На принятые судебные акты ЗАО ПСФ "Громос-ЛТД" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене в части удовлетворения исковых требований как незаконных, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, неполное исследование обстоятельств дела, нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя судом не дана оценка его доводам и представленным им в обоснование своих доводов доказательствам о том, что все работы на здании проводились ответчиком до момента заключения спорного договора, с разрешения ГУП "Центрреставрация", а расходы арендатора на ремонт здания подлежали зачету в счет арендной платы.

Истцом и третьими лицами отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Госкомимуществом (арендодатель), ГУП "Центрреставрация" (балансодержатель) и ЗАО ПСФ "Громос-ЛТД" (арендатор) заключен договор от 01.08.1997 N 01-3/866 на аренду нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 15, сроком с 01.08.1997 по 31.12.2017 г.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по уплате арендной платы и невнесение арендных платежей за период с июля 1997 г. по февраль 2007 г., что привело к возникновению задолженности в сумме 2.972.163 руб. 60 коп. Истец ссылается также на осуществление ответчиком в период действия названного договора строительных, монтажных и отделочных работ внутри и на фасаде здания, самовольное возведение мансардного этажа площадью 100 кв.м. без согласования с арендодателем и балансодержателем и без получения разрешения последних.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что все работы на здании проводились им в период с января 1995 г. по апрель 1997 г. в рамках договора аренды N 14/94 от 20.10.1994, заключенного с ГУП "Центрреставрация", до заключения аренды от 01.08.1997. Работы производились на основании проекта реконструкции, переданного арендодателем (ГУП "Центр реставрация") и под техническим контролем последнего. При этом все расходы, понесенные ответчиком, подлежали зачету в счет арендной платы на основании договора от 01.08.1997 N 01-3/866 и Приложения N 2 к договору.

Согласно ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В силу ст. 170 АПК РФ в решении должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующих в деле.

Между тем, в нарушение названных норм закона суд не рассмотрел доводы ответчика, приведенные им в обоснование своих возражений по иску, не исследовал и не оценил представленные ответчиком в дело доказательства, содержащиеся в томе III.

При таких обстоятельствах выводы судов об осуществлении ответчиком строительных, монтажных и иных работ, возведении мансардного этажа в период действия договора аренды от 01.08.1997 без согласования с арендодателем не могут быть признаны соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Вывод суда о возведении ответчиком мансардного этажа, сделан также без учета и оценки акта от 29.08.1997 приемки-передачи передаваемых в аренду помещений по договору от 01.08.1997 N 01/3-866, согласно которому мансарда входила в состав передаваемых помещений (л.д. 48-49 т. 2).

Вывод судов о нарушении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей и наличии задолженности перед истцом а размере 2.972.163 руб. 60 коп., сделан без учета п. 6.1 договора от 01.08.1997 г., согласно которому расходы арендатора в сумме 3.024.653.660 (неденоминированных) рублей (приложение N 2) на восстановление здания являются основанием для зачета этих затрат в счет арендной платы.

После погашения своих затрат на восстановление здания арендатор начинает перечислять установленную на момент погашения указанных затрат арендную плату в Федеральный бюджет по дополнительному расчету, произведенному с учетом ставок, действующих на момент погашения.

При этом Приложением N 2 к договору является справка о финансовых затратах ЗАО "Громос-ЛТД" по реконструкции помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 15, которые составили 3.024.653.660 руб. (неденоминированных).

При изложенном вывод судов о наличии задолженности ответчика по арендным платежам за период с июля 1997 г. по февраль 2007 г. также не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст. 288 АПК РФ несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также нарушение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления, являются основаниями для отмены принятых судебных актов.

На основании названной нормы закона решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ оценить имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные ответчиком в обоснование своих возражений, дать оценку п. 6.1 договора аренды от 01.08.1997 и Приложения N 2 к нему, и с учетом установленного разрешить спор, с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 14.06.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 19.09.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-10240/07-91-96 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.