Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2012 г. N 05АП-3121/12

г. Владивосток

04 июня 2012 г.

Дело N А59-5434/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 29 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии

от истца: Серков С.В., доверенность от 13.12.2011 N 123Д;

от ответчика: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента архитектуры, градостроительства и управления

недвижимостью города Южно-Сахалинска

апелляционное производство N 05АП-3121/2012

на решение от 24.02.2012

судьи С.Ф. Дудиной

по делу N А59-5434/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к ООО "ФИДЕС"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска ( далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" (далее - ООО "ФИДЕС") с иском о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130.

Решением от 24.02.2012 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Считает необоснованным вывод суда о несогласованности между сторонами методики расчета, поскольку законом Сахалинской области N 78-ЗО было установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков по приведенной в законе формуле; изменение размера арендной платы согласуется с условием п.2.3 договора аренды, предусматривающего возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением законодательства; принятие уполномоченным органом нормативного акта по вопросу размера арендной платы является не изменением условий договора, а представляет собой его исполнение; заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в данном случае не требуется; произведенная ответчиком оплата за пользование земельным участком за 2010 год свидетельствует о его согласии производить оплату по договору аренды в соответствии с законом N 78-ЗО; на момент государственной регистрации договора аренды подлежал применению порядок, установленный названным законом; Департамент был лишен возможности изложить правовую позицию по вопросу несогласованности между сторонами методики расчета, что повлекло нарушение судом принципа состязательности сторон.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что основанием для обращения истца в суд послужила допущенная арендодателем арифметическая ошибка, письма, свидетельствующие о данном обстоятельстве, ООО "ФИДЕС" не получало; ответчик добросовестно уплачивал арендную плату в соответствии с расчетом Департамента; истцом фактически в одностороннем порядке была изменена методика расчета арендной платы, что недопустимо; довод о нарушении принципа состязательности сторон необоснован.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие ответчика по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей сторон, апелляционной коллегией установлено следующее.

26.06.2002 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "ФИДЕС" (арендатор) был заключен договор N 3130 аренды земельного участка площадью 3996 кв.м с кадастровым номером 65:01:02 02 004:0033, расположенного по адресу: юго-восточнее пересечения улиц Молодежной и Лермонтова в фактически сложившихся границах под существующую территорию (адресный номер - г.Южно-Сахалинск, ул.Лермонтова, 97) с разрешением строительства на данном участке производственной базы и автозаправочной станции.

Срок аренды определен пунктом 1.1 договора с 17.06.2002 до 01.07.2003.

Соглашениями от 25.11.2005, от 07.11.2007, от 31.01.2008 внесены изменения в договор аренды, касающиеся даты окончания действия договора, целевого назначения участка, площади, периодичности платежей.

Договор аренды от 26.06.2002, а также соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке 01.12.2010, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 65-65-01/047/2010-045, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 02.12.2010 N 01/047/2010-045.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком, определяемую на основании базовой ставки ежегодной арендной платы за единицу площади в годовом исчислении, исходя из площади переданного в аренду земельного участка, учитывая его оценочную зону и разрешенное использование, в размере 14 945,04 рубля в год согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3).

В силу пункта 2.3 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом равными частями от указанной суммы (п.2.5 договора).

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО (вступившим в силу с 01.01.2009) "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, в том числе, государственная собственность на которые не разграничена. Из содержания данного нормативного акта следует, что в Сахалинской области изменилась методика расчета арендной платы за пользование земельными участками. Согласно новой методике за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость земельных участков.

На основании данного Закона решением городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинска" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" установлены размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.

Руководствуясь указанным решением, Департамент в одностороннем порядке произвел расчет арендной платы за пользование спорным участком за 2010 год по формуле, представляющей собой произведение показателей коэффициентов кадастровой стоимости участка, дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка, зоны градостроительной ценности, инфляции.

06.02.2010 Департамент направил в адрес ООО "ФИДЕС" письмо N 37986 об изменении расчета арендой платы на 2010 год в соответствии с названным решением городского Собрания. Согласно данному уведомлению при расчете арендной платы применен показатель коэффициента разрешенного вида использования земельного участка (0,015), годовая арендная плата составила 19 395,37 рублей.

Письмом от 20.12.2010 Департамент направил в адрес ответчика другой расчет годовой арендной платы, в соответствии с которым последняя составила 129 302,50 рублей и предложил произвести доплату за 2010 год, указал, что изменение арендной платы связано с допущенной арендодателем технической ошибкой и применением неверного коэффициента, применению подлежит коэффициент разрешенного использования 0,1.

Письмом от 26.08.2011 N 103334 Департамент повторно уведомил ООО "ФИДЕС" о необходимости произвести доплату арендных платежей в сумме 106010,34 рублей за 2010 год и уплатить пени в сумме 41 921,29 рублей.

В связи с неисполнением ответчиком требований претензии в установленный срок, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч.3 ст.614 ГК РФ).

Частью 4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу ч.3 ст.65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном ч.3 ст.65 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, в настоящем деле задолженность по арендной плате, о взыскании которой просит истец, рассчитана по новой методике, установленной Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО, вступившим в силу с 01.01.2009.

Согласно составленному Департаментом расчету арендной платы за 2010 год истец руководствовался формулой, предусматривающей определение размера арендной платы за использование земельного участка в год в зависимости от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка, коэффициента зоны градостроительной ценности, вида использования земельного участка, его площади.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды N 3130 от 26.06.2002 стороны руководствовались методикой определения размера арендной платы за земельный участок в зависимости от базовой ставки арендной платы с учетом площади арендуемого земельного участка, ее изменение возможно только в порядке, установленном ч.1 ст.452 ГК РФ.

Содержащееся в пункте 2.3 вышеназванного договора аренды условие о том, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве составляющих при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды N 3130 от 26.06.2002 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Закона Сахалинской области N 78-ЗО, решения городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-04 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 ст.452 ГК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, а также содержится в определении ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11.

На основании вышеизложенного суд отклоняет как необоснованный довод истца о том, что в данном случае одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции том, что одностороннее изменение арендной платы со стороны Департамента произведено в нарушение норм права.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необоснованным отказ в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130, на основании следующего.

В соответствии со ст.ст.307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно представленному в апелляционную инстанцию расчету истца, произведенному по методике расчета арендной платы, предусмотренной договором аренды, годовой размер арендной платы по договору аренды от 26.06.2002 N 3130 за 2010 год составил 190 147,13 рублей, а за спорный период (с 01.01.2010 по 20.12.2010) - 184 416,67 рублей.

Таким образом, размер годовой арендной платы, рассчитанный по прежней методике, предусмотренной договором аренды, с учетом изменившихся базовых составляющих формулы расчета, выше, нежели годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Законом Сахалинской области N 78-ЗО (по новой методике).

При расчете задолженности по арендной плате по прежней методике истец правомерно исходит из площади земельного участка в размере 2924 кв.м, что соответствует дополнительному соглашению от 07.11.2007 к спорному договору аренды, а также 6-кратной базовой ставки арендной платы, установленной п.21 Приложения N 3 (Размеры арендной платы за земельные участки по видам использования земель и категориям арендаторов на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск") к Решению городского собрания от 24.05.2006 N 290/16-06-3 "О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа "город Южно-Сахалинск"", для земельных участков, предоставленных для размещения АЗС, складов АЗС, складов ГСМ, автогазонаполнительных станций.

Факт пользования ООО "ФИДЕС" спорным земельным участком в период с 01.01.2010 по 20.12.2010 подтвержден материалам дела и не оспаривается ответчиком. Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения емкостей для хранения ГСМ и специальной автомобильной техники установлен соглашением от 21.11.2008 к договору аренды от 26.06.2002 N 3130. Частичная оплата в счет арендной платы в размере 19 395,37 рублей была ООО "ФИДЕС" произведена.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает подлежащим взысканию с ООО "ФИДЕС" 106 010,34 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2002 N 3130 за период с 01.01.2010 по 20.12.2010, исчисленной по методике, предусмотренной данным договором, с применением 6-кратной базовой ставки арендной платы, установленной для данного вида разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, что в соответствии со ст.49 АПК РФ арбитражный суд обязан рассмотреть иск в пределах заявленных требований, коллегия считает обоснованными требования Департамента в сумме, не превышающей заявленную.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая удовлетворение судом апелляционной инстанции требований Департамента, государственная пошлина по иску относится на ответчика. Государственная пошлина по апелляционной жалобе, учитывая разъяснения Президиума ВАС РФ, содержащиеся в п.4.1. Информационного письма от 13.03.2007 N 117, со сторон не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 по делу N А59-5434/2011 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска 106 010 (сто шесть тысяч десять) рублей 34 копейки основного долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в доход федерального бюджета 4 180 (четыре тысячи сто восемьдесят) рублей 41 копейку государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев